月度核心观点摘要

2026年5月，重庆中心城区房地产市场呈现"政策红利持续释放、新房成交温和回落、土地市场谨慎承压"的整体特征，三大市场延续结构性分化格局。

政策面：5月恰逢"渝六条"（渝建市场〔2025〕9号）实施周年节点，叠加2026年2月出台的"渝22条"政策仍在持续发酵，市住建委同步发布《推动经济稳中向好若干政策举措》，公积金加码、"好房子"建设提速、家电以旧换新衔接补贴等增量政策落地，政策组合进入"全链条降本+全产业链提质"的系统性阶段。

土地市场：5月主城九区涉宅用地供应4幅、规划建筑面积36.29万平方米，成交仅1幅、成交总建筑面积7.69万平方米，呈现"供应放量、成交低迷、底价为主"特征，溢价率从4月的6.27%降至1.52%。

新房市场：5月全市商品住宅成交3283套、成交面积38.44万平方米，成交均价13852元/平方米，呈现"量降价稳、政策刺激边际衰减"格局；分区表现高度分化，渝北、南岸延续主力地位，巴南刚需放量。

项目表现：5月项目成交集中度向品牌房企集中，TOP10项目中渝北板块独占5席，龙湖、金科、邦泰、海成、中建、万科等品牌项目位列前茅。

政策环境

1.1 政策延续与叠加效应

"渝六条"与"渝22条"政策框架在2026年5月仍发挥核心支撑作用。"渝六条"明确中心城区"卖旧买新"购房总价1%补贴、140平方米以上大户型0.5%补贴、商业性个人住房贷款利率引导、住房公积金商转公直转、以旧换新换购服务、车位销售管理优化等六项措施，构成需求端激励主体；"渝22条"则从"全产业链支持'好房子'建设+全链条降低购房成本"双线发力，覆盖供给端绿色智能产品、需求端多子女补贴（二孩2万元、三孩3万元）、首次购房0.5%补贴、人才购房房票补贴、住房信贷家庭口径优化等。

1.2 5月最新政策动态

5月重庆发布《推动经济稳中向好若干政策举措》，进一步加码公积金惠民力度、加强城市更新攻坚、支持"好房子"建设，并创新允许提取公积金支付车位款，既助推存量资产去化，也拓宽购房资金来源。家电以旧换新与"好房子"项目定制化装修补贴衔接落地，最高补贴1500元/件、补贴比例15%；公积金政策延续商业贷款首付15%、首套公积金贷款利率2.6%、商转公贴息直转推广等基础条款。

1.3 政策传导路径研判

政策已从单点刺激转向系统性"降本提质"设计。据公开报道，今年1-5月中心城区商品住宅成交呈现明显"V型"修复曲线，3月成交45.9万平方米、5月成交45.6万平方米，环比增长8.1%，"渝22条"+春交会+"好房子"批量入市的多重因素共同推动市场企稳，政策传导效果已在量能层面显现。

土地市场

2.1 供求表现：供应回升、成交低迷

5月主城九区涉宅用地供应4幅，规划建筑面积36.29万平方米，净用地19.88万平方米，分布于渝北、沙坪坝、江北、南岸各1幅；当月仅成交1幅，成交建筑面积7.69万平方米，成交总价6.48亿元，楼面价8426元/平方米，溢价率1.52%。溢价率由6.27%大幅回落至1.52%。反映房企拿地决策仍审慎。

2.2 典型地块与竞得房企

5月唯一成交地块为渝北区J07单元02街区005地块，由重庆海成实业（集团）有限公司以6.48亿元竞得，规划建筑面积7.69万平方米，楼面价8426元/平方米，溢价率1.52%，接近底价成交。

表1：2026年5月主城九区涉宅用地供求数据

2.3 市场热度研判

5月土地市场呈现"国资托底属性弱化、品质房企谨慎入场"格局。溢价率从4月的6.27%降至5月的1.52%，反映核心区高品质地块吸引品牌民企关注，但整体拿地节奏仍审慎。

商品住宅供应与成交

3.1 全市维度：总量回落、价格趋稳

2026年5月，重庆全市商品住宅供应套数1364套、供应建筑面积15.90万平方米；成交套数3283套、成交建筑面积38.44万平方米；成交均价13852元/平方米；供求比0.41，处于"供小于求"区间。

整体呈现"量降价微升"特征：在政策刺激边际衰减背景下，5月成交规模相较"渝22条"出台后的3-4月高点温和回落，但成交均价环比上行3.50%，反映核心区改善型产品成交占比提升、结构性拉动均价。

