物业+报告 | “8·28”新政落地城市增至23个 （2026.11.2-11.8）

本期重点政策

2026年第44周（11月2日—11月8日），房地产政策延续“中央定调、地方落细则”的节奏。

中央层面以定调与制度衔接为主：11月3日，国务院关于金融工作情况的报告提请全国人大常委会审议、11月5日公开，房地产“白名单”累计审批贷款超8.4万亿元并转入常态化运行；11月4日，住建部披露新修订《住房公积金管理条例》施行满月的全国成效——提取情形由6种扩展至9种，截至10月20日住房装修提取137亿元、物业费提取28亿元；同日，国家发展改革委等五部门印发《实施全面节约战略行动方案》，明确“十五五”新增建设用地控制在2600万亩以内、探索建设用地总量按规划期管控；住建部党组召开会议传达学习党的二十届五中全会精神，把高质量城市更新与“四好”建设列为住建领域首要任务。四个动作指向同一取向：需求端工具不再加码，资源投向转向存量提质与规则重建。

地方层面三条主线并行。其一，商品住房销售制度改革细则沿“新老划断、封顶预售”框架持续扩围，其中重庆把预售门槛抬至单体建筑封顶、荆门对新出让地块直接“原则上实行现房销售”、海南出台全国首个省域细则并以“三段式”完成与2020年全域现房销售政策的衔接，叠加重庆（11月6日），“8·28”新政落地城市已增至23个，荆门、海南、重庆均为本周新增。其二，公积金从“购房”转向“养房”，武汉（11月4日）修订提取办法，新增装修、物业费、城市更新改造三类提取，11月20日施行。其三，存量侧供给加密：太原（11月4日）城市更新条例发布、12月1日施行；大连（11月7日）披露“十五五”城市更新项目库667个项目、总投资2571亿元；规划端东莞（11月4日）印发住房发展“十五五”规划，五年批准销售新建商品房10万套。

本周结构上呈“中央定调收口、地方细则落地”的单向推进，三条主线最值得关注。其一，销售制度改革细则的落地节奏快于预期，但路径分化明显：绍兴以分期规划、施工、预售、竣备许可配合分户土地集合抵押，着力疏解现房销售对开发端现金流的挤压；荆门对新出让地块直接采用“原则上实行现房销售”，是口径最严的市级细则；重庆把预售门槛抬到“单体建筑封顶”，并对在途项目给出“经区县政府评估、2027年底前按原政策”的过渡；海南则以两个时间节点切出“新地新办法、中间地带按老办法、更早地块鼓励现房”的三段式安排，成为首个省域细则；叠加重庆的“单体建筑封顶”硬线，本周“8·28”新政落地城市由20个增至23个。定金上限已形成北京1%、沪深苏3%、穗汉津杭甬肥成5%的三档梯度，同一上位文件下的执行松紧差异由此可测。其二，公积金改革进入“养房”阶段：武汉把装修（1500元/平方米、上限18万元）、物业费（年6000元）、城市更新改造三类提取一并纳入，并以三类提取年度互斥、改造资金拨付至项目端来控制套取风险，叠加住建部满月数据（1个月装修提取137亿元、物业费28亿元），公积金账户的功能定位正从“首付与月供资金池”转为“住房维护账户”。其三，存量侧制度供给继续加密：太原把城市体检写入法定程序，以条例约束“先体检后更新”；大连以667个项目、2571亿元项目库把“标源”前置到入库环节；东莞以“前低后高”的供应节奏（2026年1万套、2030年3.8万套）事实上承认未来两年以去库存为主。综合判断：政策已由需求端刺激彻底转向制度框架的落地与检验，四季度观察点集中于三处——销售细则在供地环节的实际成本、公积金扩围后的个贷率阀值管理、城市更新项目库与资金渠道的匹配度；对市场而言，制度红利是渐进且结构性的，不宜期待总量层面的强刺激。

