本周要点（10.12-10.18）
【金融财税】10月14日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划“第二至N次扩募并新购入租赁住房项目”获上交所通过，拟发行50亿元，为全市场首单第二次扩募的机构间REITs。10月15日，国泰海通中建租赁住房REIT、中金杭州安居宁巢REIT基金合同相继生效，上交所同日受理国泰海通上实租赁住房REIT首发与汇添富上海地产租赁住房REIT扩募申请。10月16日，国金资管-吾悦广场持有型不动产ABS二次扩募获上交所受理，拟发行20.96亿元。
【政策】10月12日，广州市住房和城乡建设局推进全市商业银行与“阳光租房”平台对接，要求10月20日前报送材料、11月10日前完成接口联调与监管账户核验。10月13日，深圳市光明区1963套保障性租赁住房面向个人认租截止，租金按市场评估价60%执行。
【企业】10月14日，太古地产宣布三亚中免太古里分阶段开放，项目连接三亚国际免税城一期与二期。同日，北京世纪金源购物中心升级为“北京世纪金源方圆天地”，西区年内亮相、东区升级同步启动。
【项目及交易】10月13日，广州广商中心完成竣工验收，总建筑面积20.70万平方米，可出租办公面积约16万平方米。同日，光谷智能终端产业园（一期）开工，总建筑面积约13.84万平方米。10月14日，武汉楚宝天地开业，引入品牌超140家，定制门店占比超50%。10月15日，据财联社报道，拼多多以约12亿元收购上海长宁区晶耀虹桥一幢甲级办公楼，大窑饮品创始人以约6.5亿元收购上海黄浦区“外滩NEO”。
01
政策资讯
长租公寓
1）广州市住房和城乡建设局:推进商业银行与“阳光租房”平台对接，11月10日前完成接口联调
10月12日，广州市住房和城乡建设局发布通知，推进全市商业银行与广州市房屋租赁信息服务平台（“阳光租房”）对接。通知要求，有意向且已开展合作的银行于10月20日前提交对接函与对接表，11月10日前完成接口联调及监管账户核验，实现租赁资金监管账户流水与房源、租赁合同的线上比对，附件包括对接函与对接表两份材料。
2）深圳市光明区:1963套保租房面向个人配租，租金按市场评估价六折执行
10月13日18时，深圳市光明区面向个人配租的1963套保障性租赁住房网上认租截止。据该区9月30日发布的配租通告，本批次覆盖明皓府677套、明汇府143套、东明公寓66套、钟表基地公寓121套、红坳公寓251套、嘉禧苑105套、虹霓轩300套、凤凰英荟城300套共8个项目，租金按市场评估价的60%执行，约16.2-25.2元/平方米·月，按申请人户籍、就业及社保条件分队列配租。
3）上海市静安区:第二批人才租房补贴申请10月16日截止，覆盖26个人才公寓项目
10月16日，上海市静安区2026年第二批人才租房补贴集中办理申请截止。补贴面向已承租区内人才公寓的“静英”人才及重点单位推荐人才，由单位和个人通过线上平台申报；人才公寓认定名单涵盖市北高新人才公寓、供合家、供享家、宁家、贝壳海盐、来福里、驻在星耀等26个项目，补贴计划于11月发放。
4）成都市住建局：对住房租赁企业实施“开业报备+资金监管”双线闭环管理
近日，成都市住建局印发《关于加强住房租赁企业报送开业信息管理的通知》《成都市住房租赁资金监管办法》，对住房租赁企业实施“开业报备+资金监管”双线闭环管理，从源头防范“长收短付、卷款跑路”等风险，切实维护住房租赁当事人合法权益。两项新规自2026年10月15日起施行。
编者注：本期政策面集中于住房租赁领域，商业、办公两类在报告期内未检索到符合“正式文件＋具体条款”口径的新增国家级或市级政策文件，故不单列条目。
02
金融财税与REITs
1）建信长租机构间REITs“第二至N次扩募”获上交所通过，拟发行50亿元
10月14日，上交所债券项目信息平台显示，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至N次扩募并新购入租赁住房项目）项目状态更新为“通过”，交易所确认文件文号为上证函〔2026〕3279号。该项目品种为资产支持证券（ABS），拟发行金额50亿元，计划管理人为中金公司，原始权益人为建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）、建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金，采用多期滚动发行框架，后续可按资产培育进度持续注入新购入的租赁住房项目。该项目2026年7月28日获受理，9月进入反馈，10月14日通过，为全市场首单第二次扩募的机构间REITs。
