南宁2026年6月房地产市场月报——季节性冲量修复、结构分化持续固化

01

内容速览

2026年6月，南宁主城区商品住宅市场整体呈现"季节性冲量修复、结构分化持续固化"特征，量升价跌与库存去化压力并存的运行格局延续。政策端核心变量集中于两点：一是延续执行的"稳楼市新8条"（南住建〔2025〕456号，有效期至2026年12月31日），二是自2026年5月8日起施行的"商转公"业务，二者共同构筑常态化政策托底，但前期集中的四类购房补贴已在二季度前退坡，政策边际效应递减凸显。

土地市场方面，6月主城区六区经营性用地供应4宗、成交1宗，供应规划建面22.15万平方米，环比上涨127.46%，成交规划建面9.74万平方米，环比上涨17.88%，供应、成交结构均以商住用地为主。

新建商品住宅市场呈现"供应收缩、成交放量、量升价跌"特征，成交面积26.71万平方米（环比+3.28%、同比+16.69%），成交均价9106元/平方米（环比-10.28%、同比-18.38%），以价换量特征显著，核心源于季节性冲量叠加工抵房集中签约结构性拉低均价。

02

土地市场

• 供求回升、商住主导

2026年6月，南宁主城区六区经营性用地供求呈现"供求回升、结构集中商住"特征。当月汇总供应4宗，供应规划建面22.15万平方米，环比上涨127.46%，其中商住用地供应3宗，供应规划建面21.53万平方米。成交1宗，为商住用地，成交规划建面9.74万平方米，环比上涨17.88%，成交总价约4.29亿元，成交楼板价4406元/平方米，溢价率26.12%。需重点指出，当月主城区纯住宅用地无供应、无成交，涉宅用地供给延续商住主导、纯住宅缺位的格局。

• 市场热度：溢价成交、动能有限

2026年6月，主城区土地市场仅成交1宗，位于青秀区凤岭南滨江板块，为商住用地，溢价率26.12%，凸显核心城区优质涉宅用地稀缺属性对房企拿地意愿的支撑，然而仅1宗地块入市，成交动能相对有限。

• 核心区表现：供应聚焦江南、成交独青秀

从供应端逐区拆解看，当月商住用地供应集中于两区：江南区供应2宗、规划建面19.44万平方米，同比+398.39%，为供应绝对主力；西乡塘区供应1宗、规划建面2.08万平方米。从成交端看，当月商住成交仅青秀区1宗，其余各区商住地块均无成交，区域间供求错配与成交集中度持续固化，反映房企投资布局向核心板块收缩的趋势。

表1：2026年6月南宁主城区经营性用地供求一览表

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：经营性用地，含纯住宅、商住、商办、综合用地；监测范围：南宁主城区六区。

03

新建商品住宅市场

• 供求表现：供应收缩、成交放量、量升价跌

2026年6月，主城区六区新建商品住宅合计供应套数1025套（环比-4.92%、同比-41.96%）、供应面积10.6851万平方米（环比-31.53%、同比-45.98%）；成交套数2649套（环比+20.96%、同比+33.18%）、成交面积26.7106万平方米（环比+3.28%、同比+16.69%）、成交金额24.32亿元（环比-7.34%、同比-4.75%）；供求比0.40；成交均价9106元/平方米（环比-10.28%、同比-18.38%）；套均价92万元/套（环比-23.40%、同比-28.48%）。当月市场呈现"供应收缩、成交放量、量升价跌"特征，核心源于6月季节性冲量放量叠加工抵房集中入市带动的以价换量效应，供求比0.40凸显供应端持续收缩、去库存优先的市场取向。

上图显示，6月成交面积创上半年新高，供应面积则连续两月收缩，成交均价同步走低至9106元/平方米，量价背离特征明显。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓；监测范围：南宁主城区六区。

