北京8月市场月报：制度重构、止跌回稳、分化延续

01

宏观环境

核心关键词：制度重构、需求松绑、稳字当头

2026年是"十五五"规划的开局之年，房地产作为国民经济的重要支柱行业，其政策定调与市场走势备受关注。从整体来看，2026年上半年至8月，中央层面对房地产的调控基调已从2025年的"止跌回稳"正式转向"着力稳定房地产市场"，并在8月28日以国家层面"8.28新政"完成对销售、信贷、资本市场三大基础制度的系统性重构，标志政策从短期应急式风险防范迈向构建市场长效稳定机制的常态化管理阶段。北京作为一线城市与首都，其政策脉络与市场表现具有显著的风向标意义。本章遵循"中央定调转向→国家层面在8.28完成销售+信贷+资本市场三大基础制度的系统性重构→货币金融环境为制度重构提供流动性支撑→本市层面以需求松绑呼应国家制度重构"这一逐层递进的逻辑主线展开。

从中央层面的定调看，2026年上半年通过系列会议，政策定调已由"止跌回稳"正式转向"着力稳定房地产市场"，货币财政确立"更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策"组合，并时隔十年再提"去库存"、"深化住房公积金制度改革"首次写入，确立了"稳字当头、精准施策"的政策基调。

上图呈现出中央政策定调"稳字当头、精准施策"贯穿始终的递进过程。中央定调由"止跌回稳"向"着力稳定房地产市场"的转向，为8月28日国家层面基础制度重构奠定了定调基础。

从本月国家层面看，2026年8月28日是本报告期最重要、最具划时代意义的政策事件。当日，五部门（住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、中国证监会）集中密集发布房地产政策"组合拳"，围绕"销售制度改革+信贷管理改革+资本市场配套"三大基础制度进行系统性重构，被市场称为"8.28新政"，是1998年房改以来30年最系统、最具划时代意义的一次制度重塑，标志着"高负债、高杠杆、高周转"旧开发模式谢幕、房地产发展新模式加速构建。

从销售端看，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（2026年8月28日发布施行）。核心内容包括：实行预售的单体建筑须完成主体结构封顶方可销售；购房人首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户、竣工验收达交付条件后解除监管；新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励现房销售，现房销售实行备案管理；房地产项目实行主办银行制；推行"交房即交证"。

从信贷端看，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（2026年8月28日发布）。核心内容包括：个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年；调整放款时点，现房销售项目贷款在销售备案后发放、预售项目在竣工备案后发放，实现"能拿房、再还贷"；开发贷实行主办银行制，预售项目开发贷最长5年、现房销售项目最长7年。

从资本市场端看，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（四部分12条，2026年8月28日晚发布）。核心内容包括：支持上市房企定向增发再融资、支持存量公司债滚动续发、发挥并购重组作用、鼓励CMBS/不动产ABS/REITs等产品发行，构建"五维融资组合拳"，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。

从量化佐证看，现房销售制度落地时市场条件已成熟：全国新建商品住房现房销售比例已从2022年的13.9%提升至2025年的32.4%；2026年上半年全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%，说明现房销售对供应端冲击小于预期。就40年期房贷月供而言，以100万元贷款本金、年利率3%、等额本息测算，30年期月供4216元、延长至40年后降至3581元，每月减少635元、降幅约15%。

从对北京市场的影响研判看，8.28新政对购房者是明确直接的利好，现房销售"所见即所得"从根本上化解交付风险、40年房贷与延后放款降低月供与还款压力，有望修复市场信心、提振改善与刚需入市意愿。对房企而言，回款周期由6-12个月拉长至2-3年、资金占用与融资成本上升，将倒逼行业告别高周转、加速向稳健低杠杆模式转型，房企拿地或将进一步聚焦核心城市与优质地块——这与北京土地市场"国央企主导、缩量提质"格局相互印证。由于北京新房供给近年持续主动收缩、二手房交易占比提升，现房销售对北京供应端的短期冲击预计相对可控。

8.28新政已将此前作为现房销售试点、房企融资"白名单"探索的现房销售、融资支持等安排，正式上升为全国统一的制度性安排，标志行业由"局部试点"迈入"制度化落地"阶段。