2）两只租赁住房REIT基金合同生效，上交所受理另两只申请
10月15日，国泰海通中建租赁住房REIT、中金杭州安居宁巢REIT基金合同相继生效；同日，国泰海通上实租赁住房REIT首发与汇添富上海地产租赁住房REIT扩募申请先后获上交所受理。其中中金杭州安居宁巢REIT为浙江首单保障性租赁住房公募REIT，发行3亿份、发行价3.050元/份、募集9.15亿元，2026年4至12月预测净现金流分派率3.67%（年化）、2027年度3.75%。
3）国泰海通资管-上实城开租赁住房ABS更新为已反馈，拟发行10亿元
10月15日，国泰海通资管-上实城开租赁住房资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”，拟发行规模10亿元。据资产界10月16日报道，上实城开（0563.HK）同步推进公募REIT与机构间REIT两类产品:国泰海通上实租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已获上交所受理，底层资产为汇社区，评估基准日2026年3月31日，拟募资12.05亿元；机构间REIT产品拟发行6.8亿元，2026年6月10日获受理、目前处于已反馈状态。10月13日，上实城开就阡集承租上海长宁区江苏北路上药新亚大厦改建为保障性租赁住房的关联交易向股东寄发通函，11月4日股东大会将审议该交易。
4）国金资管-吾悦广场持有型不动产ABS二次扩募获上交所受理，拟发行20.96亿元
国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划（2026年第二次扩募）项目状态更新为“已受理”，品种为ABS，拟发行总额20.96亿元，计划管理人为国金资管，原始权益人为新城万博置业有限公司、新城控股集团企业管理有限公司、上海泉恒企业管理有限公司。该项目为商业不动产通过机构间REITs通道滚动扩募的代表案例。
5）保租房REITs向二三线下沉，济南、郑州市属平台完成中介选聘
10月15日，据中房网（丁祖昱评楼市）报道，截至2026年9月，已上市及已获批成立的保租房公募REITs共11单，分布于6个城市，北上深合计8单、总募集规模117.81亿元，厦门、苏州、杭州各1单、合计35.82亿元，一线城市数量占72.7%、规模占76.7%。2026年前九个月已有3单租赁住房REITs获批，为2023年以来发行最密集的一年。在推进中的项目方面，济南、郑州两个市属城投平台已完成中介选聘，宿迁县域人才社区亦在寻找资产证券化出口，南京、重庆、西安、青岛、天津、福州等城市同步推进项目储备。
03
行业资讯（企业动态）
长租公寓
1）成都城投泊寓:对外转让50%股权，万科持有另50%
成都城投泊寓对外转让50%股权，万科持有剩余50%。该项目公司运营成都本地集中式租赁社区，股权转让意味着地方城投平台与头部运营商在租赁资产上的合作模式进入调整期，也为存量租赁项目提供了股权退出的参照样本。
2）上实城开：租赁上药新亚大厦 未来将改造为中端长租品牌“阡集”
10月13日，上海实业城市开发集团有限公司公告，公司间接全资附属公司阡集上海租赁上海市长宁区一处物业，物业位于上海市长宁区江苏北路89号"上药新亚大厦"第3层至第14层，共12个楼层，总建筑面积约10359.40平方米，另含12个地下停车位。按公司规划，阡集上海将以"阡集"品牌将该物业运营为中端白领公寓，装修后预计提供约240个住宅单位，平均单位面积约40.5平方米。公司正申请将物业用途变更为住宅，预计2027年或之前取得批准。
商业
1）太古地产:三亚中免太古里分阶段开放，连接免税城一期与二期
10月14日，太古地产宣布旗下三亚中免太古里分阶段开放。项目以“水天一线”为设计概念，通过开放式街区连接三亚国际免税城一期与二期，并在开发中保留逾百岁古树，形成自然景观与商业动线相融合的布局，是海南自贸港封关运作背景下高端零售供给的代表性增量。
2）北京世纪金源购物中心:升级为“北京世纪金源方圆天地”，西区年内亮相
10月14日，北京世纪金源购物中心宣布升级为“北京世纪金源方圆天地”，西区全新亮相、东区升级同日启动，项目以“万种生活博物馆”为定位，总体量约60万平方米。作为北京西部体量最大的商业体之一，其改造方向由单一购物中心转向复合生活场景，代表存量商业“边运营、边改造”的更新路径。
04
项目资讯
长租公寓
1）郑州市:第七批人才公寓10月12日上线配租，共1847套、3448间