来源：克而瑞研究中心整理

01 央行：国务院金融工作情况报告提请审议，房地产“白名单”转入常态化运行

11月3日，中国人民银行行长潘功胜向十四届全国人大常委会第二十五次会议报告金融工作情况，报告全文11月5日在中国人民银行官网公开。房地产方面，报告列出三项已落地举措：降低商业用房购房贷款最低首付比例、实施居民购房贷款贴息政策、完善房地产信贷基础性制度，同时优化资本市场支持构建房地产发展新模式的相关制度；商业银行通过城市房地产融资协调机制“白名单”累计审批通过贷款超8.4万亿元。价格端，2026年9月新发放个人住房贷款加权平均利率3.05%，处于历史低位。下一步部署将房地产内容归入“稳妥化解重点领域风险”，明确常态化运行“白名单”机制、满足合理融资需求。

这份报告的信号不在新增政策，而在政策重心的位移：白名单从“保交房攻坚工具”转为“常态化融资制度”，合规项目融资不再依赖专项行动，房企信用修复进入按规则办事阶段。居民购房贷款贴息与商业用房首付下调并列表述，显示需求端工具已覆盖住宅与商业两类物业；利率处于历史低位叠加贴息，四季度购房成本端难有更大空间，后续关注点将转向贴息扩围节奏与白名单项目结构。

02 住建部：新修订《住房公积金管理条例》施行满月，披露全国落地数据

11月4日，住房城乡建设部发布消息称，新修订的《住房公积金管理条例》自9月20日施行1个月以来，政策效果初步显现：提取情形由原来的6种扩展至9种，将自住住房装修、支付物业费、城市更新改造等纳入提取范围；截至10月20日，全国住房公积金用于住房装修的提取额为137亿元，用于支付物业费的提取额为28亿元，全国各地已陆续出台具体实施细则。

165亿元不是宏观刺激，而是公积金账户功能迁移的可计量证据。装修137亿元、物业费28亿元，说明公积金正从“购房杠杆工具”变成“住房持有维护账户”。中央披露全国口径，也把地方细则推进纳入量化跟踪，未出细则城市有补课压力。真正风险不是消费拉动弱，而是装修提取对个贷资金池的分流，高个贷率城市可能被迫在扩围与额度收紧之间来回摆动。

03 五部门：印发《实施全面节约战略行动方案》，“十五五”新增建设用地控制在2600万亩以内

11月4日，国家发展改革委、工业和信息化部、自然资源部、水利部、国管局联合印发《实施全面节约战略行动方案》。土地部分明确，“十五五”期间新增建设用地规模控制在2600万亩以内；探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地；推进土地混合开发、空间复合利用和土地用途依法合理转换，合理开发地下空间；实施产业园区用地专项治理，盘活存量产业用地，加大闲置土地处置力度，深化扩大低效用地再开发试点。

2600万亩是“十五五”土地闸门的总口径，对房地产的直接含义是增量指标继续从紧、存量盘活成为主战场。“按规划期管控”把建设用地管理从年度指标改为五年统筹，地方供地节奏的跨期腾挪空间加大；混合开发、用途转换、低效再开发三项工具与本周东莞住房发展规划形成央地呼应，商办库存与低效园区的改造转性通道进一步打开，持有型物业与片区更新运营商的用地选择面扩大。

04 住建部党组：传达学习党的二十届五中全会精神，部署城市更新与“四好”建设

11月4日，住房城乡建设部党组召开会议，传达学习党的二十届五中全会精神，提出高质量开展城市更新，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设。相关表述与《城市更新“十五五”规划》的落实要求相衔接，强调坚持“先体检后更新”，建立城市体检与城市更新一体化推进机制。

会议定调意义明确：五中全会后住建领域的首要任务被锁定为城市更新与“四好”建设，意味着“十五五”期间住房政策的资源投向将以存量提质为主线。结合11月3日第七届世界城市日·中国城市高质量发展论坛上建筑节能与科技司的表态（“先体检后更新”、体检与更新一体化推进），可以判断城市体检将从技术动作升级为项目入库的前置门槛——这与本周太原条例把体检写入法定程序的取向一致。对地方而言，项目谋划必须先在体检环节立项，否则难以进入城市更新项目库与资金支持序列；对企业而言，参与机会从“拿地开发”转向“改造运营+专项资金申报”，能力要求发生实质变化。

