城镇化下半场：房地产行业的总量演变、结构分化与制度转向

（一）当前城镇化阶段特征

国家统计局数据显示，截至2025年底，我国常住人口城镇化率达到67.9%，城镇常住人口9.538亿人。按照诺瑟姆曲线的一般理论框架，城镇化经历起步、加速和减速趋稳等阶段。我国当前已由高速城镇化阶段逐步进入增速放缓、结构优化的新阶段。

2021-2025年五年间，全国常住人口城镇化率增速回落趋势十分清晰，年度增幅多低于0.9个百分点。而在2020年以前，年均增长约1.4个百分点。城镇化率虽仍在稳步提升，但年增幅已明显下降且低位波动，已告别高速增长期。

2025年，31个省、自治区、直辖市中城镇化率东高西低的梯度格局清晰，高于全国平均水平（67.9%）的仅12省，多为东部沿海地区；低于全国平均水平的19省，以中西部为主。总体呈较强相关性，粤浙苏既是常住人口增量大省，城镇化率也居前列。

从发展阶段来看，我国东部地区城镇化率已高位平台化，率先进入存量更新、高质量发展阶段；上海城镇化率位于全国省级行政区之首，2005年就达到89.1%，之后二十年在88.5%—89.8%之间小幅波动；北京近十年城镇化率每年提升幅度在0—0.4个百分点之间。部分中西部核心城市仍处于增量集聚期，以最大提升幅度均衡追赶，甘肃、新疆、安徽2025年城镇化率较2020年提高超过5个百分点。东北地区整体水平不低，但在总人口持续净流出背景下，其城镇化率上升更多是"城镇人口占比被动抬升"，而非真实城镇化动能；黑龙江2020—2025年五年间人口减少达170万人，辽宁、吉林减少人数也在100万以上。这种梯度错位，构成了我国城镇化下半场鲜明的特征。

世界银行统计数据显示，2024年全球城镇化率为57.7%，高收入国家为80.13%。从列示的主要国家看，城镇人口比重普遍处于75%—92%区间。我国67.9%的城镇化率明显高于全球平均水平，但与发达国家稳态基准相比仍有提升空间。这一空间既是城镇化持续推进的潜力所在，也是房地产行业中长期需求的重要支撑。

从发展阶段看，我国当前对应发达国家城镇化中后期、增速放缓、结构优化的成熟阶段。参照国际经验，一个国家的城镇化率达到较高水平后增速通常放缓，进入中低速增长、结构分化阶段。美国、德国、日本、韩国在城镇化率达到65%后，均经历了10年以上的中低速增长才进入稳态。这一规律为判断我国城镇化的剩余周期提供了重要参考——即便增速放缓，从65%左右到稳态峰值，仍将经历一个较长的过渡期。我国作为超大规模经济体，兼具大国梯度发展特征，区域差异远大于欧美发达国家。我们判断我国的城镇化周期将更长、分化将更显著。

对比国际发展和当前我国一线城市的发展水平，我们设定模型饱和上限 Umax=80%/82%/85% 作为外生情景假设；利用 2000—2025 年共26个年度数据点（覆盖诺瑟姆曲线拐点区域及加速段、平台段），以非线性最小二乘法分别拟合每个情景下的增长率参数（k）和拐点年份（t₀），得到各年份城镇化率预测数据。

模型局限性提示：

1、Logistic模型假设城镇化进程平滑连续，未纳入房地产周期、户籍制度改革、区域协调发展战略等外生政策冲击变量；

2、区域差异：我国东中西部城镇化水平差异显著，该全国总量模型无法刻画省域、市县层面显著的区域分化特征；

3、长期预测置信区间扩大：随着预测时间跨度延长，模型对结构变化（如人口老龄化加速、生育率下降等）的敏感性增加，预测不确定性放大。

整体来看，近期预测较为稳健，2030年三种情景预测结果落在 70.6% ~ 71.8% 区间内。与“十五五”规划纲要中“2030年常住人口城镇化率达71%”基本一致，未来五年需累计提升约3.2个百分点，短期围绕“十五五”规划设定的目标稳步推进。这一阶段主要受已固化的人口结构和历史惯性驱动，因此政策腾挪空间有限。

中期（2035年）三情景保持有序分层、差距逐步扩大。由于乐观情景假设更高的饱和上限（85%），其增长曲线整体位于基准情景（82%）之上，2035年三者分别约为73.3%、74.1%、75.1%，2030—2050年三情景均不出现交叉；情景差距由2030年的约1.2个百分点扩大至2035年的约1.8个百分点。“人口分母”开始主导中期变局，乐观情景下城镇化最后的“长尾”更长，即便到2040年，部分中西部城市依然能享受到农村老龄人口向城市聚集的微弱“分母效应”红利。

