五月政策分析

2026年5月，广州房地产政策呈现"中长期规划"与"短期细则落地"并行的双线特征。一方面，"十五五"规划锚定未来五年发展方向；另一方面，"穗八条"配套细则、花都"花八条"等密集出台，形成对市场的组合提振。

1.1 "十五五"规划：构建房地产发展新模式

5月29日，广州市人民政府印发《广州市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，对未来五年广州房地产高质量发展作出系统部署。纲要核心要点包括:

根据广州2026楼市的整体定调，重点在"稳"，一是优化保障性住房供给，坚持货币与实物、配租与配售相结合，通过盘活存量低效用地、收购存量商品房等方式拓宽保障房筹建渠道；二是加快构建房地产发展新模式，编制实施住房发展"十五五"规划，建立"人、房、地、钱"要素联动机制，实现"以人定房、以房定地、以房定钱"；三是一体推进"好房子、好小区、好社区、好城区"的"四好"建设。

1.2 花都区率先落地"花八条"

5月6日，广州市花都区正式印发《花都区进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（简称"花八条"），成为全市首个响应"穗八条"并推出专属落地政策的行政区。核心三大要点:

• 推行商品房"预售定学位、网签即入学"：预售定学位、非穗籍也可享，覆盖新华街、新雅街、秀全街、花东镇、花城街、狮岭镇等街道；

• 支持国企"收旧卖新"、居民"卖旧买新"：支持国企收储更新，去库存；

• 拓展房票适用范围：拓宽房源范围，加速去化。

1.3 "穗八条"配套细则与多项专项政策

5月期间，广州层面相继推出多项配套政策，详细可点击链接回顾:

• 5月12日：存量盘活与市场纾困：广州自持商办物业转可售政策研究；

• 5月12日：广州“好房子”28 条出台，以后你未来的房子就长这样！；

• 5月13日：政策解读| 30亿国企收旧撬动全市！南沙住房"以旧换新"实施方案深度分析；

• 5月26日：广州迎来改善置换阶段性的最佳政策窗口期—"商转公"政策修订深度解读，官方兜底！从新房到二手房，广州存量房盘活迎来关键升级。

1.4 政策小结

广州5月政策呈现"中长期规划+短期细则落地"的双线特征:"十五五"规划锚定长期发展方向，明确"好房子"和"住有优居"目标；"穗八条"配套细则与花都"花八条"形成短期市场提振组合拳。政策重心聚焦"稳市场、去库存、提品质"三大方向，国企"收旧卖新"、居民"卖旧买新"、商转公贷款优化、房票拓展等举措密集落地，为楼市企稳注入强心剂。

5月土地供求分析

2.1 土地供应情况

2026年5月，广州共供应4宗纯住宅地块（合计出让底价33.68亿元）和4宗商办地块（合计出让底价5091万元）。

纯住宅供应地块明细：

商办供应地块明细：

由上表可见，纯住宅地块集中于核心区位（海珠琶洲、白云大道北、番禺洛溪大石、花都CBD中轴线），每亩地价差异显著，海珠琶洲、白云黄边北路两宗地楼面单价水平较高；商办地块全部集中于增城外围（石滩、仙村板块），地价水平较低，体现"以需定供"导向下供地结构的区位差异化布局。

2.2 土地成交情况

5月广州共成交1宗纯住宅地块、2宗商办地块，全部为底价成交、溢价率均为0%。

成交地块明细:

成交特征：5月成交土地全部为底价成交、溢价率均为0%；受让方以国资/区属平台公司为主（南沙2宗商办均由南沙国资平台承接），反映出当前开发商投资意愿仍处于修复阶段，土地市场热度与销售端回暖之间仍存在时滞。

商品住宅市场

3.1 全市供求概况

据克而瑞数据分析，2026年5月广州商品住宅市场呈现"供应大幅缩量、成交温和回升"的格局:

3.2 区域供求表现

据克而瑞数据分析，5月各区域成交表现如下（商品住宅口径）:

番禺、黄埔领跑成交规模，分别录得1075套和982套；越秀、天河凭借核心地段，成交均价分列全市前两位（76749元/㎡、69722元/㎡）；增城、从化成交均价较低但承接外围刚需主力。

区域亮点点评:

