从长春"十五五"规划看未来房地产发展趋势

本期精选

中央部委政策/风向

从"有房住"到"住好房"的全面升级

据2026年3月全国人大审查通过的《国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》第四十四章"推动房地产高质量发展"明确提出：

住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在2025年12月22-23日召开的全国住房城乡建设工作会议上明确部署：

2026年3月，自然资源部、国家林业和草原局联合印发自然资发〔2026〕38号文，与房地产直接相关的核心条款包括三项：

城市规划与土地动态

存量时代的新版图

2024年正式印发的《长春都市圈发展规划》明确了"1351"空间布局，提出到2030年都市圈经济总量力争达到1.35万亿元左右。长春市着力构建"五心、五区、八组团"的功能布局：

同时，经国务院批复的《长春市国土空间总体规划（2021-2035年）》明确：城镇开发边界面积控制在1475.42平方千米以内，单位国内生产总值建设用地使用面积下降不少于40%，要求"大力实施城市更新，有序实施土地综合整治"。

据长春市规划和自然资源局2026年3月25日发布的《长春市区2026年度国有建设用地供应计划》：

编制原则突出三个关键词：

据克而瑞数据，2025年长春土地市场全年成交约51宗，其中12月集中出让23宗，成交总价约68.5亿元，成交总建筑面积约209.7万平方米。全年溢价率为0%，均以底价成交。值得关注的是，区域价格梯度已明确形成：高新区地块楼板价达3920元/平方米，朝阳区达4537元/平方米，而远郊板块楼板价不足1000元/平方米。

以下为2025年长春土地市场月度成交总价走势，12月集中放量特征显著，反映出政府年末集中供地以稳定市场预期的策略意图：

深度点评： 住宅用地仅占15%的供应结构，清晰传递了"去库存优先、控增量"的政策信号。结合38号文"增存挂钩"的硬约束，长春未来的住宅用地供应将高度依赖城市更新和存量盘活。对房企而言，投资地图需要彻底重绘：在"五区"框架下，南部高新技术产业区（高新区、净月区）和中央文化商务区（朝阳、南关）是改善型产品的主力战场，西部先进制造业集聚区（汽开区）则凭借产业人口优势成为刚需市场的核心腹地。远郊板块在人口外流大背景下，投资需格外审慎。

楼市调控与市场动态

从"比价格"到"比品质"

据长春市住房保障和房屋管理局2026年4月发布的计划：

据克而瑞数据，2025年全年长春新房成交约24,573套，成交建筑面积约284.28万平方米。进入2026年，一季度市场呈现"1-2月低迷、3月强劲反弹"的走势：

2026年1-3月累计： 成交5,915套，成交建筑面积64.14万平方米；

3月单月： 成交3,354套，成交建筑面积38.01万平方米，环比增长391.65%；成交均价8,838元/平方米，环比上涨18.55%。

以下为2025年1月至2026年3月长春新房月度成交建筑面积走势，可见3月促销政策对市场提振效果显著：

2026年2月12日至3月31日，长春市启动"春季商品房促销月"活动，形成"市级+区级+企业"三重让利组合拳：

市级补贴： 发放2500张购房消费券，每张面额1.5万元，分5轮抽取；

区级加码： 汽开区额外提供1万元/套不限量补贴；

企业让利： 参与房企匹配不低于1.5万元/套优惠。

活动线上总浏览量突破303.6万人次。从3月成交的房型结构看，三房成交2,008套占比59.9%为绝对主力，四房成交331套占比9.9%，反映出改善型需求已率先入场。

2026年首批"好房子"试点项目涵盖8个项目，覆盖朝阳、净月、高新、宽城、长春新区等核心板块。项目执行5大类50条量化标准，核心要求包括：外墙采用内嵌岩棉高品质工艺，户型层高不低于3米，配备智能安防系统等。

深度点评： 3月成交数据的强劲反弹证明，长春楼市并非缺乏需求，而是缺乏有效的政策触达和产品供给。三重补贴精准切中刚需群体痛点（汽开区依托一汽产业工人基础），而改善需求的率先入场（三房占比近六成、四房占比近一成）则表明市场竞争重心已从"比价格"转向"比品质"。净月区以3月成交建筑面积7.92万平方米居全市第一，高新、南关紧随其后，印证了核心改善板块的市场韧性。对房企而言，关键信号是：政策窗口期叠加品质升级趋势，改善型产品在核心板块的去化能力远强于非核心区域的刚需产品。