长期（2050年）三情景差距进一步拉开：保守情景约77.7%，基准情景约79.1%，乐观情景约81.1%；基准情景（82%）下2050年趋近79%，与“78%—80%稳态平台期”判断一致。这取决于2035—2050年间，农村老龄化空心化导致的“分母萎缩”速度以及农业转移人口市民化政策的最终成效。

三重因素共同筑起城镇化长周期顶部的关键缓冲层：

其一，县域与就地城镇化仍构成底部增量引擎。基于第七次全国人口普查（2020年）及后续测算，在386个县级市中，有208个城镇化率低于60%（占比53.9%）；在1496个市辖县中，更有1356个城镇化率低于60%，占比超过九成。这1564个城镇化水平较低的县域行政单位常住人口约6.1亿，平均城镇化率仅44%。

其二，城乡公共服务均等化与户籍转化释放“人口质量红利”，共同提升城镇化率的稳定性。

其三，人口近域流动与都市圈扩容正重塑增量格局，同城化战略促使人口集聚由“向心式”转向“网络化”，使城镇化增长点从少数核心城市延伸至整个城市群腹地。

基于前文对我国城镇化发展现状与稳态水平的系统分析，可以得出两条基础性判断：第一，全国城镇化增速已实质性告别高速增长期，从67.9%到78%—80%的稳态水平，剩余空间约10—12个百分点，按当前人口规模粗略折算，对应约1.5—1.7亿新增城镇人口，但时间跨度将延展至2050年前后，年均增量远低于上半场。第二，增速放缓与区域分化并行，“全国缓”与“局部热”长期共存，东部地区城镇化率已高位平台化，率先进入存量更新阶段；中西部核心城市仍处于增量集聚期；县域仍是我国城镇化率提升的重要空间。城镇化对房地产的影响，从来不是简单的总量线性外推。下半场的核心特征是：增量让位于存量，普涨红利让位于结构性机遇，规模扩张让位于品质竞争。

根据Logistic模型基准情景预测，2025年至2030年城镇化率需累计提升约3.2个百分点（模型基准情景2030年达71.1%），年均约0.64个百分点——相比2020年前年均1.4个百分点的增速已明显放缓。新增城镇人口增速放缓，边际上减弱首套房刚需的增量支撑。

值得注意的是，城镇化率每提升1个百分点所对应的新增城镇人口，并不全部转化为商品房购房需求。此前也指出，常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之间仍有明显差距，相当规模的新增城镇人口处于“半市民化”状态。相当部分新市民的居住需求由租赁、保障性住房及既有住房共同承接、而非购买商品房，核心制约在于收入水平难以覆盖商品房的购置成本。城镇化率的提升与商品房需求的拉动之间，存在一条不容忽视的转化鸿沟。

保障性住房需求的提升在一定程度上分流商品房市场的刚需群体，但对房地产行业而言，保障房建设本身就是开发业务的重要组成部分。对于房企，保障房业务虽利润率较薄，但可成为填充产能、获取稳定现金流的重要补充赛道，尤其在核心城市土地资源紧缺背景下，具备代建能力和政企合作经验的企业将占据先机。

我国各区域梯度差异，决定了不同城市层级房地产市场将走向截然不同的发展轨道。

1.一线/核心二线城市：需求坚挺、存量更新为主

部分核心城市城镇化率已处于高位平台期，率先进入存量更新与品质升级阶段。其房地产逻辑呈现以下特征：

需求端仍有坚实支撑。人口持续净流入是核心驱动力——粤浙苏闽等人口流入大省同时也是城镇化率居前的省份。一线和半数二线城市人均住房建筑面积仍然偏低，改善需求基础庞大。“好房子”首次写入2025年政府工作报告，《住宅项目规范》（GB 55038-2025）正式施行，新建住宅层高不低于3.0米、4层起设电梯等标准提升，有利于提升改善型产品吸引力。

供给端转向存量更新。城市更新正在成为房地产行业重要的新业务方向。2025年城中村改造纳入地方政府专项债券支持范围； 2026年国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12 号），明确“十五五”时期城镇危旧房改造50万套、城中村改造4000个、老旧小区改造11.5万个等量化指标。

但需注意一线城市内部亦存在分化。主城区以存量更新与改善型需求为主，而部分远郊及都市圈卫星城面临人口外溢的不确定性。

2.普通三四线城市：去库存承压、风险集中

中西部省份的普通三四线城市面临双重压力：

刚需增量明显减弱。城镇化增速放缓在全国层面体现最为显著的就是这一层级城市。随着“县域就近城镇化”推进和人口向核心城市进一步集聚，普通三四线城市的新增城镇人口规模明显收缩。

但三四线内部应拆分两类：都市圈范围内的三四线城市尚能承接中心城市外溢需求，有一定支撑；远离城市群的独立三四线城市人口持续流出，去化压力最大，是行业风险最集中的区域。

