前言："8·28新政"过后，土地市场将如何演绎，成为行业关注的焦点。一周多来，上海、北京、广州、杭州等重点城市先后完成首轮土拍试水，房企普遍表现保守。9月9日，福州四城区第七场土拍如期举行，成为新政后福州土地市场的首次"答卷"。
一、土拍概况：临拍取消2幅，剩余3幅底价成交
本次土拍原计划出让5幅共239.77亩地块，起拍价合计17.83亿元。然而，9月8日福州市资规局突发公告，宗地2026-35号、38号取消出让，最终仅3幅地块进入竞拍环节。
3幅成交地块均位于仓山区，吸引了左海置地、福建榕发置地、仓山区城市资源经营管理公司等3家房企参与，最终各得一幅，合计揽金10.92亿元。从成交结果看，3幅地块均以底价成交，溢价率为零，房企拿地态度谨慎。
具体来看，宗地2026-36号由左海置地以5.63亿元竞得，楼面价9342元/㎡；宗地2026-37号由榕发地产以4.95亿元竞得，楼面价10342元/㎡；宗地2026-39号为商业用地，由仓山城市资源管理以0.34亿元底价拿下，楼面价6474元/㎡。
克而瑞认为，临拍取消2幅地块，一方面反映出政府在土地供应节奏上的灵活调整，另一方面也说明当前市场环境下，部分地块的出让条件或市场预期仍需进一步磨合。而剩余地块全部底价成交，则印证了新政后房企在土地投资端仍持审慎态度，"以稳为主"是当下拿地主旋律。
二、奥体飞凤山集齐国企"四大金刚"，福州下一个"新粮仓"
本次土拍最受关注的，莫过于飞凤山片区2幅宅地的顺利出让。宗地2026-36号、37号分别由左海集团和榕发地产竞得，这也是继7月17日4幅地块出让后，飞凤山片区再次"上新"。
至此，飞凤山片区已累计出让6幅地块，总面积达325.22亩。更值得关注的是，随着左海的入驻，飞凤山板块已集齐建总、福厝、榕发、左海四大福州本土国企，这也是目前福州房地产市场最主要的四家国企开发主体。
回顾飞凤山土地出让历程：7月17日，福州建工福厝竞得2幅、福州建总地产和福州地铁置业各得1幅（地铁置地为商服地块）；9月9日，左海和榕发各入主一幅。五大国企同步落子仓山，未来片区将形成激烈的"国企大比拼"格局。
根据统计，飞凤山片区已发布13幅地块控规，总面积706.65亩。目前已出让6幅，剩余7幅将陆续推出。从供地规模来看，飞凤山正成为福州主城区新的"供地粮仓"，也将是未来福州楼市供应的重要来源。
克而瑞认为，飞凤山板块集中了福州最核心的国企开发力量，一方面体现了政府对片区发展的高度重视，另一方面也意味着未来片区产品力竞争将显著加剧。四大国企在产品定位、品质打造、营销节奏上的差异化策略，将直接影响飞凤山板块的市场表现。
三、新政效应初显：谨慎拿地成常态
结合"8·28新政"及本次土拍表现，我们得出以下几点观察：
第一，房企拿地趋于理性，底价成交或成常态。 本次3幅地块全部底价成交，与近期上海、北京、广州等城市土拍表现一致，反映出新政后房企在土地投资端并未出现明显升温，"看准再出手"成为普遍策略。
第二，国企仍是拿地主力，民企参与度有限。 本次参与竞拍的3家企业均为福州本土国企，民企身影缺席。在当前市场环境下，国企凭借资金优势和政策支撑，继续承担土地市场"压舱石"角色。
第三，现房销售尚未在福州落地，但新规影响将逐步显现。 目前福州尚未出现要求现房出售的土地，但"8·28新政"后，大部分新项目将逐步执行新规要求。这对房企的资金周转能力、产品力打造提出了更高要求，也将进一步加速行业分化。
第四，土地供应节奏灵活调整，政府"稳地价"意图明显。 临拍取消2幅地块，体现了政府在土地供应端的精细化管理思路，不盲目推地，而是根据市场反馈动态调整，有助于维护土地市场的平稳运行。
总体来看，"8·28新政"后福州土地市场首拍表现平稳，房企谨慎拿地、底价成交为主，国企主导格局延续。飞凤山片区作为福州下一个"新粮仓"，四大国企齐聚，未来产品竞争值得持续关注。
住宅地块成交详情如下：
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