从货币金融环境看，2026年上半年至8月延续宽松格局。回溯来看，2025年5月降准降息曾带动5年期以上LPR下调至3.5%并同步下调公积金贷款利率。进入本报告期，宽松基调仍在持续：1年期LPR维持3.0%、5年期以上LPR维持3.5%的历史低位，已连续多月保持不变；存量公积金贷款利率方面，自2026年1月1日起下调25BP，首套5年期以上降至2.6%，进一步降低了缴存职工的置业成本。叠加8.28新政将个人住房贷款期限延长至最长40年，货币与信贷端持续处于历史低位，为需求端修复提供了有力的流动性支撑。

从北京本市政策看，2026年8月新政的落地是本月本市层面最重要的政策事件，与国家层面8.28新政形成"国家制度重构+地方需求松绑"的双重政策重点。2026年8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年8月8日起施行，被市场称为"五环内限购2改1、公积金五连击"。《通知》包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度3个方面7项政策措施。

具体而言，在限购优化方面，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，在本市缴纳社会保险或个人所得税的年限，由2年调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，全市统一为1年，五环外不限套数，多子女家庭可再多购1套。在房屋赠与方面，父母将家庭名下本市商品住房赠与子女的，不核验子女的购房资格，可直接办理房屋转移登记，此项调整化解了以往因核查受赠人资质对家庭住房传承造成的"误伤"。

在公积金支持方面，新政推出五项措施：一是提高贷款额度，购房家庭中1人为缴存人的，首套最高120万元、二套100万元，夫妻双方均为缴存人的首套最高240万元、二套200万元；城六区户籍家庭在城六区外购首套上浮20万元、绿色建筑上浮40万元、二孩及以上多子女家庭上浮40万元，可叠加上浮，夫妻最高贷款额度可达340万元；二是优化额度与缴存年限挂钩机制，每缴存1年可贷20万元（单人）/40万元（夫妻）。

回顾政策脉络，本市在过去一年间已多轮松绑。2025年8月8日《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》放开五环外购房套数限制、优化公积金政策；2025年12月24日新政进一步降低非京籍社保个税年限（五环内3年降至2年），支持二孩及以上多子女家庭五环内多购一套，商贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付降至25%。此次京建发〔2026〕400号新政进一步降低了非京籍家庭购房门槛，基本与上海、深圳等一线城市限购力度持平。

本章小结：2026年作为"十五五"开局之年，本章呈现"中央定调转向→国家层面在8.28完成销售+信贷+资本市场三大基础制度重构→货币金融环境提供流动性支撑→本市层面以需求松绑呼应"的逐层递进逻辑主线。 一是中央定调由"止跌回稳"正式转向"着力稳定房地产市场"，确立"更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策"组合，为8.28新政奠定定调基础。 二是国家层面2026年8月28日出台的8.28新政，五部门集中重构"销售制度+信贷管理+资本市场"三大基础制度，现房销售（封顶方可预售、购房资金全额监管、新地优先现房、交房即交证）、40年房贷（最长期限由30年延至40年、"能拿房、再还贷"）与资本市场"五维融资组合拳"系统落地，是1998年房改以来30年最具划时代意义的制度重塑，标志行业由"局部试点"迈入"制度化落地"阶段。 三是货币金融端延续宽松，1年期LPR维持3.0%、5年期以上LPR维持3.5%历史低位，存量公积金利率首套5年期以上降至2.6%，为需求修复提供流动性支撑。 四是本市层面2026年8月8日施行的京建发〔2026〕400号新政，以"五环内2改1、公积金五连击最高340万"进一步松绑需求，与国家制度重构形成"国家制度重构筑长效、地方需求松绑促短期回暖"的双重合力。 从市场效果看，2026年8月新房成交套数同比增长11.00%、二手房企稳回升，改善型与刚需需求边际回暖。

02

土地市场

核心关键词：缩量提质、核心高价、国央企主导

从整体来看，2026年北京土地市场延续"控增量、去库存、优供给"的政策导向，纯住宅用地供应总体缩量，但成交楼板价与地价自二季度起震荡上行，8月更创近一年高位。土地市场呈现出鲜明的"缩量提质、理性回归"特征，同时叠加"核心高价、冷热分化"与"国央企主导、民企缺席"的竞争格局，值得深入剖析。

从更完整的土地市场口径看，若将纯住宅用地扩展至经营性用地（含纯住宅用地、商住用地、商办用地）观察，可更全面呈现本月北京土地市场全貌。2026年8月北京经营性用地共成交13幅（指有明确成交金额的招拍挂及协议出让地块），成交总价259.34亿元，成交总建面积72.84万平方米，整体楼板价约35603元/平方米。

