一、宏观环境
1.1 全国政策环境
中央调控定调
2026年7月30日，中共中央政治局召开会议，部署下半年经济工作。其中，对房地产领域的表述仅有"稳定房地产市场"7个字。对比2026年4月政治局会议"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"的表述，本次会议措辞更为精炼，高层再次重申"稳定"这一诉求。业内人士认为，仅数字之差，背后说明在前期多轮稳楼市政策持续托底支持下，2026年以来房地产市场已迎来实质性修复。
本次会议将房地产相关部署纳入"筑牢经济社会安全屏障"的整体框架统筹安排，同时提出"实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策""加大逆周期调节力度"。据国家统计局发布的2026年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有20个，比上月增加4个，创13个月以来新高；其中，长春与太原、武汉、乌鲁木齐、三亚、大理均实现0.1%涨幅。
货币金融环境
2026年7月20日，贷款市场报价利率（LPR）公布：1年期为3.0%、5年期以上为3.5%，均维持不变。至此，LPR已连续14个月保持不变，上一次调整为2025年5月。从整个宏观周期看，当前利率水平依然处于历史低位。尽管LPR按兵不动，但业内普遍认为下半年存在5-10个基点的下行可能，主要基于三方面原因：一是央行近期多次强调将实施适度宽松政策，为降息预留空间；二是商业银行净息差已降至1.4%的历史低位；三是若后续经济数据或房地产市场表现不及预期，LPR在下半年迎来下调的可能性较高。
行业共性政策
结合"稳定房地产市场"框架，防风险思路呈现供需两端发力特征。供给端一方面通过供给主动收缩平衡供需，另一方面通过"好房子"建设推进差异化供给，匹配和牵引需求。城市更新、存量商品房收储、白名单融资等方向持续深化。财政与债券资金到位加速有利于收储落地，在适度宽松的货币政策定调下，改善需求有望获得正向刺激。
1.2 本市楼市政策
现行政策情况
长春现行限购已基本放开，居民购房不再受套数、区域等硬性限制；限贷政策整体宽松，商贷首付比例已下调至30%；预售资金监管制度稳步实施，保障交付安全。整体政策环境延续"因城施策+适度宽松"导向。
7月新政落地及需求端
依据长春公积金相关政策（长住金管规字〔2026〕2号），需求端支持力度显著加大：首付比例最低15%；家庭单笔贷款最高额度提升至150万元；月还款占缴存基数比例升至60%；取消贷款额度与账户余额挂钩；商转公流程持续优化。同时，购买新建商品房最高贷款额度可上浮10%，多子女家庭额度上浮，绿色住宅额度上浮30%。配套购房补贴、消费券、以旧换新贴息等措施持续发力。（来源：长春市公积金管委会，公开资料整理）
供给端与保障纾困
长春入选2026年财政部、住建部城市更新中央财政支持城市（15城名单），获定额补助10亿元。同时，长春探索房地产发展新模式试点"五大通道"，即商品房与二手房、保障房、安置房、装备制造业、高等院校互通，推动存量盘活与要素高效配置。
政策效果初判
结合7月成交数据看，公积金精准发力、购房补贴与城市更新等托底政策叠加，政策托底意图明确。市场呈现筑底修复态势，成交环比回升，但市场预期的巩固与政策向价格端的传导仍需时间。
二、土地市场
2.1 全市土地市场整体概况
据克而瑞长春2026年7月月度土地数据，本月土地市场无供应；成交5幅，成交总建面19.58万㎡（同比-18.74%），成交总价122886万元（同比-31.98%），楼板价6276元/㎡（同比-16.30%），溢价率0.0%。
本月涉宅成交3幅，成交总建面15.10万㎡（同比-21.58%），成交总价52273万元（同比-32.47%），楼板价3461元/㎡（同比-13.89%），溢价率0.0%。
对比2025年7月（无供应，成交5幅、溢价率0%）与2026年6月（成交0幅），本月无供应，成交以底价为主，溢价率归零，量价整体低位运行。
下图对比三个时点的成交总建面、成交总价与楼板价，可清晰反映本月成交环比回升，但相对去年同期仍处收缩通道。
解读：2026年7月成交总建面、成交总价环比回升，楼板价6276元/㎡，回归正常水平；但与2025年7月相比，成交总建面、成交总价仍分别下降约18.74%和31.98%，土地市场缩量特征明显。
2.2 分区域土地市场表现
7月份无新增供应，成交分布于宽城、净月、南关和高新区，南关成交1宗商办用地，成交建面3.88万㎡，楼板价18024元/㎡；宽城成交2宗住宅用地，成交建面7.48万㎡；高新区成交1宗住宅用地，成交建面7.63万㎡；净月区成交1宗商办用地，成交建面0.60万㎡；
2.3 典型企业拿地情况
结合长春当前土地市场格局，拿地主体以本地城投平台以及本土房企为主导，拿地逻辑逐步从"资金竞价能力"转向存量盘活能力与产业导入能力的综合评审。
2.4 土地市场核心特征总结
综合来看，2026年7月长春土地市场呈现"底价成交、溢价归零、量价低位运行"特征。成交环比回升但同比仍显收缩，溢价率归零反映市场情绪谨慎，整体延续缩量提质的运行逻辑。
三、新建住宅市场
3.1 供求表现
据克而瑞长春2026年7月区域供求数据汇总，全市供应1178套、供应面积17.24万㎡，成交1886套、成交面积23.16万㎡、成交金额206992.12万元、成交均价8526元/㎡，供求比0.74、套均价110万元/套。
