近日，北京市规划和自然资源委员会公示了《北京市朝阳区甜水园旧城区改建项目规划综合实施方案》。项目总用地面积约6.10公顷，地上总建筑规模约8.6万平方米，以甜水园东街为界划分为东、西两个组团。
其中，0311-0001与0311-0002两宗地块均为二类城镇住宅用地，合计用地面积约4.90万平方米，地上总建筑规模约8.33万平方米；容积率均为1.7，建筑限高均为60米，是东三环外极为稀缺的低密改善型住宅用地。
此外，项目在东地块西南角规划了一处托幼用地（编号0311-0003），用地面积约3000平方米，建筑规模约2700平方米，限高16米，拟建设6班幼儿园，后续可结合住宅用地统筹优化布局。
东三环-四环核心成熟区，临近金台路地铁站
甜水园旧城区改建项目位于朝阳区六里屯片区，处于朝阳公园板块，南侧紧邻朝阳北路、东侧近东四环路，整体位于东三环至东四环之间、CBD辐射圈内的成熟建成区。
轨道交通是这块地最硬的底牌。项目南侧步行可达地铁6号线与14号线换乘站金台路站，最近处仅约一两百米；北侧还有地铁14号线与3号线朝阳公园站，可快速连接CBD、望京、朝阳门等核心就业区。
生态休闲资源同样密集。地块西侧为团结湖公园，东侧为红领巾公园，北侧为朝阳公园，周边另有二道沟滨水空间，形成"三园一水"的绿色界面。
商业与交通枢纽方面，地块东北侧为在建的北京朝阳站万象城及高铁朝阳站，周边为成熟建成区，商业、医疗等生活配套齐备。同时，0001地块内兼容养老驿站、温馨家园、有线电视基站等配套设施，并含9米宽街坊路，社区服务功能与城市界面衔接均较为完善。
板块内新房供应稀缺，以二手房交易为主
朝阳公园板块新盘供应极为稀缺。根据CRIC数据统计，近10年以来，仅有融创壹号院这一个项目供应了不到400套房源，周边主要以二手房交易为主。六里屯东里、六里屯西里、六里屯北里等老旧小区参考成交均价大致在5万至5.5万元/平方米区间，保利·东郡、公园1872、润枫水尚、华业玫瑰郡等品质次新或改善盘价格多在6.5万至9万元/平方米以上。
周边可参照的新房竞品分布在CBD、朝青等邻近板块，且价格层级明显高于普通改善盘。周边在售新房项目中，首创天禧5号单价约21万元/平方米，首开尊礼著单价约16万元/平方米。首开尊礼著项目与甜水园地块直线距离约1.2公里，项目位于呼家楼，同属三至四环间、CBD辐射圈，项目于10月中旬取证，是当前距离甜水园项目较近且具有直接参考意义的新房项目。而从整个区域成交热度和产品定位看，紫京宸园、北京宸园、中海·萬吉玖序代表的是朝阳核心区“10万+改善”的主力成交项目。所以综合来看，甜水园项目地块周边新房竞品少且高度集中在高端改善赛道。
区域核心宅地价值锚点确立，改善型供地梯队接力成型
2026年以来，朝阳区共成交3宗宅地，累计成交金额约151.785亿元，稳居全市首位。其中，南磨房地块和酒仙桥地块的成交楼面价均突破8万元/平方米，充分说明朝阳三环至五环间核心宅地的价值共识已经非常明确。
此外，目前朝阳区还有将台乡驼房营一队JT-629项目的两幅涉宅用地正在挂牌中，合计总建面约17.13万平方米，合计出让底价约83亿元，将于11月19日拍出。虽然环线位置更靠外，但其出让节奏与地价水平仍可作为观察朝阳东北部改善型宅地供应趋势的重要参照。
甜水园项目两宗住宅用地合计地上建筑规模约8.33万平方米，容积率仅为1.7，建筑限高60米。该地块地处东三环至东四环之间，坐拥地铁6号线与14号线“双轨”交汇，被朝阳公园、红领巾公园与团结湖公园三大城市绿肺环绕，并受北京朝阳站商圈辐射，核心配套资源极为优越。从土地价值维度考量，其区位禀赋与价值能级完全不亚于南磨房广渠路及酒仙桥0013-1地块。若参照上述两宗地块均超8万元/平方米的成交楼面价，预计甜水园住宅用地的未来楼面价大概率将处于同一量级，甚至具备进一步冲高的潜力。
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