作为广州的核心城区、CBD所在地，天河区的每一次蜕变都牵动着全城目光。2025年以来，天河区的城中村改造按下"快进键"，多个项目齐头并进，签约、拆迁、安置房动工捷报频传。
根据"广州天河发布"消息，2025年天河区完成城市更新固定资产投资342.33亿元，完成率达106.98%；进入2026年，天河更明确提出"全面加快剩余22个城中村27个项目的改造进程"的目标。
旧改"狂飙"模式之下，天河区的房地产市场供需格局、土地出让节奏与新房销售表现都在被深刻重塑。本文将基于克而瑞数据及公开信息，带你看懂天河这场城市更新大棋局。
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天河区2025年旧改进展全景扫描
（一）核心事实：跑出“柯木塱速度”与关键指标
作为天河区4个"依法征收、净地出让"新模式项目之一，柯木塱村跑出了亮眼的"柯木塱速度"。截至5月27日，柯木塱村城中村改造项目签约累计突破1000栋，整体签约率超过3/4，超九成签约村民已顺利领取首期补偿款。
安置房建设方面，三大安置房地块同步推进：凤凰汇东侧地块部分楼栋地上主体结构已施工至二层；广建及其南北地块基坑支护和工程桩完成，多楼栋突破正负零；凤凰汇西侧地块已完成拆卸，规划建设42至125平方米五种户型超过1500套安置房。三大安置房地块合计提供超3000套高品质复建安置房。
安置房地块建设现状 来源：天河发布
（二）多村齐头并进——天河旧改全面铺开
柯木塱不是孤例。放眼整个天河，多条城中村组团猛进:
按照改造模式划分，天河区将全区22个城中村27个项目划分为“依法征收、净地出让”、“政府收储”、“旧模式”和“保留提升”四大模式进行分类攻坚，通过项目化推进跑出旧改“加速度”。
在这场分类攻坚中，各项目的关键突破起到“以点带面”的示范效应。
其中，天河区4个"依法征收、净地出让"新模式项目（长湴、元岗、凌塘、柯木塱村），全面采用"指挥部+专班+公司"机制，统筹用地报批、规划调整等环节。
新模式项目里，凌塘村首期复建安置房动工，验证了“指挥部+工作专班+公司”统筹调度体系的高效性，为环五山片区开出房票创新安置模式奠定基础。政府收储层面，大观村“1个月100%签约”的成绩，为后续广棠片区和金融城片区收储提供了可复制的群众工作经验，保障了重大产业平台的用地需求。
核心区改造难题上，石牌村“拆整结合”方案通过“分期拆除、分批建设”的模式，兼顾现状租赁生态与民生安全，有望为超大城市核心区连片改造走出新路径。
（三）战略意义：重塑天河东部门户的落子
柯木塱村位于天河北部重要门户位置，广汕路穿村而过，是衔接天河智慧城与2112工园两大产业平台的重点片区。长期以来，旧厂旧村交织、空间利用低效、城市风貌欠佳等问题制约着区域发展。此番改造的突破性进展，正是破解上述瓶颈的关键落子。一方面，下涂片区组团拆卸后腾挪出的连片净地，为产业导入和基础设施升级释放了充足空间。另一方面，依托火炉山、凤凰山等生态资源，通过建设门户公园、贯通山水廊道实现增绿提质，协同广汕路、华观路沿线更新，打造产城融合廊道，对全面提升天河东部门户形象与发展能级具有标志性意义。随着签约走向清零，柯木塱村将全面进入建设与产业导入快车道，一个“山—产—城—园”融合的现代化新村图景正在天河东北部加速成形。
柯木塱旧改效果图 来源：天河发布
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市场激荡：城中村改造对天河楼市的结构性影响
（一）供应格局重塑：从增量扩张到存量优化
结合克而瑞监测数据，旧改的全面提速正从底层重塑天河区未来的住宅供应版图，推动市场从增量扩张转向存量优化与结构升级。据克而瑞相关预测，2025—2029年，天河区合计将有约375万㎡的住宅供应，绝大部分源自城中村改造的持续释放，这些宅地的释放将打破多年新增供应稀缺的局面，也能为区域市场带来更多的购买力。
但在另一方面，供应格局的重塑深刻改变区域竞争格局，倒逼现有项目重新审视自身定位。以广州城投·天禧项目为例，这成为存量项目适应新格局的典型风向标。
该项目在二期规划中进行了重大调整：将原本以改善为主的六栋住宅缩减为五栋，并由板楼改为塔楼，户型户数增加，中央园林面积缩小，整体定位从改善型果断转向刚需。克而瑞认为，此轮调规与潜在的拆迁安置需求密切相关。这一转变清晰表明，天河区市场竞争即将进入白热化阶段
（二）区域价值裂变：板块能级的重新定义
天河区城中村改造通过差异化路径，深刻重塑不同板块的价值坐标，推动板块能级实现质的飞跃。
柯木塱、凌塘、大观村的改造紧扣“产城融合”逻辑。柯木塱村以“生态+产业+人文”为脉络进行系统性升级，规划建设智能装备产业园、科南科技园，预计新增产业载体20万平方米，直接承接天河智慧城的创新资源外溢，使片区发展逻辑从“居住配套”转变为“产业导入引领”。
环五山创新策源区：长湴、元岗及石牌村的改造核心在于协同高校科研资源，打通创新链与产业链融合的“最后一公里”。通过空间重构促进人才、技术和资本在区域内就地融合转化，激活“三区联动”的巨大潜能。
（三）预期与传导：供需协同推动市场平稳健康发展
通过核心地段优质地块的持续入市，从成本端直接强化市场对核心区价值韧性的共识，夯实价值底线并重塑市场信心，对稳定价格预期起到关键托举作用。
在需求端上，城中村改造带来的增量需求成为区域楼市平稳的“压舱石”，为新房市场注入确定性购买力，实现“去库存”与“惠民生”的精准结合，为天河区新房市场带来坚实底部支撑。
克而瑞数据监测显示，在2025年6月，天河区商品住宅成交660套，是2024年以来天河区商品住宅成交最高的月度，其中原因在于在柯木塱旧改房票置换的带动下，处于兑换项目范围的慧源山庄、保利天汇、城投天禧、天河麓誉府、中建精诚壹号等楼盘，成为了村民的首选，当月的成交规模也随即走高。
这一“需求有支撑、供给有价值锚”的双向互促，形成了推动市场预期的正向传导链条。
整体来看，从冼村1950栋村屋全部清零，到柯木塱签约破千栋、安置房三大地块同步建设；从元岗、凌塘、长湴的并跑突围，到石牌村"整治提升"新模式的探索--天河旧改已进入大规模推进和实质性兑现阶段。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师赵仁婕，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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