10月12日9时，郑州市2026年第七批人才公寓上线配租，涉及郑东新区、高新区、惠济区3个项目，共计1847套、3448间房源。其中郑州城发通惠美寓（郑东新区前程大道东、复兴路北）约562套，郑州城发月桂美寓（高新区月桂路东、玉兰街北）约694套、923间，天河博悦人才公寓（惠济区南北大街东、新城路南）约591套、839间。
2）南国置业:武汉红岭三期长租公寓项目落地，规划约2073间
10月16日，南国置业中标的武汉红岭三期长租公寓项目完成落地，规划房源约2073间，为报告期内披露的较大规模集中式租赁房源增量，项目将按租赁社区标准配置公共公区与运营服务体系。
3）上海金地草莓社区·杨浦滨江店正式开业
10月15日，上海金地草莓社区·杨浦滨江店启幕，项目由工业用地转型为662套保租房。作为品牌首个中高端系作品，项目从品牌、产品、服务三维升级，为城市核心区菁英打造理想居所。
4）悦生活·武汉创寓青年社区二期开业
10月15日，电建悦生活发布，悦生活·武汉创寓青年社区二期整装圆满落成，已于10月1日正式盛大开业。二期延续一期高品质、安心租住的核心优势，在此基础上实现户型格局、家居配置、公区配套全方位迭代升级。二期全新增设6人间户型，精准适配企业员工集中住宿需求，实用性与适配性拉满。
5）嘉兴嘉城安嘉公寓建国南路店正式开业
10月13日，嘉城安嘉公寓建国南路店正式开业。项目共打造72间品质公寓，拎包即可入住。同时还创新推出灵活租赁模式，支持一个月起租，兼顾短期过渡与长期居住，给租客更大租住选择权。
商业
1）武汉楚宝天地:10月13日正式开业，引入品牌超140家
10月13日，位于武汉的楚宝天地正式开业。项目由华润万象生活与武汉城建集团联合打造，以保留历史风貌肌理的历史街区为载体，引入品牌超140家，定制门店占比超过50%，定位开放型街区商业，是武汉老城更新中“留改拆”结合的代表项目。
2）鲁山盛美城:10月16日开业，商业面积4.2万平方米
10月16日，河南鲁山盛美城开业，商业面积4.2万平方米，引入首店及旗舰店占比达80%，覆盖零售、餐饮、亲子与生活服务等业态。项目为县域市场新增的中型购物中心，反映连锁商业运营主体正加速向三四线下沉市场布局。
3）北京世纪金源方圆天地:西区年内亮相，总体量约60万平方米
10月14日，北京世纪金源购物中心启动升级，更名为“北京世纪金源方圆天地”，西区计划年内全新亮相，东区升级同步启动。项目总体量约60万平方米，改造后将增加体验式业态与公共空间比重，是北京西部商圈存量商业更新的标志性工程。
4）广州国际商业港:10月8日开工并启动全球招商，总投资超千亿元
10月16日，广州市白云区政府披露，总投资超千亿元的广州国际商业港已于10月8日正式开工，并于当日下午启动首场全球招商大会。项目定位为面向全球的开放型经济新枢纽，依托白云国际机场与广州国际港，构建空铁联运的商贸与产业空间体系，规划导入低空经济、新型储能、医美及生物医药等产业集群。
办公
1）广商中心:10月13日完成竣工验收，可出租办公面积约16万平方米
10月13日，广州市海珠区住房和建设局披露，位于琶洲互联网创新集聚区的广商中心完成工程竣工验收，进入运营筹备与全球招商阶段。项目总建筑高度375.5米，总建筑面积20.70万平方米，地下5层、地上60层，可出租办公面积约16万平方米，预计可容纳6000名以上常驻办公人员。
2）光谷智能终端产业园（一期）:10月13日开工，建筑面积约13.84万平方米
10月13日，光谷智能终端产业园（一期）开工建设并同步举行招商推介。项目位于东湖高新区左岭片区，一期用地131亩、总建筑面积约13.84万平方米，建设6栋多层生产厂房、2栋办公楼及1栋食堂；总规划用地约460亩、建筑面积约50万平方米，一期总工期两年，计划2028年9月整体完工交付，2027年4月实现部分企业入驻。
3）济南汉云谷产业园:10月16日主体结构全面封顶
10月16日，由中建八局四公司承建的济南汉云谷产业园项目主体结构全面封顶。项目定位为产业园区综合体，封顶后进入机电安装与装饰装修阶段，将为济南导入研发办公与产业服务功能提供新的载体空间。
4）南京高格办公空间·江亚蕾奥中心二期:10月14日开业，新增约7000平方米
10月14日，南京高格办公空间·江亚蕾奥中心二期开业，新增精装办公空间约7000平方米。项目面向中小团队与灵活办公需求，提供拎包入驻的服务式办公产品，是南京写字楼市场中“二房东”向品牌化、连锁化运营转型的案例之一。
05
大宗交易
1）高力国际:三季度全国大宗成交96宗、393.2亿元，办公77.3亿元居首