本月成交量能明显回升，供求比0.74反映成交量大于供应量，市场以去库存为主导；成交均价8526元/㎡、套均价110万元/套，量价表现稳中有升，改善型需求成交占比提升，为整体均价形成支撑。
3.2 分区域/板块供求表现
下表列出各区域商品住宅供求核心数据。
解读：净月区以6.15万㎡成交面积领跑全市，南关、高新区分列二三位，三区合计占据全市成交主体；朝阳、经开北区等成交规模较小，区域分化格局清晰。
3.3 成交结构分析
面积段结构
据全市面积段供求数据，各面积段成交面积分别为：50㎡以下0.02万㎡、50-70㎡0.35万㎡、70-90㎡2.70万㎡、90-110㎡5.13万㎡、110-130㎡5.49万㎡、130-150㎡4.85万㎡、150-200㎡2.18万㎡、200㎡以上3.09万㎡；对应成交套数分别为5/58/323/513/459/354/131/105套。90-130㎡改善刚需产品为绝对主力。
解读：110-130㎡与90-110㎡两个面积段合计成交超10万㎡，为市场核心区间；改善型面积段（130㎡以上）合计占比可观，印证改善主导特征。
总价段结构
据全市总价段供求数据（商品住宅），60万以下成交439套/3.92万㎡、60-80万327套/3.27万㎡、80-100万282套/3.01万㎡、100-120万210套/2.55万㎡、120-140万189套、140-160万192套、160万以上合计258套。100万以下及100-160万为市场主流总价区间，两者合计成交超1600套，构成成交基本盘。
解读：100万以下合计成交1037套，100-160万合计成交591套，为市场核心区间；改善型总价段（160万以上）合计占比13.67%，占据较重比例。
房型结构
据全市房型供求数据（商品住宅），一房31套/0.18万㎡、二房458套/3.95万㎡、三房1139套/13.81万㎡、四房256套/4.49万㎡、五房6套、叠加5套、联排53套/1.05万㎡。三房为绝对主力，四房次之。
解读：三房成交58%，为市场绝对主力户型；四房13%次之，反映改善需求向大户型延伸的趋势。
3.4 存量与去化
据长春月度库存数据（普通住宅、别墅），2026年7月库存套数55696套、库存面积672.18万㎡（同比-29.41%、环比-0.87%），去化周期12个月口径29个月。2026年1-7月库存面积从1月的753.75万㎡逐月下降至7月的672.18万㎡，库存持续去化。
解读：库存面积总体呈下行趋势，7月降至672.18万㎡，同比下降29.41%，去库存成效显著；但去化周期仍处于29个月的相对高位，去库存仍是市场主线。
3.5 项目销售排行
商品住宅销售金额TOP10
据克而瑞成交金额项目排行，本月销售金额TOP10如下。
四、城市房企销售排行榜
4.1 操盘面积榜
据克而瑞2026年7月成交面积企业排行（商品住宅），操盘面积TOP10如下。
榜单显示，保利发展以20978㎡领跑，本地房企长春城顺、长春金越紧随其后，国央企与本地房企同台竞技，市场集中度提升。
4.2 全口径/权益金额榜
据克而瑞成交金额企业排行（商品住宅），金额榜TOP10如下。
金额榜前三仍由保利发展、长春城顺、中海地产占据，头部效应明显；翰林金筑凭借高均价项目跻身前列，国央企主导、本地房企活跃的格局清晰。
五、楼市预判
5.1 政策走势预判
基于7月30日政治局会议"稳定房地产市场"定调，以及LPR下半年存在5-10个基点下调预期，长春有望延续"因城施策+适度宽松"导向。公积金精准发力（首付最低15%、家庭单笔额度150万元、多子女与绿色住宅额度上浮）、购房补贴、以旧换新贴息等需求端政策料将持续，叠加10亿元中央财政城市更新补助支持供给端优化，托底政策组合将保持连续性。
5.2 土地市场预判
基于7月供应缩量、溢价归零态势，结合"增存挂钩"、经营性用地新增供给收缩的政策导向，预判后续供地将维持缩量提质、底价成交为主。土地出让重心逐步转向存量建设用地盘活与城市更新，国央企、本地城投主导拿地格局延续。
5.3 住宅市场预判
基于7月成交回升、库存持续去化（6月库存面积678.10万㎡、同比-28.07%）及90-130㎡改善主导的成交结构，预判市场将延续筑底修复态势。区域分化加剧，净月、南关、高新区等核心区持续领跑；去化周期仍处30个月以上高位，去库存仍是市场主线，改善型需求将继续支撑均价稳定。
合规声明与风险提示
重要声明
本报告基于公开数据及专业模型分析，仅供市场研究参考，不构成任何具体的投资建议或操作指引。
市场情况可能快速变化，读者应结合最新信息独立判断。
报告制作方对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失不承担责任。
数据来源说明
核心数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
统计口径：商品住宅，剔除公寓、商办、回迁保障房；土地为招拍挂经营性用地口径
数据统计区域：朝阳、南关、净月、经开、经开北、高新区、北湖、汽开、宽城、绿园、二道、莲花山、长德区、空港区、朝阳经济开发区。
THE END
特别提醒：
本文由克而瑞长春行业分析师孙洪亮撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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