3.县域城镇：就地城镇化支撑下的小众市场

县域市场的房地产逻辑有别于高能级城市：以本地刚需、改善、养老、返乡置业需求为主，市场规模有限但受人口、收入与库存约束，确定性弱于高能级城市。在城乡融合政策推动下，城乡要素双向流动通道逐步打通，县域作为“城尾村头”的节点，将持续释放结构性需求。但需提示，县域市场单盘规模小、利润空间有限，仅属结构性小众机遇，不宜高估其整体体量。

城镇化阶段转换，是房地产发展模式和住房制度调整的重要宏观背景之一。

1996年，我国城镇化率突破30%，进入国际经验框架下的加速发展期。同时，国家启动的房地产政策调整，首要任务是解决住房“有没有”的问题，保障大规模进城人口的住房供给。将房地产作为国民经济的支柱产业，安居工程实施范围进一步扩大，持续推进土地、住房制度改革，搭建起适配住房需求持续扩张的市场化供给制度框架。也直接推动了 1998 年全面房改落地，我国房地产市场进入长达二十年的长期扩张阶段。

2025年，我国城镇化率67.9%，逐步靠近诺瑟姆曲线城镇化成熟期拐点。城镇化阶段转换与住房需求结构变化，市场主要矛盾从“有没有”转向“好不好”，为房地产基础制度调整提供了宏观背景。2026年8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会五部门出台政策文件（下称 “828 新政”），从销售、信贷、融资三大环节对房地产基础制度开展系统性改革。与城镇化阶段转换在宏观背景上具有一致性：城镇化迈入平稳发展期，住房总量供给得到保障，但品质短板不断暴露，原有预售模式的风险点持续显现；政策由此把制度改革作为核心抓手，推动现房销售落地实施，引导行业降杠杆，把提升住房品质摆在更加突出的位置。

1996年的政策是为城镇化“铺路”——建立市场化的住房供给体系，让数亿人“有房住”；2026年的“828新政”是为城镇化“换轨”——重构已不适应新阶段的制度框架，让居民“住得好”。从“预售”到“现房”，从“扩量”到“提质”，从“加杠杆”到“降杠杆”，这一系列转向，正是城镇化从“加速扩张期”迈向“成熟稳定期”后，房地产基础制度被迫进行的系统性自我革新。这一过程远未结束，随着城镇化率在2028年前后突破70%、在2050年前后趋近 80% 稳态区间，房地产政策改革预计仍将持续。

综合全文分析，我国城镇化将呈现清晰的阶段路径：短期稳步爬坡，2028年前后突破70%；中长期在2035年前后进入成熟化进程；2040—2050年前后逐步接近长期平台。城镇化进程整体放缓，但远未终结，仍将为住房需求提供中长期支撑。

下半场城镇化的新格局概括为：总量放缓、结构分化、双向流动、城乡融合。人口向核心城市和都市圈集聚，县域就地城镇化并行推进，城乡要素双向流动通道打通，城乡融合成为主基调。

对应城镇化新格局，房地产行业将告别普涨、聚焦核心、深耕存量、细分突围。全国性增量红利让位于结构性存量红利，行业竞争从规模扩张转向品质升级与运营能力比拼。

核心机遇主要集中在五个方向：一是核心城市改善型需求，一线及半数二线城市人均住房建筑面积仍然偏低，改善空间广阔；二是城市更新成为重要增量；三是保障性住房，为农业转移人口和新市民提供重要的住房保障；四是都市圈TOD，轨道上的都市圈将重塑地产格局；五是下沉市场细分，县域刚需、返乡置业与乡村康养构成结构性细分赛道。

核心风险同样需要高度警惕：其一，普通三四线城市库存压力，刚需明显减弱、去化承压，尤其是远离都市圈的独立三四线；其二，人口收缩城市空心化风险，东北、西北部分城市在总人口流失下城镇化率"被动抬升"，虽统计占比走高，但实际城镇人口规模收缩、住房真实需求走弱；其三，市民化转化不及预期风险，即使放开落户，若农民工收入与就业不足，未必转化为购房需求；其四，全国性增量收缩带来的总量约束，要求企业转变依赖规模扩张的传统模式。现房销售、行业降杠杆等制度改革本身也会带来行业阵痛，短期企业经营压力同样需要纳入风险考量。

总体而言，我国城镇化正沿着"总量放缓、结构分化、城乡融合"的轨迹稳步迈向成熟。行动建议：对地投资决策者而言，把握"聚焦核心、深耕存量、细分突围"主线，在核心城市改善、城市更新、保障房与都市圈TOD等结构性机遇中精准布局；同时按"基准—悲观"两档情景管理预期，审慎规避独立三四线库存、人口收缩城市与市民化转化不及预期等风险，将是穿越城镇化下半场的关键所在。建议优先跟踪2026年农业转移人口市民化配套细则与2028年城镇化率兑现情况。