2026年6月1日，重庆市规划和自然资源局通过其官方网站发布了一则备受市场关注的批前公示--《闽融璟宸（原重庆中迪广场）6#楼、8#楼建设工程方案设计修改公示》。公示文件最具市场信号意义的，是项目名称的正式变更--"重庆中迪广场"已更名为"闽融璟宸"。
从项目更名+方案设计修改这一动作表明:曾经一度陷入停滞的杨家坪商圈"地标级"商业综合体--中迪广场，正在以全新的姿态进入实质重启阶段。
项目历史背景与"前世今生"
1.1 原始定位：杨家坪商圈规模最大商业综合体
重庆中迪广场位于重庆市九龙坡区杨家坪核心商圈，距重庆轨道交通2号线杨家坪站约2分钟路程，周边汇聚龙湖西城天街、大洋百货、杨家坪步行商业区等成熟商业资源。
按照中迪禾邦最初公布的规划，中迪广场总规划建筑面积近80万平方米，商业经营建筑面积约20万平方米，业态构成包括:
• 2栋258米超高层地标5A写字楼（双塔，建筑面积达35万平方米）；
• 3栋150米超高层商务楼宇；
• 1栋100米五星级酒店；
• 高端公寓产品。
其中258米双塔建成后将成为九龙坡区最高建筑，顶层设有直升机停机坪。彼时项目曾获"2018中国商业地产标杆项目"称号，被视为杨家坪商圈"北进南拓"升级改造的旗舰项目。
中迪广场效果图（图片来源于网络）
1.2 运营失利与历程
然而，从2019年开业到2020年全面停工，项目仅用一年多便从行业明星陷入资金链困境:
• 2019年1月25日：北区欧洲城时尚中心开业，引入钟书阁、新幕寰亚影城、盒马鲜生等品牌，开业之初风光无限；
• 开业后数月：人气持续低迷，自持商场超半数铺面空置，餐饮、服装店铺大量歇业；
• 2019年末：传出五折甩卖传闻，商铺均价从30000元/平方米直降至12000元/平方米；
• 2020年8月底：中迪广场南区全面停工，承建方中建一局因被拖欠施工款9000多万元准备撤场，由中天建设接手；
• 2020年10月：项目遭上海浦东发展银行成都分行申请查封，涉及业主超400人，单户总价多在三四百万元；中迪投资同期公告"无法与董事长李勤直接取得联系"。
1.3 股权变更
2020年4月13日，中迪禾邦出资情况发生变更：原出资人李勤、庞健退出，新出资方变更为刘军臣（出资584910万元）和刘洪彬（出资18090万元），法定代表人由李勤变更为刘军臣。彼时同业竞争问题已显现，项目持续陷入资金链困境多年，直至本次"闽融璟宸"以新名亮相，方才迎来真正意义上的重启时刻。
改规后的项目重启信号
6#楼、8#楼方案设计修改的潜在指向
结合原项目规划中"2栋258米超高层5A写字楼+3栋150米超高层商务楼宇+1栋100米五星级酒店+高端公寓"的体量配置，本次涉及修改的6#楼、8#楼，从楼栋编号位置看，存在较大概率涉及超高层楼栋或公寓楼栋的功能业态调整。具体的修改指标，仍有待后续完整公示文件披露。
杨家坪板块与九龙坡区商办市场基本面
从"商办"维度切入，对杨家坪板块及其所在的九龙坡区商办市场进行系统观察。考虑到原中迪广场规划中体量庞大的双塔写字楼、超高层商务楼宇、五星级酒店等非住宅业态构成了项目重启过程中最关键的去化与运营难点，对杨家坪商务区写字楼租赁、商办销售等基本面指标的梳理，有助于客观评估"闽融璟宸"本次方案设计修改的合理性与后续路径。
3.1 杨家坪商务区写字楼租赁市场表现
据克而瑞数据分析，2024-Q2至2026-Q1期间，重庆杨家坪商务区写字楼平均租金水平呈现"高位回落-低位震荡-小幅回升"的阶段性特征。
数据解读：2024-Q2杨家坪商务区写字楼平均租金处于2.0元/㎡/月的相对高位，2024-Q3快速回落至1.45元/㎡/月一线，此后2024-Q4至2025-Q4期间均在1.38-1.54元/㎡/月的低位区间窄幅震荡，至2026-Q1回升至1.67元/㎡/月。从趋势上看，板块写字楼租金整体处于偏低运行区间，租金恢复进程缓慢。仅就租金水平而言，板块写字楼运营尚处于承压状态。
3.2 杨家坪商务区与商圈商办销售情况
据克而瑞数据分析，杨家坪商务区与杨家坪商圈商办销售自2023年以来均呈现"零星成交、几乎无新增供应"的低活跃度状态。
最近一次有成交记录的季度为2023-Q4，当季成交12套，成交面积812.02㎡，成交均价15000元/㎡，成交金额1218.03万元；2024年至2026-Q2区间，杨家坪商务区商办无新增成交记录，亦无新增供应记录。