行政调控类政策

05 绍兴：四部门联合落地销售制度细则，分期许可与分户抵押疏解开发端现金流

11月2日，绍兴市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局绍兴监管分局、市住房公积金管理中心联合印发实施意见，自发布之日起试行。文件在延续“新老划断、分类推进”框架的基础上，重点安排开发端配套：对2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，支持分期办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可和竣工验收备案，企业在申报规划方案时须明确分期开发计划、开发范围、建设规模与配套设施并完成项目备案，分期开发应优先安排基础设施和公共服务设施，确保分期工程交付后具备完整使用功能。融资端探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记——以土地使用权抵押申请开发贷款的，按套设定国有建设用地使用权益、编制不动产单元代码后办理抵押；实行分期开发的项目，取得建设工程规划许可后可预编不动产登记单元号、办理房地预登记证明，凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分房源的销售手续。文件同时要求推行“交房即交证”、实施分阶段竣工备案（全装修项目可按毛坯、室内装修两阶段办理），并强化项目开发公司制与市场秩序监管。

绍兴的着力点不在“收”，而在“疏”。现房销售与封顶预售将房企回款节点后移，若配套政策缺位，项目现金流缺口会直接转化为开工与推盘节奏的收缩。绍兴用三组工具对冲：分期许可与分期竣备把一个大项目拆成若干可独立交付的单元，缩短单批次回款周期；分户土地使用权集合抵押把土地抵押从“整宗”切到“按套”，使分期销售与抵押解押不再互斥；不动产预登记则让未缴清全款地块的部分房源提前具备销售条件。这套组合的技术含量高于多数同能级城市细则，实质是把“现房销售”的制度成本在时间与空间两个维度上摊薄。风险点在于分期开发的监管复杂度上升——最小单元的划定、市政配套的同步交付、预售资金监管与分期解押的衔接，任一环节失守都会重新累积交付风险。绍兴模式适合开发强度高、项目规模大的城市借鉴，对体量偏小的三四线参考价值有限。

06 贵州：印发推动经济稳中向好若干政策举措，房地产列入省级一揽子安排

11月4日，贵州省人民政府办公厅印发《贵州省推动经济稳中向好若干政策举措》，从农业特色产业、重点产业、能源保供、促消费、人工智能、房地产等16个方面提出一揽子措施。房地产专条列第十项“推动房地产业健康发展”，明确推进“8·28”房地产新政平稳落地，制定省级促进房地产市场平稳健康发展若干措施。文件同时提出筹备办好旅居地产、“富矿精开”等产融对接活动，加快签约项目贷款落地，支持金融机构强化驻外金融服务、激活外出务工群体消费需求。

贵州的动作具有信号价值：在多数省份以部门文件落实“828新政”的背景下，贵州把房地产纳入省级稳增长一揽子政策的第10条，并以“制定省级促进房地产市场平稳健康发展若干措施”作为承诺项，意味着省级层面的增量政策仍在储备中，四季度有望出台。这一安排与贵州的市场结构相关——省内多数地州去化压力大、旅居地产占比高，单靠城市级细则难以形成合力，需要在省级层面统筹土地供应、金融支持与旅居消费。更值得关注的是“旅居地产”被写入省级产融对接安排，这是把房地产从“居住供应”重新定位为“消费型产业”的尝试，与广东把住房嵌入扩大消费方案、海南以自贸港政策导入旅居需求的路径同源。对房企而言，西南区域的旅居、康养类产品可能获得阶段性政策与金融资源的倾斜。

07 荆门：落地商品住房销售制度细则，新出让地块“原则上实行现房销售”

11月5日，荆门市住房和城市更新局发布《关于贯彻落实〈住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知〉（建房规〔2026〕3号）的实施意见》，从现房销售、预售管理两方面作出安排。现房销售实行三档分类：2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目，原则上实行现房销售；8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权（含已签订出让合同）但未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证但未取得预售许可证的项目，鼓励实行现房销售。现房销售须在办理不动产首次登记后，持现房销售方案、不动产登记证明等材料申请备案，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形；定金收取不超过总价款5%，全额存入住房资金监管机构在项目主办银行开立的定金监管账户，监管期内不得使用，取得商品房现售备案证后解除监管。预售端明确政策适用范围：8月28日后新出让土地项目及8月28日前已取得土地使用权但未取得规划许可证的项目，预售条件与资金监管按新政策执行；已取得规划许可证的项目按原政策执行，规划许可证有变更的以首次取得时间为准。