从分用途结构看，纯住宅用地成交6幅、成交总价140.42亿元，占经营性用地成交总价的54.1%；商住用地成交2幅、成交总价107.17亿元，占41.3%；商办用地成交5幅、成交总价11.76亿元，占4.5%。值得关注的是，含居住功能的住宅用地（纯住宅+商住）合计成交8幅、成交总价247.59亿元，占经营性用地成交总价的95.5%，本月经营性用地成交中住宅用地占绝对主导地位，商业/商办等其他经营性用地占比极低。

上图清晰呈现出，2026年8月北京经营性用地成交总价结构中，纯住宅用地占54.1%、商住用地占41.3%，二者合计占比达95.5%，住宅用地（纯住宅+商住）占据绝对主导地位；而商办用地仅占4.5%，占比极低。这一结构充分说明本月北京土地市场成交高度集中于含居住功能的住宅用地，商业/商办等其他经营性用地贡献有限。

由于住宅用地是影响后续新房供给的核心变量，且本月经营性用地成交以住宅用地为主导，故本章后续分析将重点聚焦于经营性用地中的住宅用地（即纯住宅用地口径），后续供求量价、企业拿地TOP10、供地计划背景等分析口径与结论均延续纯住宅用地内容。

从供求量价看，2026年8月北京纯住宅用地供应13幅，同比下降13.33%、环比增长30.00%；供应总建35.53万平方米，同比大幅增长772.45%、环比增长4.83%。成交方面，8月成交15幅，同比下降11.76%、环比持平；成交总价140.42亿元，同比大幅增长1263.27%、环比增长10.66%；成交总建29.40万平方米，同比增长698.96%、环比下降12.99%。

需特别说明的是，上述同比大幅上涨主因2025年8月同期基数极低——当月纯住宅用地成交总建仅3.68万平方米、成交总价仅10.30亿元，故同比读数的参考意义有限，应侧重从环比与绝对量的角度理解本月市场动能。

从价格维度看，8月楼板价47758元/平方米，同比增长70.63%、环比增长27.19%；每亩地价5846万元/亩，同比增长95.78%、环比增长14.29%；溢价率14.98%，环比下降5.90个百分点。值得关注的是，8月楼板价创近一年高位，反映优质地块高价成交带动了市场价格的结构性抬升。

上图清晰呈现出，2026年以来北京住宅用地成交总价与楼板价自二季度起呈震荡上行态势，8月楼板价47758元/平方米创近一年新高，成交总价140.42亿元亦处于高位水平，反映优质高价地块在近期集中成交，市场"缩量提质"特征鲜明。

从供地计划看，《北京市2026年度建设用地供应计划》于2026年1月20日由市规自委、市发改委联合发布，明确全市安排住宅用地750-790公顷，其中商品住宅用地弹性指标200-240公顷，同比继续回落，较2025年计划下降约21%，已连续第四年缩减，且新增供地规模已显著低于市场实际需求；保障性住房用地安排350公顷。

从供地导向看，计划严格落实"控增量、去库存、优供给"精神，优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设，推动职住商服平衡与"好房子"实施。2026年一季度至二季度，北京陆续发布多轮拟供地清单，呈现"中心城区更新+副中心及平原多点支撑"的均衡格局，低容积率（1.8-2.05）低密改善地块占比提升。从历年供地计划看，2023年约620公顷、2024年约480公顷、2025年计划约320公顷、2026年计划200-240公顷，供地规模呈持续收缩态势，体现了从"控总量、提质量、促更新"实现市场结构升级的政策逻辑。

从企业拿地表现看，2026年1-8月北京土地市场呈现鲜明的"国央企主导、民企缺席"格局。需说明的是，该榜单口径涵盖"纯住宅、商住、综合"三类用地，且同一地块由多家企业联合获取时各企业分别列示、金额均为地块全额，逐家相加会重复计算。

（表：北京2026年1-8月成交总价企业拿地排行TOP10。口径含纯住宅、商住、综合用地，联合拿地金额为地块全额）

从上表可见，中海地产以155.80亿元居首（3幅、楼板价70825元/平方米、溢价率17%），中国金茂118.59亿元居次（2幅、楼板价61220元/平方米、溢价率11%），华润置地70.62亿元位列第三（2幅、溢价率0%）。建发房产、保利发展、招商蛇口、城建集团、中国中铁、绿城中国、中建智地分列4-10位。

