历经多年深度调整，常州土地市场，风向真的变了！
就在刚刚，武进长沟河1号地块溢价成交。
绿城竞得
长沟河1号地块
这场土拍，为沉寂多年的常州土地市场注入了更多积极信号。
先来看一下长沟河1号地块的具体信息：
地块位于武进区西园路东侧、贺家路西侧、人民中路北侧、规划道路南侧。出让面积47957㎡，容积率＞1.01且≤1.015，限高40米。
地块位于武进湖塘主城区最具发展潜力的长沟河板块。
在此前的直播里我也曾多次表达过对这个板块价值的判断，我认为这里是湖塘主城最适合开发高端住宅的片区。
相比淹南，这里开发空间更为充足，且位置更核心；相比花园街、武宜路一带，这里焕然一新的净地条件，更具备实现高规格快速开发的先决条件。
而想要成就一个高端住区，配套设施一定是要先行的。
如今的长沟河板块，教育资源有武进湖塘桥实验小学西园校区和湖塘实验中学教育集团西园实验初中，这也是湖塘第一梯队的公办教育资源，从出让公告也可以看出，这两所学校就是长沟河1号地块的施教区。
更为重要的是，作为武进区高起点打造的“都市滨水宜居示范区”，这里拥有着优渥的生态资源，整个片区将围绕长沟河儿童体育公园，充分利用基地良好的生态基底，构建南北向滨河生态景观长廊，同时串联若干点状生态公园，形成多层次融合的景观体系。目前，长沟河十里风光带首发节点徐湖渰公园早已建成开放，生态廊道项目也正在稳步推进中。
除此之外，据我了解，常州第二个山姆大概率落位于长沟河片区。此外，片区内还规划有文化艺术中心、科技展览馆等现代化城市先锋地标。
最值得注意的是，长沟河整个片区的开发模式，强调的是“低密度、低强度”。这就意味着，整个长沟河片区，从规划上就被严格定位为生态高端住区。
放眼整个武进主城，这种成规模的纯粹低密高端住区，目前还未曾有过。
而作为整个片区内首宗被市场化房企拿下的宅地，长沟河1号地块自然也备受市场关注。毕竟，长沟河1号地块本身就双面环水，紧邻长沟河公园和规划中的儿童体育公园，西侧是西园实验学校，可以说是占据了整个长沟河片区的黄金位置。
据我了解，除了本次参与拿地的房企外，其实此前也有诸多头部房企对这宗宅地进行过实地勘测。如果不是当前这样一个审慎的投资环境，这块地的热度应该会更高。
当然，除了地段因素外，在我看来，驱动这块地溢价成交的，还有两个重要原因。
第一，地价足够低。
长沟河这块地，起始亩单价是682万，成交亩单价是817万。
而2024年10月，隐萃的宅地成交亩单价，是1064万。2020年9月，景瑞·宸运天赋的宅地成交亩单价是2143万；同年5月，嘉宏一江风华的宅地成交亩单价是1867万。
实事求是地讲，这样一个地价差，给了拿地房企足够的算账空间。
另外，块地起始总价4.9亿，成交总价5.88亿。这个总价，对于房企而言，门槛并不高。地块总建面48676㎡，属于中小体量，这也意味着未来该地块开发产品在去化上的量级压力不会太大。
第二、容积率也足够低。
这块地的最大容积率是1.015，放眼整个常州市区，招拍挂的宅地，这是近十几年最低密的一宗宅地。
这样的容积率，也意味着其产品肯定是以联排别墅为主，可搭配洋房。
联排稀缺，洋房走量快，这是一个最佳组合，只要产品没有硬伤，就根本不愁卖。而这宗地在出让文件中就明确要做高品质住宅，所以产品也不可能不好。再加上本次绿城拿地，其产品可期待值就更高了。
而透过“地价低”和“容积率低”这两个表象，我也提醒大家要看到常州土地市场的一个根本逻辑的变化，那就是告别土地财政短视，走向缩量提质、让利兴产的新阶段。
从上半年的恐龙园板块香树湾酒店地块到今天的长沟河1号地块，我们看到常州现在的土地出让逻辑很明确，就是通过精选地块、降低门槛、让渡利润，引导房企把钱花在产品上，用高品质住宅打开市场向上的空间。
在我看来，也正是这一逻辑的转变，让常州土地市场，走出了本轮行情中最艰难的时刻。
最后想说的是，随着供地逻辑的变化，未来常州土地市场一定会慢慢活跃起来的。
毕竟常州的常住人口持续净流入、产业基础夯实、高端购买力底盘稳固，这些基本面并未因行业调整而改变。
市场化房企的举牌行为，本身就是对常州城市价值和板块能级的一次重新确认。
这对于提振市场信心，具有最直接的正面效应。
还是那句话，当下的房地产市场，信心比黄金更重要。