荆门细则的关键词是“原则上实行”——在已落地的23个城市中，与重庆、海南不同，荆门未设“经区县政府评估、2027年底前按原政策”的过渡窗口，对在途项目主要按“是否已取得规划许可证”切分，执行刚性更强。这一取向与其市场基本面相关：三四线城市新房去化周期长、项目体量小、房企以本地中小主体为主，交付风险敞口相对集中，以现房销售前置化解风险的政策收益高于土地财政的短期损失。同时，荆门对在途项目仍保留“优先”“鼓励”的梯度，避免了规则急转弯对存量项目的冲击。需注意其潜在副作用：现房销售将开发周期拉长12—24个月，若后续供地未能同步匹配“小体量、低总价”的出让结构，可能出现优质地块流拍与有效供应不足并存的局面。荆门样本的价值在于给出了三四线城市的另一种选择——不是简单复制“优先现房”，而是在土地端直接以现房为默认规则。

08 海南：首个省域现房销售细则落地

11月6日，海南省印发商品住房销售制度实施细则，是全国首个以省域为单位出台细则的省份。细则共七方面内容：一是新老划断采用“三段式”，2026年8月28日（含）后新出让土地的项目继续实行现房销售，2020年3月8日（含）至2026年8月28日期间出让土地的项目现房销售条件等执行原有政策，2020年3月8日前出让土地的项目可继续实行预售并鼓励选择现房销售；二是完善现房销售管理，开发企业在完成房屋首次登记后申请现房销售，全面推行“交房即交证”，现房销售定金原则上不高于房屋总价的5%；三是分类明确预售条件，市县政府批准的城市更新项目配建商品住房可继续按预售制度执行，8月28日后新出让土地的项目如实行预售则单体建筑应完成主体结构封顶、预售资金监管执行新规，8月28日前已出让土地的项目中已取得建设工程规划许可证的按原规定执行（各市县须合理设定覆盖项目全部建设费用的重点监管额度，工规证有变更的以首次取证时间为准）、未取得工规证的原则上执行新的预售政策；四是做实项目开发公司制，竣工验收备案前严禁投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红，开发公司以土地出让合同（宗地）为基础设立，同一项目公司可对同一宗地分期开发，城市更新项目可在同一项目内统筹多宗土地分期实施，支持按最小单元分批竣工验收备案、水电气及市政配套齐全后方可交付，在坚持现房销售、确保全装修交付与风险可控的前提下可申请提前办理销售手续；五是放开户型限制，通知印发后开工建设的商品住房项目可建设小于100平方米户型、原则上不低于80平方米，适用范围由“新供地的住宅小区项目”扩大至“印发后开工建设的商品住房项目”（含已供地未开工项目），并取消“不超过总面积15%”的比例上限；六是规范土地出让与资金，开发企业须以自有资金购地，8月28日后发布出让公告的商品住宅用地出让价款可分期缴纳，首付款30日内缴纳比例不低于总价款的50%、余款最长两年内缴清且不计利息；七是强化质量安全监管，严防企业为赶工期降标准、减质量，大力推动智能建造与工业化建筑。

