【CRIC 单盘深度测评报告】常州中吴·晋园

核心摘要

项目定位“常州首个高品质住宅”，是晋陵“中吴系”作品，立足中吴·江南春之上完成产品标准的延续与进阶迭代。2026年7月17日首开，36套600-1000万级低密洋房当场全部售罄，在千万级洋房市场中表现亮眼，奠定了常州顶豪市场的新标杆。

产品规划与建筑设计

项目总计规划16栋住宅，东侧洋房6栋（总高7-8F），西侧别墅10栋（总高3F），西侧乌衣浜路入口处设核心园林景观。建筑设计由GOA大象设计总建筑师张晓晓操刀，景观设计由山水比德副总设计师欧阳孔博负责。

洋房建面约320㎡传世顶复为洋房区巅峰之作，约3.3米层高，拥有常州首个环形尺度不上人屋面，采用全套房体系，南向几乎全落地玻璃、双层270°环幕卧室，匹配顶层三整面环形不上人屋面。项目内部社区配套规划持续完善中，具体功能空间配置以售楼处最新公示为准。

板块市场表现

常州文化宫板块新房市场保持平稳运行。2026年8月板块库存122套，库存面积2.0738万㎡，去化周期为6.8个月，市场供应充足，为购房者提供丰富选择。项目所在地块楼面价15643元/㎡（溢价率7%），周边竞品品悦·雲起成交均价24112元/㎡。

开发商晋陵地产为本土国企，注册资本增至70000万元人民币，截至2026年初参与招投标项目次数超过600次。2026年年初中吴·江南春一期超预期交付，打破市场对高端住宅的固有偏见，为中吴·晋园首开奠定市场信心。

项目为2026年3月开工的全新盘，正稳步推进建设中，物业品牌与服务水准将延续晋陵高标准。分析师认为晋园首开即罄标志着晋陵正式登顶常州顶豪开发商塔尖梯队，2026下半年常州顶豪市场将进入“晋陵时刻”。

商业配套：商业维度得分9.52分。紧邻中吴大道，3公里内汇聚常州万象城、九洲新世界等成熟商圈，形成“步行500米内满足日常高频消费、1公里内覆盖品质休闲、3公里内直达城市级商圈”的立体商业支撑体系。

医疗生活：医疗生活便利性突出，3公里范围三甲医院密集，具备步行可达三甲的稀缺性，为日常健康提供坚实保障。

人文休闲：青果巷、天宁寺、红梅公园、文化宫商圈均在1公里生活半径内，尽享主城核心人文底蕴与休闲资源。

项目特点与适配客群：项目在教育配套规划、产业协同等方面具有进一步提升的空间。适配客群为看重主城文脉与地段稀缺性、具备千万级购买力、以自住与资产保值为目的的本地高净值改善客群。所有价格、供应、学区信息以售楼处现场公示及政府主管部门文件为准。