上图清晰呈现出，TOP10房企清一色为央企、国企及地方城投平台——中海、金茂、华润、保利、招商、中铁等央企与城建集团、中建智地等地方国企/平台占据全部席位，民营房企基本缺席。从楼板价维度看，核心区高价地块楼板价高企（中海70825元/平方米、金茂61220元/平方米），而近郊平台托底地块楼板价偏低（城建集团19445元/平方米、中铁21855元/平方米），呈现"高价高溢价、冷热分化"的显著特征。

值得关注的是，从溢价率维度看，市场分化亦十分明显：中海、招商溢价率达17%，保利15%，反映核心优质地块竞拍热度较高；而华润、城建、中铁等企业获取地块溢价率为0%，多为底价成交的托底型或平台型地块。这种"核心热、外围冷"的竞拍格局，是2026年北京土地市场"理性回归"背景下结构分化的直接体现。

本章小结：从经营性用地整体看，2026年8月北京经营性用地成交13幅、成交总价259.34亿元、成交总建72.84万平方米、整体楼板价约35603元/平方米，其中住宅用地（纯住宅+商住）合计8幅、成交总价247.59亿元，占比达95.5%、占绝对主导，商办用地仅占4.5%。聚焦纯住宅用地看，2026年8月北京纯住宅用地市场延续"控增量"缩量态势，供应13幅、成交15幅，成交总价140.42亿元环比增长10.66%，楼板价47758元/平方米创近一年高位、环比上涨27.19%。需注意同比大幅上涨主因2025年同期基数极低。从全年供地看，商品住宅用地弹性指标200-240公顷连续第四年缩减，缩量提质导向明确。企业拿地方面，中海地产以155.80亿元领跑，TOP10清一色为国央企及地方平台，"国央企主导、民企缺席"格局延续；核心区高价高溢价、近郊平台托底低价，"冷热分化"特征鲜明。整体呈"缩量提质、核心高价、国央企主导"的市场格局。

03

新建住宅市场

核心关键词：供求筑底、改善主导、去化承压

从整体来看，2026年8月北京新建商品住宅市场呈现"供求筑底、以价换量"的运行特征。成交端自3月起同比转正并逐月修复，8月已连续第5个月同比正增长；供应端8月虽有放量，但全年整体仍处缩量状态。与此同时，市场呈现"改善主导、区域分化"格局，核心区高端项目主导成交金额，而远郊区域面临"狭义库存、去化承压"的结构性压力。

从供求表现看，2026年8月北京商品住宅供应3482套（含普通住宅、别墅），同比大幅增长109.25%、环比增长91.21%；供应面积37.27万平方米（建筑面积，下同），同比增长61.75%、环比增长77.19%。成交方面，8月成交3048套，同比增长11.00%、环比下降1.26%；成交面积37.02万平方米，同比增长8.82%、环比下降0.85%；成交金额207.88亿元，同比增长4.11%、环比增长2.00%。成交均价56158元/平方米，同比下降4.33%、环比上涨2.87%；供求比1.01。

从累计数据看，2026年1-8月北京商品住宅累计成交25100套、累计成交面积308.19万平方米、累计供应面积216.45万平方米，累计供求比0.70（累计数据由月度加总计算得出）。

（表：北京2026年8月商品住宅供求量价同比环比对照，含普通住宅、别墅）

从上表可见，8月成交端同比正增长而环比小幅回落，主要受7月成交基数影响；供应端同比、环比双双大幅放量，反映房企在政策松绑窗口期加快推盘节奏。成交均价同比小幅回落体现"以价换量"特征，环比回升则反映本月高端项目结构性拉动价格。

上图清晰呈现出，2026年3月以来北京商品住宅成交面积维持相对高位运行，供应面积则波动较大，8月供应显著放量；成交均价整体在5.5万-5.9万元/平方米区间震荡，8月环比小幅回升，反映市场"以价换量、供求筑底"的运行态势。

从区域维度看，8月北京新房市场区域分化显著。以朝阳、海淀、丰台、大兴、通州、昌平、房山、顺义八区透视，8区合计成交2616套、成交面积31.44万平方米、成交均价56969元/平方米、供求比1.19。