海南这份细则的价值不在再次确认现房销售，而在回答一个其他地区都还没有回答的问题：当一个省份已在2020年3月完成过一轮全域现房销售切换后，第二次制度切换如何不推翻原有制度。它没有照搬“以8月28日为单一节点”的写法，而是按两个节点切出三段，且“8月28日当日出让即适用新政策”与多数城市“不含当日”不同，在途项目不必重新排期，制度切换成本被压到最低——这是省域统筹相对城市逐城落地的实质优势。配套工具的组合更值得细看：项目开发公司制要求资金封闭运行，竣工验收备案前禁止抽调销售与融资资金、禁止抽逃出资与提前分红；按最小单元分批竣备把一个大项目拆成若干可独立交付、独立回款的单元；允许在现房销售与全装修交付前提下申请提前办理销售手续；再叠加自有资金购地、地价首付50%、余款两年内缴清且不计息，“慢周转”的资金缺口由地价分期与分批竣备吸收，而非重新加杠杆。城市更新项目允许跨宗地统筹分期，则是对“一宗地一公司”的必要适配，避免零星地块把项目公司拆碎、开发贷与分批竣备难以统筹。户型口径的放开看似技术条款，实为需求侧的定向松动：适用范围扩大到“印发后开工建设的项目”、取消15%面积占比上限，等于把80—100平方米这一段供给从“限量配建”改为“按需建设”，直接降低总价门槛以承接刚需与人才。放到全国看，海南是现房销售的“长周期实验室”，其“提前办理销售手续”“按最小单元竣备”“跨宗地统筹”的操作口径很可能成为后续城市修订细则的模板。需观察的风险有二：一是“提前办理销售手续”与现房销售原则的边界如何界定，执行中若放宽将实质削弱约束；二是自有资金购地对中小房企的挤出效应，在外来需求占比高的市场可能加速行业集中度上升。

09 重庆：五部门落地销售制度细则，“单体建筑封顶方可预售”成硬线，“8·28”新政落地城市增至23个

11月6日，重庆市住房城乡建委、市规划自然资源局、国家金融监督管理总局重庆监管局、市财政局、市税务局五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，从预售管理、现房销售、融资支持、配套审批、审批服务、市场监管六方面推出措施。预售端划出硬线：2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑应完成主体结构封顶；预售资金实行全额、全过程监管，预售楼栋通过联合验收、水电气等配套具备交付条件后解除监管。在途项目实行“新老划断”：8月28日前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办预售的，后续楼栋按原政策执行；经区县政府评估能确保按时建成交付的部分在途项目，2027年底前预售条件可按原政策执行。现房销售定金可收取不超过总房款的5%，额度处于全国高档；同时支持分阶段、分单位工程验收，缩短资金占用周期。公积金端明确，8月28日前已取得预售许可证的项目，个人住房公积金贷款发放条件按原规定执行。

重庆这份细则的分量在于“两硬一软”：硬在预售门槛直接抬至主体结构封顶、预售资金全额全过程监管，是目前各城中执行标准最高的组合；软在对在途项目给出“经区县政府评估+2027年底前”的双重过渡安排，并把8月28日前已发公告的项目一并纳入老项目口径，避免一批已完成公告、正在办理用地手续的项目被迫改弦更张。公积金放款条件的弹性安排尤其值得注意——新政要求“竣工备案后发放”，重庆对已取预售证项目保留原放款时点，实质是为存量项目回款节奏留出缓冲，这一技术处理大概率会被其他高库存城市借鉴。对房企而言，封顶预售意味着回款节点后移12—18个月，资金成本将转化为拿地决策中的折价，主城区高总价项目的测算模型需要整体重做；对市场而言，重庆作为中西部唯一直辖市，其“硬线+过渡”的组合将成为二线城市细化细则的参照模板。

住房金融类政策

10 武汉：新版公积金提取办法将施行，城市更新提取覆盖直系亲属

11月4日，武汉住房公积金管理中心发布修订后的《武汉住房公积金提取管理办法》及实施细则（武公中规〔2026〕6号）及政策解读，自2026年11月20日起施行，有效期5年，同时废止武公中规〔2023〕2号等三份旧文件。修订依据《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》（国务院令第844号），核心是将提取范围从“购房类”拓展至“养房类”。新增三类业务：一是自住住房装修提取，限本市自住住房、家庭无未结清公积金贷款，购房时间5年以内或15年（含）以上、取得房屋有效证明满6个月以上，按建筑面积×1500元/平方米核定，家庭上限18万元且不超过账户余额，多套房家庭夫妻双方仅可就其中一套办理一次；二是物业费提取，据实核定、不超过当年物业费发票金额，家庭年度上限6000元，仅提当年度、不可补提往年或预提后续年度，与租房提取互斥；三是城市更新改造提取，住房纳入本市城市更新改造项目的，本人、配偶、父母、子女均可提取，同一套住房限一次，合计不超过家庭个人实际承担改造支出，办理前须由建设单位完成项目备案，资金原则上拨付至开发企业。既有场景同步放宽：加装电梯提取范围扩大至所有权人配偶、子女；首套纯商业贷款还贷提取由每12个月一次改为正常还款满6个月后每月可提，累计不超过商贷金额；经认定的在汉人才租房提取限额提至普通标准3倍，新增保障性租赁住房租金直付；购房提取可凭备案合同或不动产权证申请；异地贷款取消纸质证明、实现“亮码可办”。套数认定规则不变，仍不支持第三套及以上住房提取。