从逐区拆解看，区域间分化加剧。横向对比看，良庆区、江南区为成交绝对主力，合计占六区成交面积约66%；其中江南区美林湾、御珑府等项目集中签约，成交均价降至6733元/平方米、环比大幅回落，以价换量特征最为显著；青秀区成交均价领跑六区并突破1.5万元/平方米，高端改善属性凸显；兴宁区供求比2.10为六区唯一供大于求区域，供应端集中放量，成交承接相对偏弱。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓；监测范围：南宁主城区六区。

上图显示，成交均价在1-5月维持9700-10500元/平方米区间震荡后，6月单月下探至9106元/平方米，环比降10.28%，结构性拉低特征明显。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓；监测范围：南宁主城区六区。

• 库存及去化周期：总量高企、去化分化

2026年6月，主城区各区库存及去化周期分化显著（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，去化周期按近12个月成交测算）。横向对比看，邕宁区去化压力最为突出，去化周期74.5个月远超12-18个月的合理区间；良庆区去化周期33.8个月、库存总量最大，去库存任务较重；西乡塘区、兴宁区去化相对健康，去化周期分别为16.1个月、15.3个月，接近合理区间上沿。需说明，业内通常以12-18个月为库存去化周期的合理评估区间，低于该区间反映供不应求、高于该区间反映去化承压。

上图显示，邕宁区去化周期显著高企，兴宁、西乡塘去化相对健康，区域间去化能力分化明显。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓；监测范围：南宁主城区六区。

表2：2026年6月南宁主城区各区库存及去化周期表

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，去化周期按近12个月成交测算；监测范围：南宁主城区六区。

• 项目表现：轨道御澜上城领跑、邦泰项目表现亮眼

2026年6月，主城区商品住宅成交金额TOP10项目除西乡塘区、邕宁区外均有分布。开发商方面邦泰集团表现最为突出，共有邦泰・揽境、邦泰・藏玥、邦泰・朗境、邦泰・悦九章四个项目上榜，产品覆盖刚需到高端改善多个档位。区域维度良庆区与兴宁区各有 3 个项目、江南区与青秀区各 2 个项目，其中良庆区的轨道御澜上城以 3.62 亿元成交金额、4.75 万㎡成交面积、409 套成交量稳居榜单首位，是本月销冠楼盘；江南区美林湾工抵房集中签约，以成交金额 1.24 亿元位列第二；榜单 3 至 10 名成交金额集中在 0.56 亿 - 0.96 亿之间，梯队差距较小，价格分化十分明显，青秀区邦泰・藏玥成交均价高达 27119 元 /㎡，仅成交 13 套属于高端改善房源，威宁青运村、邦泰・悦九章等项目均价在万元左右徘徊，其余多数楼盘均价集中在8、9字头，贴合刚需与刚改购房主力需求。

表3：2026年6月南宁商品住宅项目成交金额TOP10排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，含普通住宅、别墅、酒店式公寓，按成交金额排序；监测范围：南宁主城区六区。

04

当月政策变化

后市展望

总括判断：预计后市南宁主城区市场将延续"弱修复、高库存、深分化"的运行主线，政策托底效应边际递减背景下，结构性分化或将进一步固化。

新建商品住宅方面，预计7月成交或将季节性回落，6月冲量后需求存在一定透支，量价延续以价换量态势。逻辑支撑在于供应端持续收缩、房企去库存意愿强烈。结构性分化提示：青秀区改善型需求与良庆区刚需、刚改需求分化加剧。风险因素在于供应端持续收缩制约后续可售货值，叠加外围区尤其是邕宁区高库存去化压力，区域去化节奏或进一步分化。

土地方面，预计7月土地供应或将维持商住主导、纯住宅缺位格局，房企拿地聚焦凤岭北、五象等核心板块。逻辑支撑在于核心板块优质地块稀缺性对拿地意愿的支撑。结构性分化提示：核心板块与外围板块地块热度差异持续。风险因素在于房企投资偏谨慎，溢价率难有实质性抬升，底价成交与低溢价成交或将并存。