2024-Q1录得1套成交、成交面积78.83㎡、成交均价15666.95元/㎡；2025-Q2录得1套成交、成交面积33.37㎡、成交均价20617.17元/㎡；其余季度成交极为稀疏，整体处于近乎停滞状态。
3.3 商办市场基本面对"闽融璟宸"的启示
综合上述租赁与销售两端数据：杨家坪商务区写字楼平均租金长期在1.4-1.7元/㎡/月区间运行，处于重庆主城商务区相对偏低的水平，反映出板块写字楼整体运营仍处于承压期；同时，杨家坪商务区与商圈商办销售自2023年以来已基本陷入低迷状态，新增成交极度稀疏。
在此基本面下，原中迪广场遗留的2栋258米超高层5A写字楼（双塔，建筑面积达35万平方米）、3栋150米超高层商务楼宇、1栋100米五星级酒店等庞大商办体量，未来的去化与招商运营难度不容低估。2017年前后重庆写字楼空置率一度在35%-40%区间高位运行，远超15%-20%的健康线，反映出重庆高品质商办在历史阶段就曾面临较大的去化与运营压力。
由此可以得出结论性提示：本次"闽融璟宸"6#楼、8#楼方案设计修改若涉及将部分商办/公寓业态向住宅产品调整，与杨家坪板块商办市场偏冷、写字楼租金长期低位运行、商办新房成交近乎停滞的基本面相吻合，属于顺应市场结构性需求的合理选择。但同时也需正视:即便部分楼栋实现业态调整，项目体量中仍将保留相当规模的商办与酒店业态，这部分资产的去化与运营激活，仍将是项目后续价值兑现的核心难点。
4.1 积极因素
第一，板块去化周期触底，供需关系阶段性偏紧。据克而瑞数据，杨家坪板块12月口径去化周期已降至2.9个月，新增供应在当前节奏下有望实现快速消化，为"闽融璟宸"产品入市预留了较为宽松的去化环境。
第二，区位优势再激活。项目地处轨道2号线杨家坪站约2分钟步行圈内，紧邻龙湖西城天街、大洋百货、杨家坪步行街等成熟商圈资源，区位禀赋未变。
第三，地段价值释放。从"中迪广场"商业综合体阶段性停滞，到"闽融璟宸"的运作转向，意味着被压抑多年的地段价值有望迎来重新定价。
第四，杨家坪商圈持续升级。根据界面新闻报道，杨家坪商圈面积从过去0.2平方公里拓展到2平方公里，远景规划通过"北进南拓"将达到12.8平方公里，承担现代商贸聚集区与重庆西区消费市场引领功能，区域基本面长期向好。
4.2 风险与不确定性
第一，原规划商办、酒店等业态消化压力。原中迪广场规划中包括35万平方米的双塔写字楼、3栋150米超高层商务楼宇、1栋100米五星级酒店等体量庞大的非住宅业态。即使6#、8#楼经过改规调整，剩余商办仍存在较大去化压力。
第二，历史信任修复。原项目400余户业主权益争议、商铺五折甩卖、施工款拖欠等历史问题对市场口碑形成了一定压制，新接盘方需要在产品交付、品质兑现等方面重建市场信心。
第三，均价下行压力。杨家坪板块成交均价已从2025年1月的18437元/㎡区间，回落至2026年1-2月的13361-13416元/㎡区间，呈现"量升价跌"特征。定价空间因此受到一定挤压，溢价能力面临考验。
4.3 后市预计要点
l短期（未来6-12个月）：建议重点关注后续完整改规公示细节（具体业态比例、户型配比、建筑指标等）以及预售证申领进度。住宅产品若能尽快进入实质性销售阶段，将有效衔接当前板块的"低库存+高去化"窗口期。
l长期：原规划中体量庞大的商办、酒店等业态去化与运营，仍是项目长期价值兑现的关键。可参考嘉陵帆影更名为陆海国际中心，并围绕西部陆海新通道国家战略主题打造"产业聚集中心+资源整合平台"的运营路径，通过主题化、产业化的招商运营思路，实现从"商业资产"向"产业生态"的价值跃迁。
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上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、AI文章、行业SKills功能撰写。
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1.本文章内容是由克而瑞重庆分析师王琳雅撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。
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