（表：北京2026年8月分区县商品住宅供求透视）

上图清晰呈现出，从成交均价看，海淀100878元/平方米居首、朝阳85484元/平方米次之、丰台65516元/平方米位列第三；通州、大兴、顺义、昌平在4.4万-4.5万元/平方米区间居中；房山28047元/平方米最低。从成交套数看，通州559套居首、昌平440套次之、大兴346套；海淀、房山成交套数相对较少（区域排序由计算得出）。

从供求关系看，通州供求比0.90显供不应求，呼应其成交套数最多的活跃格局；相比之下，房山供求比高达3.89、大兴1.70、朝阳1.77，均显示供应压力。从套均价看，"改善主导、核心区高总价"特征明显：海淀套均价1458.99万元/套、朝阳1268.54万元/套，远高于外围区域，反映核心区改善型需求的强劲支撑。

从项目与产品维度看，8月高端改善项目主导了成交金额榜。具体而言，懋源·騴橒臺（朝阳南磨房板块，成交均价103855元/平方米）、紫京宸园（朝阳朝青板块，成交均价96864元/平方米）、中海京华玖序（西城板块，成交均价175363元/平方米）等超高端项目集中入市并放量成交，显著拉高了本月成交结构与均价水平，充分体现改善型乃至高端改善型需求主导市场的特征。这一结构性变化也是8月成交均价环比回升2.87%的重要成因。

从存量与去化看，8区可售面积合计897.07万平方米、可售套数68812套（合计数据由计算得出）。去化周期采用近12月移动平均口径。

（表：北京2026年8月分区县商品住宅库存与去化周期透视。去化周期为移动平均口径）

上图清晰呈现出，去化周期分层明显：房山区47.5个月最长、远超40个月警戒线，去化压力最大；朝阳区34.6个月、大兴区32.8个月均逾32个月，去化承压；昌平、丰台、海淀在27.9-28.7个月区间；顺义24.4个月；通州18.2个月最短，去化最快（排序由计算得出）。"远郊高库存、去化承压"特征鲜明——通州去化最快呼应其供不应求格局，而房山、大兴等外围区域库存压力凸显。

从开盘市场监测看，8月北京部分项目开盘去化呈现冷热分化。

（表：北京2026年8月开盘去化监测）

从上表可见，怀柔国贤府认购率75.95%表现较优，价格适中、配套相对成熟对去化形成支撑；青年ONE序认购率58.23%居中；北投和璟推出546套、认购220套，认购率40.00%相对偏低，反映远郊大盘、高供应项目去化承压。整体研判，开盘去化呈现冷热分化，价格适中、配套成熟的项目去化较优，而远郊或高供应项目仍面临一定去化压力。

从项目销售排行看，8月北京商品住宅销售金额TOP榜由央企国企操盘、以改善型项目为主，通州、朝阳、海淀为热销主战场。

（表：北京2026年8月商品住宅销售金额TOP10，含普通住宅、别墅）

从上表可见，北投和璟以11.74亿元、269套的成交表现居金额榜首位，充分体现通州区量价适中项目的市场热度；懋源·騴橒臺、紫京宸园两个朝阳高端项目分列二三位，中海京华玖序以175363元/平方米的成交均价代表本月西城超高端产品的成交能级。

从成交套数维度看，据克而瑞成交套数排行，北投和璟以269套居首，嘉棠雅序84套次之，北京朗月和风（大兴黄村，绿城中国）70套位列第三，国贤府PARK（昌平天通苑，中建智地）54套、北京城建国誉燕园（昌平马池口）55套等项目亦有较好走量表现。整体来看，TOP榜项目由央企国企操盘、以改善型项目为主，通州、朝阳、海淀构成本月热销主战场，"改善主导、核心区高总价"的成交结构清晰。

本章小结：2026年8月北京商品住宅市场呈"供求筑底、以价换量"运行态势，成交3048套同比增长11.00%、连续第5个月同比正增长，成交金额207.88亿元同比增长4.11%，成交均价56158元/平方米同比下降4.33%、环比上涨2.87%，供求比1.01。区域分化显著，海淀、朝阳以逾8.5万元/平方米的成交均价领跑，通州以559套成交居首且供不应求，房山供求比高达3.89；库存方面房山去化周期47.5个月远超警戒线、朝阳34.6个月，通州18.2个月最短。项目端由央企国企操盘的改善型项目主导销售榜。整体呈"供求筑底、改善主导、去化承压"格局。