数据解读：近13个月全市新房成交规模呈现"年初探底-3月反弹-5月温和回落"的"V型"修复轨迹，5月成交规模较2月低点回升94%；成交均价在13362-14422元/平方米区间窄幅震荡，整体趋稳。

3.2 分区表现：九区数据全面梳理

表2：2026年5月主城九区商品住宅供求数据明细

数据解读：渝北区以15.04万平方米成交建筑面积稳居九区首位，占主城九区总成交量近四成；江北区以22540元/平方米成交均价领跑，巴南区则以8254元/平方米形成价格洼地。"量价分离"格局清晰：高价区量小、低价区量大。

3.3 分区研判

渝北区"龙头地位稳固"：成交1230套、15.04万平方米、20.51亿元，量级远超其他八区，但成交套数同比-20.13%、环比-16.16%，成交均价同比-8.36%，反映板块结构性扩容、低价产品占比上升。

南岸区"改善需求集中释放"：成交建筑面积5.15万平方米，环比+36.22%；成交金额8.36亿元，环比+45.47%；成交均价16216元/平方米，同比+4.68%、环比+6.79%，长嘉汇、金科南山等改善项目放量贡献明显。

巴南区"刚需放量、低价跑量"：成交套数同比+69.36%、环比+113.87%，为九区唯一同环比双正区域；但成交均价8254元/平方米，同比-6.91%、环比-4.12%，"以价换量"特征鲜明。

江北区"高端价稳量缩"：成交均价22540元/平方米，同比+3.24%、环比+2.46%，但成交套数同比-21.80%、环比-29.97%，反映高端项目供应不足。

沙坪坝、大渡口"供应放量、库存承压"：沙坪坝供应套数同比+183.13%、环比+40.30%，供求比1.27；大渡口供求比1.16，二者均出现供应大于成交的阶段性压力。

九龙坡、北碚"量价平稳"：成交规模处于2-4万平方米区间，环比小幅回落，均价同比微变，整体表现平淡。

渝中区"小体量高单价"：成交仅59套、0.82万平方米，但成交均价19206元/平方米保持高位，套均价268万元/套，刚改与高端属性持续固化。

项目表现

4.1 项目成交TOP榜

表3：2026年5月主城九区项目成交套数TOP10

数据解读：TOP10项目成交套数集中在51-142套区间，巴南江南万科城以低价跑量登顶；渝北板块共占5席，板块龙头地位稳固。

4.2 项目表现研判

5月项目成交呈现"渝北板块独大、品质改善与刚需放量并存"特征。TOP10项目中渝北占5席（海成云湖郡、北辰悦来壹号、中国电建地产重庆之丘、邦泰观山川、龙湖御湖境），南岸占2席（金科南山、龙湖江屿海棠），巴南、九龙坡、沙坪坝各占1席。品牌房企（龙湖、金科、邦泰、海成、中建、万科、北辰）项目位列前茅，成交集中度持续向品牌房企集中，反映在"现房销售"和"好房子"政策导向下，品牌信誉与产品营造能力的市场溢价进一步显现。

市场展望与经营建议

总体判断：6月重庆楼市有望延续"政策续力、温和修复、结构分化"基调，三大市场修复方向各异，结构性机会与风险并存。

5.1 土地市场展望

预计6月土地市场热度边际改善，溢价率温和回升。5月供应4幅地块中3幅延至6月初成交，远达（江北C01地块溢价率12.65%）、邦泰（南岸F02地块溢价率13.97%）两宗地块溢价率均超10%，反映核心区品质改善地块仍受品牌房企关注；"渝22条"全产业链支持"好房子"建设，倒逼供地结构向优质地块倾斜。风险提示：外围区域底价成交甚至流拍风险仍存，"核心区热、外围区冷"分化或将进一步固化；房企整体拿地节奏审慎，规模性放量短期难以出现。

5.2 新建商品住宅市场展望

预计6月成交有望企稳，"以价换量"策略下成交均价或延续低位震荡。逻辑支撑："渝22条"+"渝六条"+5月公积金加码新政持续释放，"卖旧买新"个税退税、多子女补贴等需求端政策对刚改群体激励仍在；春交会后4-5月项目推盘节奏加快，6月仍处传统销售旺季尾声；"新规好房"批量入市或将激活改善需求。风险提示：5月成交套数同比-16.57%、环比-7.47%，政策红利边际衰减信号已现，需警惕6月成交"二次探底"风险；外围区刚需购买力承压，巴南"以价换量"模式可持续性存疑。