武汉这份办法是本周唯一的公积金改革动作，其价值不在单项额度高低，而在把“养房”场景做成了闭环：装修提取覆盖新房与老旧住房两端（5年以内或15年以上），物业费提取锚定日常持有成本，城市更新改造提取直连存量更新项目，三条线共同把公积金账户从“首付与月供资金池”改造为“住房维护账户”。1500元/平方米的核定标准处于目前省会城市最高档，18万元上限亦高于南京、天津等地的15万元，叠加商贷按月提取，对本地的实际购买力释放强于同类城市。风控设计同样值得注意：装修、物业费、租房三类提取实行年度互斥，避免同一账户多头套取；城市更新改造提取要求项目备案并原则上拨付至开发企业，把资金流向锁在项目端而非个人端，这是防范套取的关键技术处理。对市场的影响是结构性的——装修与物业费提取直接利好家装、家居、物业板块，对商品房销售的拉动有限；而城市更新改造提取则为存量改造项目提供了居民自筹的资金来源，与本周太原的城市更新立法形成配套。

表：本周期住房公积金政策调整一览

来源：克而瑞研究中心整理

存量更新及住房保障类政策

11 太原：《太原市城市更新条例》发布，太原市危旧老楼迎来原拆原建新路径

11月4日，太原市人大常委会召开《太原市城市更新条例》新闻发布会。条例经山西省第十四届人民代表大会常务委员会批准，将于2026年12月1日起施行。条例确立“先体检、后更新”机制，明确不搞大拆大建，重心放在“微更新”与“补短板”：市、县政府定期对住房、小区、社区、街区等开展城市体检评估；除消除既有建筑安全隐患外，重点改造提升燃气、供水、供电、供热、通信等基础设施，优先补齐养老托育、公共医疗、全民健身等公共服务设施短板，推进公共场所适老化、适儿化和无障碍改造，支持具备条件的楼栋加装电梯，因地制宜推进老旧小区及周边区域连片改造。实施主体确定方面，涉及单一物业权利人的项目由权利人自行确定实施主体，涉及两个以上业主的通过协商或表决确定，涉及公共利益确需实施的由政府充分征询意见并依法公示。资金保障方面，除中央和地方财政资金、超长期特别国债、地方政府债券外，鼓励市场主体通过投资、建设、运营等方式参与，探索多元化投融资模式。

太原条例的定位是“补制度短板”而非“给政策红利”。其制度价值集中于两点：一是把城市体检评估写入法定程序并作为更新前置条件，使“先体检后更新”从工作要求变成法定约束，与住建部推动的“先体检后更新”要求形成同一取向，城市更新的决策依据由此可审计；二是实施主体的确定规则分层清晰——单一产权人自主、多业主协商表决、涉公共利益政府征询，解决了老旧小区改造中最常见的“谁来牵头”僵局。相较于以REITs、分割登记等资金与产权工具为主的立法路径，太原更侧重民生类微更新的程序正义，这与其中部省会的财政能力相匹配。太原的约束条件同样明显：财政能力有限、市场主体参与意愿取决于项目自身现金流，条例提供的工具箱（专项债、超长期特别国债）依赖上级额度分配，实际落地强度仍需观察。城市更新地方立法已从东南沿海扩展至中部省会，2027年前后有望形成省、市两级条例的密集覆盖。

