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内容速览
2026年8月，海淀区房地产市场呈现"量升价稳、供应缺位、地王回归"的运行特征。核心政策变量为8月7日北京市住建委、市规自委、市公积金中心联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起施行，将非京籍家庭五环内购房社保个税年限由2年降至1年，北京限购进入2011年以来最宽松阶段。
新建商品住宅市场： 8月海淀区商品住宅（含普通住宅、别墅）成交面积2.4298万平方米，环比上升6.62%，同比上升24.49%；成交均价100878元/平方米，环比上升5.51%，同比下降3.04%。供应端连续缺位，当月零供应。库存面积62.988万平方米，环比下降3.05%，库存套数3422套，同比下降0.47%；12个月口径去化周期27.1个月，较上月回落1.3个月，但仍远超12—18个月合理区间。核心判断：量在修复、价仍承压、库存去化仍需时间。
土地市场： 8月海淀区成交1幅涉宅用地，成交总价97.61亿元，溢价率14.1%，综合楼面价68444元/平方米、住宅楼面价8.8万元/平方米，创北京本年度总价与单价双料地王，结束海淀区长达八个月的涉宅供地空窗期。市场呈现"总量收缩、单宗高热"的显著特征。
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政策变化
2026年8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年8月8日起施行。政策涵盖优化住房限购、完善房屋赠与、加大住房公积金支持3方面7项措施，核心内容包括：非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限由连续满2年调整为购房之日前连续满1年及以上；父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女购房资格；公积金贷款额度提高——购房家庭中1人为缴存人的首套最高120万元、二套最高100万元，夫妻双方均为缴存人的首套最高240万元。
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土地市场
3.1 供求表现：总量收缩、单宗高热
2026年8月，海淀区经营性用地（招拍挂，纯住宅＋商住＋综合）成交1幅，成交总价976100.0万元，成交总建筑面积142614平方米，成交用地面积85152平方米，楼板价68444元/平方米，每亩地价7642万元/亩，溢价率14.1%。供应端，2026年7月供应1幅、供应总建筑面积142614平方米、供应用地面积85152平方米；2026年1—6月海淀区无供应、无成交；8月无新增供应。
2026年1—8月累计，海淀区供应1幅/142614平方米/85152平方米；成交1幅/976100.0万元/142614平方米/85152平方米，楼板价68443元/平方米，溢价率14.1%。同比2025年1—8月（成交6幅、成交总价3638140.0万元、成交总建筑面积439401平方米、楼板价82798元/平方米、溢价率17.36%），2026年同期成交幅数、成交建面、成交总价全面回落，但单幅地块溢价率14.1%显示核心区优质地块仍具稀缺溢价。
从近20个月走势看，海淀区土地市场呈现明显的"脉冲式"成交特征：2025年1月、3月、5月、6月集中成交后，7月起进入长达13个月的成交空窗期，直至2026年8月四季青地块入市方才打破沉寂。核心源于"控增量、优供给"导向下供地指标向核心区集中，叠加房企"精准投资、以销定投"策略使有限资金涌向高确定性板块。
3.2 市场热度与典型地块
8月12日，海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块完成出让，出让编号京土储挂（海）038号。地块土地性质为二类城镇住宅用地＋商业服务业用地，土地面积85152.24平方米，建筑控制规模142613.628平方米，起始价85.55亿元、起始综合楼面价59987元/平方米。经130轮现场举牌（开拍前已获5轮线上报价），由中国金茂旗下北京广茂置业以总价97.61亿元竞得，成交综合楼面价68444元/平方米、住宅楼面价8.8万元/平方米、溢价率14.1%。参拍方共5家——中海、金茂、招商蛇口、保利发展、华润置地＆越秀联合体。
该地块打破此前朝阳南磨房0409-10地块83.99亿元成交纪录，成为北京本年度总价与单价双料地王；系海淀区时隔八个月再度供应住宅用地、结束涉宅供地空窗期。地块位于北四环至北五环间四季青镇西冉片区，邻近地铁12号线四季青桥站，西四环、阜石路快速路网通达，金四季购物中心、京粮广场在3公里范围内，周边有人大附小、海淀外国语实验学校，东侧0050地块规划54班九年一贯制学校（拟由人大附中分校办学，预计2028年投用）。其中0040地块为商业服务业用地，用地规模15925.11平方米，需配建社区卫生健康监督所、社区养老服务驿站、社区助残服务中心、社区综合文化室、室内体育设施、社区管理服务用房、邮政所及邮政支局等，除邮政设施由邮政部门以建安成本价接收外，其余由竞得人建设后无偿移交。
