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项目概况
北京玫瑰园五期（项目备案名：颐悦和煦佳苑，昌平区沙河高教园区D-23-2地块）位于北京市昌平区沙河镇小寨村，东至、南至现状玫瑰园别墅，西至北沙河西三路，北至高教园北一街。项目公司为北京玫瑰园别墅有限公司，由北京源鑫房地产100%持股，源鑫为保利（北京）房地产开发有限公司全资子公司——即保利系自2013年接手至今，已持有该地块约13年。
2026年9月16日，北京市住建委官网更新两条商品房取证信息，两张预售许可证均指向"颐悦和煦佳苑"，标志着沉寂近二十年的玫瑰园五期正式迎来入市节点。从取证名称看，项目或将归入保利北京自2023年起打造的"和煦系"产品线（此前已落地石景山璟山和煦、朝阳十八里店朝央和煦、顺义马坡颐璟和煦、昌平星宸和煦等）。
核心规划指标
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本次取证房源与产品信息
1. 取证情况
•取证时间：2026年9月16日
•取证范围：8栋住宅楼，共370套房源
•拟售均价：约4.93万—5.19万元/平方米
•楼栋构成：除2栋规划为4层（各含8套）外，其余分别为9层、11层及18层
•本期总货值：约28.1亿元
2. 产品结构
产品定位上有一个关键变化：五期地块原为一类居住用地、低密别墅"底子"（老别墅区容积率仅0.35、绿化率71%），但调规后容积率升至2.28，从合规层面已无法复刻低密庄园形态，转而定位为高层与小高层混合社区的改善平层产品。在昌平市场普遍"卷小面积、卷小户型"的背景下，保利反其道行之，主打130—160㎡大户型改善，形成差异化供给。
3. 开发节奏
•2024年2月：设计方案公示；5月：施工招标计划发布，一期（1#住宅楼等12项）建设规模80947.73平方米，工程分4个标段、总投资12.81亿元
•2024年11月19日：北京市发改委核发重新核准批复（京发改（核）〔2024〕173号），批复有效期2年
•2026年9月：赶在批复有效期内取证入市，节奏卡点精准
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区位与配套分析
1. 交通条件
•轨道交通：项目东侧为北京地铁昌平线沙河高教园站，直线距离约1公里
•道路：西侧为京藏高速，北侧为北六环路，自驾进出城便利
2. 人文与教育资源
项目地处"三园结合辐射区域"——海淀区中关村高科技园区海淀园、中关村科技园区昌平园与北京沙河高教园区之间。沙河高教园区规划使北京航空航天大学、中央财经大学、北京外交学院、北京邮电大学、中国矿业大学（北京）及北京师范大学等六所重点大学环绕四周，高知人群聚集，为改善型住房提供了稳定的地缘客群基础。
值得注意的是，2012年调规的初衷之一即是"统筹解决沙河高教园区入驻高校教师及周边高科技企业职工住房问题"，项目与高教园区客群存在天然的政策性关联。
3. 社区配套
项目同步建设托老所等社区养老设施，以及社区文化设施、社区卫生服务站等便民设施。
4. 竞争环境
周边在售/在建项目包括梧桐星宸、滟澜新宸、北京建工嘉境里、百善地块等多个项目，区域竞争较为充分。
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价格与货值分析
1. 定价水平
本次取证拟售均价4.93万—5.19万元/㎡，套均总价约760万元。对比项目自身历史：
从"别墅1万/㎡"到"平层5万+/㎡"，项目见证了昌平房价三十余年的完整变迁。当前定价低于2014年别墅5.5万+的单价高点，且产品"变性"为平层后，总价门槛（约760万元/套）相比当年动辄数千万的别墅大幅下探，可触达的客群面显著扩大。
2. 货值与利润结构
•项目总投资约49.7亿元，本次取证部分货值约28.1亿元
•全盘商品住宅18.13万平方米（1210套）为可售利润来源；3万平方米保障房按审计价格由政府回购，基本不构成利润贡献
•对保利发展而言，这是一块已沉淀13年的存量资产，重启入市的意义直接体现在货值兑现与资金回笼上
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销售前景研判
1. 有利因素
（1）央企品牌＋初代神盘IP的双重背书。 玫瑰园1992年即以"首都第一别墅"名动京城，2004年、2005年连续入围"中国十大超级豪宅"（分列第四、第七名），保利作为央企操盘，叠加"和煦系"成熟产品线，品牌信任度较高。
（2）总价门槛友好，客群面扩大。 套均约760万元的总价，对应的是海淀外溢、高教园区高校教师、周边高科技企业职工等改善客群，比别墅时代的数千万门槛"友好太多"。
（3）差异化产品定位。 在昌平普遍主打小户型的市场中，130—160㎡改善平层占比超九成，形成错位竞争；12#、13#楼的187—200+㎡四层大平层为区域内稀缺的低密洋房类产品，具备溢价标杆效应。
（4）区位配套扎实。 地铁昌平线约1公里、京藏高速与北六环环绕、六所高校人文环境、养老及社区便民设施齐备，对地缘改善客群吸引力较强。
（5）入市时点卡位精准。 项目在发改委批复2年有效期内取证，避免了再度搁置的政策风险；一期工程建设自2025年初已启动，交付确定性相对可控。
2. 风险与不确定性
（1）价格接受度待验证。 昌平北五环外、5万+的单价，在区域竞品（梧桐星宸、滟澜新宸、嘉境里等）环伺下，买家是否买单仍需开盘后网签数据验证。周边竞品若以更低单价、更小面积段抢客，本项目大户型高总价的去化速度可能承压。
（2）产品形态与IP预期的落差。 "玫瑰园"三个字在市场中仍与低密别墅强关联，而五期实际是容积率2.28的高层/小高层平层社区，老IP光环与新形态之间存在认知落差，"和煦系"标签能否撑起当年"玫瑰园"的江湖地位尚待观察。
（3）历史包袱的舆论影响。 项目历经破产、债务纠纷、数次易主、调规争议（2016年曾被举报"违规审批"并经督查核查），虽2017年已确认程序合法，但漫长的负面历史可能影响部分购房者的心理接受度。
（4）后续供应压力。 本次仅取证370套，全盘商品住宅共1210套、分4期开发，建设期至2028年3月。后续约840套房源将陆续入市，若市场转弱，后期去化与价格策略面临考验。
3. 综合判断
综合来看，本项目属于"高确定性资产、中等去化预期"的典型：
•短期（本期370套）：约28.1亿元货值、套均760万元的改善平层，凭借央企信用、地铁沿线区位和高教园区地缘客群，具备平稳去化的基础；12#、13#楼王产品稀缺性强，但受众窄，去化节奏可能慢于主力户型。
•中期（全盘1210套）：去化表现高度依赖昌平改善市场的整体景气度以及与周边竞品的价格博弈。5万+单价在昌平属于高位，若开盘定价策略灵活（如低开高走、分批调价），全盘去化周期预计相对较长，或将延续至2028年建设周期尾声。
•对保利的意义：无论去化速度如何，本项目都是保利盘活13年沉淀资产、兑现近50亿元投资的关键一役，取证入市本身已消除了最大的政策时限风险。
结论： 在央企品牌背书与约5万元/㎡定价的双重加持下，项目具备实现平稳去化的条件，但"迟到近二十年"的玫瑰园五期能否真正被市场买单，最终仍有待开盘后的网签数据验证。建议重点跟踪首开去化率、网签均价走势以及与周边竞品的价差变化三个指标。
附：项目大事记
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师刘然撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