城市更新与旧改动态

存量时代的核心抓手

据吉林省住房城乡建设厅2026年2月2日召开的全省住建工作会议部署：

据中新网2025年12月2日报道，吉林省住房和城乡建设厅副厅长于忠海在省委新闻发布会上表示：

长春保障房体系在2023年以来进入加速落地阶段。2024年首次新增配售型保障房用地，2025年出台封闭流转管理规则（自持满5年可内部流转或政府回购），2025年9月调整公租房收入准入标准至家庭人均月收入低于3000元。首批"林语雅居"配售型保障房已启动申请，面向工薪阶层供应。长春已打通商品房、保障房、安置房转换通道，本地国企收购存量商品房转为保障房的工作持续推进。

深度点评： "八大行动"和"两个转向"的提法，标志着吉林省住建系统已从顶层设计上完成了从增量到存量的思维转换。对房企的启示在于三点：第一，城市更新将成为获取核心城区土地的主要渠道，具备旧改经验和复杂项目操盘能力的企业将占据先机；第二，"回购商品房用作保障房"的政策路径，为库存较大的项目提供了政府收储的退出通道，房企应主动对接属地政府相关部门；第三，保障房和商品房的转换通道打通后，房企的产品定位需更加精准——保障端由政府兜底，市场端则必须向品质升级要利润。

券商与智库研判

未来五年趋势展望

土地市场趋势： 新增经营性商品房供地全面清零，城市更新、旧厂改造成为商品房供地的唯一来源。土地出让收入结构将发生根本性变化，"增存挂钩"推动地方政府加速梳理存量土地、盘活闲置资源。2025年12月集中出让的23宗地块中，既有北湖、净月等新兴板块的住宅用地，也有朝阳、宽城等成熟区域的城市更新项目，这一"双轨并行"的供地模式将成为常态。

量价趋势： 整体市场维持筑底复苏态势。全年新房均价预期维持在8,900-9,200元/平方米区间，核心城区（朝阳、经开）均价有望突破9,500元/平方米，而远郊板块（如长德区）价格将维持在4,500-5,000元/平方米的低位区间。库存去化周期已从34.7个月缩短至31.6个月，但短期内仍处于相对高位，去库存仍是全年主线。

区域格局： 区域分化进一步强化。中心城区（二道、净月、高新、南关）持续占据成交主导地位。2026年3月数据已印证这一趋势——净月区成交建筑面积7.92万平方米位居全市第一，高新和南关区紧随其后。原有供需失衡板块通过存量盘活优化供给结构，局部供需矛盾有望缓解。

行业格局： 央企、头部国企及具备存量运营能力的优质企业占据市场主导，行业竞争回归产品力与服务力。首批8个"好房子"试点项目中，既有力旺、宝丰阁等本土房企，也有中铁、万科等央企国企，反映出品质竞争已成为市场共识。传统"快周转"模式可能彻底退出长春市场。

从政策工具箱的演进来看，2024-2026年长春已形成覆盖多元需求的完整政策体系：公积金首付比例降至15%、双职工最高额度100万元、购房"以旧换新"贴息、多子女家庭贷款额度上浮10%、房票安置、新区购房补贴及契税减免等。2026年实施的公积金新政进一步拓展至物业费、维修资金及契税提取场景，毛坯房贷款额度上浮10%的设计实质缓解了"购房+装修"的资金压力。

这些政策有效打通了二手住宅与新建商品住宅的交易联动通道，降低了改善群体的置换成本，对"五大通道"（商品房与二手房互通、商品房与保障房衔接、商品房与安置房联动、商品房对接装备制造业、商品房连接高等院校）的落地形成有力支撑。

基于上述分析，对布局长春市场的房企提出三点战略建议：

第一，聚焦核心城区存量更新。 38号文切断新增经营性供地后，城市更新是获取核心区域土地的唯一渠道。建议房企重点关注朝阳、南关、宽城等老城区的旧改项目，以及北湖、净月等新兴核心区域的存量盘活机会。能力建设上，需尽快补齐"拆迁安置+产业导入+社区运营"的综合能力短板。

第二，产品力升级是唯一出路。 长春楼市已从"比价格"全面转向"比品质"。8个"好房子"试点项目设定的5大类50条量化标准，将成为行业新门槛。房企应将"安全、舒适、绿色、智慧"作为产品研发的核心方向，在层高、外墙保温、智能化等维度建立差异化竞争力，尤其要针对东北气候特点（冬季保温、隔音、防火）做出针对性设计。

第三，把握政策窗口期，精准匹配客群。 当前"三重补贴+公积金新政+以旧换新"的政策组合拳仍在持续发力，是加速去化的有利时机。建议房企在汽开区深耕刚需市场（依托一汽产业工人基础），在净月、高新布局改善产品线（三房、四房为主力），在南关、宽城把握城市更新带来的刚改需求释放。

特别提醒

1、上述研究成果由克而瑞长春分析师严悦铭，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，

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