3.3 供地节奏与结构研判
从供地节奏看，2026年1—6月海淀区涉宅用地零供应、零成交，7月供应1幅后8月即完成成交，"供即成交"的节奏凸显核心区地块的稀缺性与房企布局意愿。风险提示在于：综合楼面价68444元/平方米、住宅楼面价8.8万元/平方米的高地价水平，将对未来项目定价与利润空间形成显著挤压，房企需在产品溢价能力与成本控制间寻求平衡。
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新建商品住宅市场
4.1 供求表现与成交
量升价稳、供应缺位。 2026年8月，海淀区商品住宅（含普通住宅、别墅）成交面积2.4298万平方米，环比上升6.62%，同比上升24.49%；成交套数168套，环比上升5.0%，同比上升25.37%；成交金额24.51亿元，环比上升12.5%，同比上升20.7%；成交均价100878元/平方米，环比上升5.51%，同比下降3.04%；套均价1459万元/套，环比上升7.14%，同比下降3.73%。当月无供应。
从近一年走势看，8月成交呈现"量升价稳"特征，面积、套数、金额环比同比三升；均价环比上升5.51%但同比下降3.04%，属"以价换量后的价格企稳"而非趋势性上涨。成交金额增幅（环比上升12.5%）高于面积增幅（环比上升6.62%），说明套均总价与产品结构向高端改善倾斜。供应端连续缺位是核心矛盾——8月零供应、7月仅0.3469万平方米、6月仅0.2071万平方米；近一年累计供应1549套/25.69万平方米、成交2007套/29.872万平方米，区间供求比0.86，需求略大于供给，但供给节奏不均衡（2025年11月单月供应17.56万平方米形成集中放量）。均价同比转负的核心原因是高价项目集中网签的结构性因素与部分项目让利去化叠加。
4.2 库存及去化周期
库存缓释、去化仍高。 2026年8月末，海淀区商品住宅库存面积62.988万平方米，同比上升2.61%，环比下降3.05%；库存套数3422套，同比下降0.47%，环比下降3.88%。去化周期方面，按近3个月口径为24.7个月、近6个月口径为21.8个月、近12个月口径为27.1个月、近24个月口径为22.6个月、近36个月口径为26.8个月。
库存自2026年2月峰值76万平方米/4360套后连续6个月环比下降，8月末降至63万平方米/3422套，库存套数同比首次转负（-0.47%），"被动累积"阶段结束。但按12个月口径去化周期仍高达27.1个月，远超12-18个月的合理区间，属高去化压力等级，且2025年11月集中供应（单月17.56万平方米）形成的库存仍是主要包袱。库存消化主要靠"停止供应＋稳定去化"而非需求爆发，一旦后续供地转化为新盘入市（如四季青金茂地块），去化周期存在再度上行风险。不同口径去化周期在21.8-27.1个月区间波动，近6个月口径（21.8个月）低于近12个月口径（27.1个月），显示近半年成交流速边际改善。
4.3 板块与项目表现
央国企主导、板块分化显著。 2026年8月海淀区商品住宅项目成交面积TOP10与成交金额TOP10呈现高度集中特征，入榜项目开发主体为保利发展、华润置地、招商蛇口、中国中铁、建发房产、金隅集团、北京建工、中建壹品、绿城中国、越秀地产、中海地产、天恒置业、北京城投，均为央国企或地方国企平台，无一民营房企。
从板块结构看，四季青板块为8月成交主力，保利熙瑞、北京隅海岄、中建壹品海宸元境、天恒广安·印香山四盘入榜；清河板块以高端改善为主，华润臻澐、建发海晏成交均价分别为117367元/平方米、126954元/平方米，套均价分别达2161.9753万元、2716.9544万元；永丰板块（保利建工·嘉华天珺74514元/平方米、中海·富华里68305元/平方米）为价格洼地与走量板块；上地板块（和樾玉鳴、和樾望雲）单盘成交量小但均价在99949—104489元/平方米；中关村板块海淀南路12号以110466元/平方米、13套、1057平方米实现核心区小规模高单价去化。
成交集中度高，面积榜前2名保利熙瑞、华润臻澐合计近万平方米量级；板块分化明显，清河高价改善与永丰走量刚需改善形成鲜明对比；产品结构决定均价波动，与8月均价环比上升5.51%形成呼应。
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后市展望
总括判断： 海淀区房地产市场正处于"政策宽松期＋供应空窗期＋库存消化期"三期叠加阶段，短期量价修复方向明确但幅度有限，中期仍需关注新盘入市对去化节奏的扰动。
新建商品住宅市场预计9—10月在新政效应集中释放下，成交量有望延续环比修复，四季青、清河等核心板块改善盘去化提速；但均价难有实质性上涨，同比仍将受结构性因素压制。库存去化周期虽已连续6个月环比回落，但27.1个月（12个月口径）的高位水平短期内难有实质性缓解。风险提示：新盘集中入市可能打断去化节奏。
END
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师李莹撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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