• 番禺区领跑：成交1075套、12.10万㎡、成交金额43.76亿元、均价36157元/㎡，多项指标稳居全市第一；

• 黄埔区紧随：成交982套、10.68万㎡、33.74亿元，市场承接力强；

• 增城区：成交857套，成为外围承接主力，但均价仅13733元/㎡；

• 天河区：套均价850万元/套、均价69722元/㎡，居全市首位，体现核心区高端项目主导；

• 海珠区：成交均价62012元/㎡，成交金额46.33亿元位居各区之首；

• 越秀区：成交均价76749元/㎡为各区最高，体现稀缺核心区资产价值；

• 供应端：花都、天河、白云、番禺、南沙有新增供应，其余区域零供应。

3.3 库存与去化

2026年5月，广州商品住宅（含普通住宅及别墅）库存套数为112016套，较去年同期减少8.11%，较4月环比下降4.86%；对应库存面积为1352.53万㎡，同比下降6.83%，环比下降4.37%。库存套数与面积的双双下行，反映出本月市场去化效率明显提升。

截至2026年5月，广州商品住宅库存情况如下（普通住宅、别墅口径）:

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公寓市场

4.1 供求概况

2026年5月广州酒店式公寓市场核心指标如下表所示:

从上表可见，本月广州酒店式公寓在量端表现强势，成交套数、面积、金额三大指标同环比均实现增长；而价端略有松动，成交均价与套均价环比微降。

4.2 成交金额TOP10项目一览

2026年5月广州酒店式公寓成交金额项目TOP10如下:

按成交金额排名顺序展示TOP10项目，保利鱼珠岛、广州·鹏瑞1号、白鹅潭·瑞玺位列前三，分别坐落于黄埔区、天河区、荔湾区；黄埔区凭借产业新区与金融城外溢需求支撑，登顶成交金额榜首；天河、荔湾作为中心城区，依托成熟的商务与生活配套延续高位表现。

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商办市场

5.1 全市供求概况

2026年5月广州商业、办公市场供求数据如下:

5.2 区域成交对比

越秀区以81套成交领跑，且成交均价高达101026元/㎡为全市最高；荔湾区64249元/㎡、天河区43032元/㎡、海珠区41065元/㎡居前列，体现核心区写字楼/商铺的高溢价属性。

5.3 区域特征分析

• 越秀区领跑成交：成交81套，成交均价101026元/㎡为全市最高，套均价246万元/套，体现核心区优质资产对小户型投资客的吸引力；

• 番禺区紧随：成交42套、成交金额22348.92万元，套均价532万元/套；

• 白云区供应承压：白云区供应规模最大（156套、4.63万㎡），但成交仅29套，供求比高达18.30，去化压力突出；

• 海珠区高总价：套均价700万元/套居各区首位，反映高品质大宗资产成交；

• 从化、黄埔：成交各34套，从化均价较低（16115元/㎡）以刚需配套商业为主；

• 天河、花都新增供应有限：天河供应7套、花都供应5套。

• 整体而言，商办市场仍处于结构性调整阶段，核心区优质资产保持韧性，外围区域去化承压。

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总结与展望

2026年5月，广州房地产市场呈现五大特征:

• 政策密集落地：从"十五五"规划的中长期顶层设计，到"穗八条"配套细则、花都"花八条"、自持物业转售规则、"四好"建设行动方案、商转公贷款优化等短期举措，全方位、多层次的政策组合持续释放；

• 成交温和回升：5月商品住宅成交6732套、75.13万㎡、268.19亿元，套数、面积、金额同比环比均录得正增长，五一假期日均到访同比+30.8%、认购同比+50.1%，市场信心修复明显；

•  供应阶段性低位：商品住宅供应套数环比-86.21%、面积环比-85.17%，供求比仅0.16，呈现典型的"供小于求"格局；

• 库存高位待消化：截至4月末库存117737套、1414.38万㎡，3个月口径去化周期26.2个月，库存压力仍需时间消化；

• 商办分化加剧：商办市场供求比1.51整体供大于求，越秀、海珠核心区高溢价韧性强，白云外围去化压力显著。

展望6月，随着"穗八条"配套细则进一步释放（包括安居集团"卖旧买新"试点、商转公贷款新规等）、花都"花八条"等区级政策深化落地、"好房子"建设标准逐步明确，广州楼市有望延续企稳态势。核心区优质资产与改善型项目将继续主导成交结构，外围区域则有赖于政策红利的进一步渗透与项目品质升级。土地市场预计延续"核心区高热、外围平稳"的分化格局，品牌房企对优质地块的争夺仍将保持。