2026年8月，北京土地市场延续"温热偏暖"格局——7宗涉宅地块全部成交、揽金246.97亿元，创2025年7月以来单月新高。三个关键看点：一是海淀四季青、朝阳广渠路两宗城改大盘合计超180亿元，金茂、中海分食总价冠亚军；二是通州土桥以27.19%溢价率刷新年内纪录，热度从核心区向外溢；三是央国企拿地金额占比超97%，民企仅零星补仓。
01
市场总览：温热偏暖，结构性分化
8月北京土地市场量价齐升，但热度高度集中于核心区优质地块，外围底价成交，呈现典型的"点状高热、面上分化"特征。
供应端延续克制节奏。8月供应4幅涉宅用地，供应总建32.94万平方米（同比+260.81%、环比-56.35%），出让底价216.70亿元，延续"少量多次、精准供地"基调。
成交端明显放量。8月成交7宗，成交总价246.97亿元（环比+94.77%），成交总建48.22万平方米（环比+43.87%），平均楼面价51220元/平方米（环比+35.38%），平均溢价率13.97%，较7月的15.92%回落约1.95个百分点。
月度核心数据表
2026年下半年以来成交建面逐月抬升，8月达到近12个月峰值48.22万平方米；溢价率自2026年4月起持续爬升，8月虽较7月小幅回落，但绝对水平仍处年内高位区间，印证"高热延续"判断
02
重点地块盘点：双百亿地王领衔，一热一冷见分化
8月土拍最核心的记忆点是两宗近90-100亿级城中村改造地块——海淀四季青与朝阳广渠路，分别由金茂、中海竞得，包揽单月总价冠亚军。
海淀四季青城改地块：年内总价地王。 该地块为商住用地，建面14.26万平方米，起始价85.55亿元。8月12日，经130轮竞价，金茂旗下北京广茂置业以97.61亿元竞得，楼面价68444元/平方米，溢价率14.1%。该地块是海淀区年内首宗涉宅供地，共吸引5家房企参拍，成交总价为年内北京土拍"总价地王"。
朝阳广渠路城改地块：8月单价天花板。 纯住宅用地，建面10.32万平方米，起始价70.5亿元。8月4日，中海地产以83.99亿元竞得，楼面价81407元/平方米，溢价率19.13%，为8月单价最高地块。
石景山"一热一冷"。 8月12日同日成交两宗纯住宅地块：苹果园枢纽商务区地块由招商蛇口以15.04亿元竞得，溢价率23.48%；刘娘府地块由中海以25亿元底价成交，溢价率0%。同城同区、一热一冷，凸显地块定位对房企出价意愿的决定性影响。
通州土桥：刷新年内溢价率纪录。 纯住宅用地，建面3.23万平方米，起始价6.84亿元。8月27日，金隅集团以8.7亿元竞得，溢价率27.19%，刷新年内北京土拍溢价率纪录，显示热度正向副中心成熟配套板块扩散。
03
板块热度地图：核心高溢价，近郊全线底价
从板块维度看，8月成交呈现清晰的"冷热两极"格局：
高热梯队：梨园（溢价率27.19%）、苹果园枢纽（23.48%）、南磨房（19.13%）、四季青（14.1%）。
底价梯队：刘娘府（25亿元底价）、良乡（9.56亿元底价）、后沙峪（7.07亿元底价）。
城六区存量更新地块全部触发溢价或高竞争，近郊板块则全部底价成交。
四季青、南磨房两大城改板块成交金额断层领先，合计181.6亿元占当月总价的73.5%；溢价率维度则以梨园27.19%居首，热度正从核心区向副中心成熟板块外溢。
04
拿地房企透视：央国企绝对主导
中海、金茂两家头部央国企拿地金额合计206.6亿元，占当月成交总价的83.7%，梯队差距显著。
8月房企拿地榜单
央国企拿地金额239.9亿元，占比超97%；民企仅银盛泛美以底价补仓顺义后沙峪一宗，风险偏好分层清晰。
从拿地逻辑看，中海"一热一冷"双线布局——高溢价锁定广渠路核心资产，底价承接刘娘府低密地块，体现"确定性优先"策略；金茂则以单宗近98亿重仓海淀，押注城改大盘的长期价值兑现。
05
趋势研判
供地节奏方面，据北京市规自委拟供地清单，8月12日发布的第十轮清单包含丰台岳各庄地块（建面14.15万平方米）；此前7月30日发布的第九轮清单包含朝阳将台、顺义温榆河2宗地块（建面合计约38万平方米）。我们预计9月供地将延续"少量多次、轨道优先、低密改善"节奏，丰台岳各庄、朝阳将台等城六区更新地块有望成为下月土拍焦点。
市场热度方面，预计9月延续"核心地块点状高热、总量平稳"格局，平均溢价率或在10%-15%区间波动，前提是新房销售端去化与房企资金面不发生明显变化。
企业策略方面，推测央国企将继续主导核心区优质地块争夺，民企回归仍需等待销售端进一步企稳信号。值得关注的是，通州土桥27.19%的溢价率表明副中心成熟板块已进入房企视野，后续同类地块竞争烈度或进一步提升。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李莹撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。