10月14日，高力国际发布2026年三季度中国商业地产投资市场回顾。全国大宗交易成交96宗、393.2亿元，前三季度累计1602.1亿元、288宗，成交宗数与总金额均超过2025年全年；单笔平均成交额4.1亿元，5亿元以下标的占80%。分业态看，办公77.3亿元、商务园区72.9亿元、零售71.9亿元、酒店约44.4亿元、文旅30.0亿元。分城市看，上海25宗111.0亿元、北京6宗13.9亿元、广州6宗51.6亿元、深圳12宗33.7亿元，其余城市合计47宗182.9亿元。
2）吉宝资本财团:拟30亿元出售上海北外滩双狮汇，较买入价低约35%
10月18日，市场消息称，吉宝资本旗下基金参与的财团正寻求出售上海北外滩地标项目一方大厦（现名双狮汇），拟要价约30亿元。项目位于东长治路399号，为地铁12号线国际客运中心站上盖，占地约1.3万平方米，总建筑面积约10万平方米，含两栋塔楼（约4.75万平方米）与商业裙楼；按挂牌价折算单价约3.00万元/平方米。2019年，吉宝资本首峰亚洲宏观趋势基金三期联合吉宝置业中国等投资者以约46亿元收购该项目。
3）拼多多:约12亿元收购上海长宁晶耀虹桥一幢甲级办公楼
10月15日，据财联社报道，拼多多以约12亿元收购上海长宁区晶耀虹桥项目一幢甲级办公楼。该笔交易为报告期内上海核心区办公自用型收购的代表案例，买方为互联网平台企业，交易逻辑以自用办公与总部功能承载为主，而非财务投资。
4）大窑饮品创始人:约6.5亿元收购上海黄浦“外滩NEO”
10月15日，据财联社报道，大窑饮品创始人以约6.5亿元收购上海黄浦区“外滩NEO”项目。标的为外滩板块商办资产，买方为消费品牌创始人个人主体，反映产业资本与民营企业家在核心区资产折价窗口期的接盘意愿。
5）中信资本:30亿元收购“只有河南·戏剧幻城”及建业电影小镇
10月14日，高力国际三季度报告披露，中信资本以30亿元收购河南“只有河南·戏剧幻城”及建业电影小镇两项文旅资产，为当季非一线城市金额最大的单笔交易之一。交易以资产包形式完成，标的属文旅商业复合业态，反映长线机构资本对具备稳定客流与内容运营能力的文旅资产重新定价。
6）美的集团联合地方国资:13.1亿元收购深圳科陆智慧能源产业园
10月14日，高力国际三季度报告披露，美的集团联合地方国资平台以13.1亿元收购深圳科陆智慧能源产业园，为深圳当季唯一一宗10亿元以上交易。该笔交易属产业资本与国有资本联手纾困的典型案例，标的为商务园区类资产，占深圳当季大宗成交金额的38.7%。
7）中联基金与招商信诺:7.6亿元收购广州科云IDC
10月14日，高力国际三季度报告披露，中联基金与招商信诺联合以7.6亿元收购广州科云数据中心（IDC）项目。该笔交易占广州当季大宗成交金额的14.8%，是数据中心作为新型基础设施资产进入机构配置视野的代表案例，也反映算力需求对一线城市周边载体估值的支撑。
8）首程控股:5.7亿元收购北京首钢璟悦长安公寓项目
10月14日，高力国际三季度报告披露，首程控股以5.7亿元收购北京首钢璟悦长安公寓项目，为北京当季最大单笔交易，单笔贡献全市41.0%的成交金额。北京三季度大宗交易以公寓、零售、酒店为主，办公与商务园区全季零成交，机构资金配置意愿明显收缩。
9）中洲控股:3.5亿元收购深圳龙华综合体
10月14日，高力国际三季度报告披露，中洲控股以3.5亿元收购深圳龙华综合体项目。深圳当季私人及民营企业收购占比达88.2%，1-5亿元中小单成交8宗、17.8亿元，占全市52.6%，民营资本与产业资本构成市场的双引擎。
10）上海三季度:内资民企成交17宗、67.5亿元，占比60.8%
10月18日，援引高力国际数据，2026年三季度上海大宗交易中，私人及民营企业成交17宗、67.5亿元，占比60.8%，为最活跃买家；投资机构与险资、国企平台参与度相对有限。物业类型上办公13宗、50.2亿元占45.2%，商务园区2宗、21.4亿元，酒店2宗、19.9亿元，公寓因可售项目供给有限成交清淡。
11）北京三季度:成交6宗、13.9亿元，核心商办全季零成交
10月14日，高力国际三季度报告显示，北京大宗交易当季成交6宗、13.9亿元，买家结构中私人及民营企业5宗、8.2亿元占59.0%，标的集中于三里屯Base服务式公寓、前门大街商业物业、望京叶子里酒店等项目；国企平台仅首程控股一宗，即贡献41.0%金额。全季无10亿元以上大单，办公、商务园区、综合体等核心商办资产零成交。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（上海）研究中心】分析师黄俊杰撰写，【克而瑞（上海）研究中心】深耕上海房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。