04

楼市预判

核心关键词：止跌回稳、分化延续、风险仍存

从整体来看，2026年以来北京房地产市场在政策持续松绑与需求边际回暖的双重作用下，已初步呈现"止跌回稳"的运行态势，但"分化延续、风险仍存"仍是不可忽视的结构性特征。以下从政策、土地、住宅三个维度作出方向性预判。需特别说明的是，本章预判为基于政策脉络与量价数据的方向性研判，非投资建议。

从政策走势看，结合2026年8月京建发〔2026〕400号新政脉络研判，预判后续限购或将进一步定向优化。鉴于五环外取消套数限制已落地、五环内非京籍社保个税年限已统一降至1年，后续通州等重点区域或将成为进一步松绑的重点方向。公积金支持力度、城市更新与"好房子"政策有望延续发力，从需求端与供给端双向巩固市场稳定态势。货币端方面，预判LPR仍将处于历史低位，适度宽松基调有望延续，为市场修复持续提供流动性支撑。总体而言，政策层面"稳字当头、精准施策"的基调预计将贯穿全年。

从土地市场看，预判在"控增量、去库存、优供给"导向下，全年供地仍将延续缩量态势，商品住宅用地弹性指标200-240公顷已连续第四年缩减，显著低于市场实际需求。优质轨道站点周边、低容积率低密改善地块仍有望维持高价高溢价成交，国央企主导格局或将延续，民企参与度短期内仍需观察。冷热分化或将进一步加剧——核心区优质地块竞拍热度不减，而外围平台托底型地块预计仍以底价成交为主。从中长期看，供地缩量下供求关系的持续优化，有望为新房市场筑底提供支撑。

从住宅市场看，预判在政策托底与需求边际回暖的共同作用下，成交量有望延续温和修复态势。但"以价换量"特征预计仍将延续，成交均价仍需时间企稳，短期内难现明显上行。结构上，核心区改善型项目去化预计继续占优，海淀、朝阳等高能级区域改善需求支撑较强；而远郊高库存区域（如房山去化周期47.5个月、大兴32.8个月）去化仍将承压，需警惕局部区域的结构性风险。

对房企而言，基于当前市场格局，可重点关注以下方向：一是聚焦核心区与轨道沿线，把握高能级区域改善需求的确定性支撑；二是深耕改善型产品，顺应"好房子"政策导向与改善主导的市场结构；三是审慎布局远郊高库存区域，理性评估去化周期与资金周转风险；四是把握优质地块的窗口期，在缩量提质背景下前瞻性获取核心资源。

综合来看，2026年8月北京房地产市场的总体研判为"止跌回稳、分化延续、风险仍存"：政策合力下市场量能温和修复、供求逐步筑底，但区域间、产品间的分化格局持续演绎，远郊高库存去化承压等结构性风险仍需高度关注。市场正处于从危机应对向常态化稳定管理过渡的关键阶段，稳中有进、分化调整将是未来一段时期的主旋律。

合规声明与风险提示

数据来源声明：本报告数据以克而瑞（CRIC）数据库为主要支撑，采用其他官方或公开渠道数据时已以脚注编号注明出处；政策类信息以官方发布文件为准，其文件名称、发文字号与发布机构已归入文末脚注。企业拿地排行部分口径涵盖纯住宅、商住、综合三类用地，且联合拿地金额为地块全额，与城市整体土地成交口径存在差异，读者引用时须予以注意。

预判性质声明：本报告第四章及各章节中涉及的后市走势研判，均为基于政策脉络与量价数据的方向性预判，采用"预判""有望""仍需""或将"等留有余地的表述，不构成任何投资建议。读者据此作出的任何决策，须自行承担相应风险。

风险提示：当前北京房地产市场虽呈"温和修复、止跌回稳"态势，但结构性风险不容忽视。一是市场分化风险，区域间、产品间冷热不均格局持续，核心区与远郊、改善型与刚需型走势差异显著；二是远郊高库存去化承压风险，房山、大兴等区域去化周期较长，局部供应过剩压力较大；三是价格企稳仍需时间，"以价换量"特征延续下成交均价短期难现明显上行。

政策时效声明：本报告所引政策截至2026年8月，房地产政策具有较强的时效性与调整可能性，具体政策执行以官方最新公告为准。

本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师于亚静撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。