12 大连：“十五五”城市更新项目库入库667个项目、总投资2571亿元

11月7日，大连市第十四次党代会新闻发布会披露，大连已建立“十五五”城市更新项目库，形成“近期可实施、中期有接续、长期有储备”的梯次项目体系，入库项目667个、总投资2571亿元。2026年以来，全市已完成危旧房改造7287户、老旧小区改造142万平方米、排水供热燃气管网改造618公里、更新住宅老旧电梯4624部、盘活处置停缓建项目14个、创建完整社区12个。下一步将以葵英、一二九街、机车厂、椒金山等片区为重点推进老旧街区、厂区更新，并加快城市更新立法。

大连的样本价值在于“项目库+资金渠道+立法”三件套同步齐备：项目库解决“标源从哪来”，梯次体系保证供给连续性；停缓建盘活与电梯更新等已完成量说明执行端已有实绩托底；立法在路上则意味着规则确定性的最后一块拼图即将补齐。对市场端而言，城市更新项目的获取窗口已前置到入库环节——667个项目按“近期可实施”分层后，四季度到明年一季度的真实招标将集中于头部片区（葵英、一二九街、机车厂、椒金山），提前介入片区策划与体检环节比投标阶段竞争更重要。在中央财政专项资金未覆盖的情况下，其更新资金将更多依赖专项债、省级补助与自筹平衡，项目现金流的自我平衡能力（经营性业态占比）将成为入库项目能否落地的关键筛子。

城市规划及土地利用类政策

13 东莞：印发住房发展“十五五”规划，五年新房销售10万套

11月4日，东莞市住房和城乡建设局印发《东莞市住房发展“十五五”规划》（东建房〔2026〕14号），经市人民政府审定后印发实施，并报省住房城乡建设厅、住房城乡建设部备案。规划提出“住房供应体系更有层次、住房市场发展更为稳健、住房保障实施更加精准、城市居住环境更具品质”四方面目标及3类17项目标指标。主要指标：五年批准销售新建商品房10万套（年度目标2026年1万套、2027年1.2万套、2028年1.6万套、2029年2.4万套、2030年3.8万套，呈“前低后高”）、建设筹集保障性租赁住房1.5万套、配售型保障性住房2500套（合计1.75万套）、年均发放住房保障货币补贴4000户；新建商品房库存去化周期由“十四五”末的24.5个月回归12—18个月；五年供应商品住房用地315公顷、保障性住房用地33.51公顷。重点任务六方面：稳定住房市场（探索购房补贴、契税补贴、租房补贴、消费券，支持“卖旧买新”“带押过户”，优化家庭住房套数认定标准）；优化保障供给（初婚初育及多子女家庭配售绿色通道、存量配建安居房调整为配售型保障房）；完善基础制度（做实项目开发公司制、推行主办银行制、分类试点分步推进现房销售、健全房屋全生命周期安全管理）；推动“好房子”建设（到2030年新建居住建筑星级以上绿色建筑占比80%、装配式建筑占比60%）；推动存量提质（聚焦14个重点镇街、启动25个城市更新重点片区、开工改造老旧小区不少于500个、完成危旧房改造2000套、建设未来社区10个）；强化数字赋能。空间上对城区、松山湖、滨海湾、水乡新城、东部产业园、东南临深六大片区差异化指引。

东莞是本周唯一印发住房发展五年规划的城市，其指标设计对判断“十五五”住房政策取向具有样本价值。三点值得注意：其一，供应节奏明确“前低后高”，2026年仅安排1万套、2030年升至3.8万套，前提是去化周期从24.5个月压回12—18个月——这意味着未来两年东莞的政策重心是去库存而非扩供应，土地出让将保持克制，与其315公顷商品住房用地的低强度安排一致；其二，把“收购、房票安置消化存量商品房”写入规划，明确存量去化与保障房筹集的资金闭环，这是当前少数把“以购代建”制度化的城市；其三，需求侧直面结构短板——住房自有率仅23%、户籍人口占常住人口约32%，规划据此把新市民、青年人、初婚初育及多子女家庭列为补贴重点，并明确赴港澳推广、优化跨境支付按揭，外来需求导入的力度在全国居前。风险在于年度目标弹性过大（“根据实际需求调整”），若市场修复不及预期，2030年3.8万套的峰值目标可能难以兑现，规划指标的可考核性弱于预期。

- The end -