8月21日，天津市规划和自然资源局发布挂牌出让公告，津西青（挂）2026-02号地块正式上架。这是中北镇板块时隔多年再度挂出的涉宅地块，挂牌起始价56800万元，折合起始楼面价约7414元/㎡。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
该宗地为中北镇板块近三年来首宗挂牌涉宅用地——上一宗可追溯至2023年。1.6的容积率指标叠加约0.1万㎡商业配套，赋予地块鲜明的低密改善底色；从产品定位来看，未来入市项目将直接锚定中北镇积压已久的改善置换需求，具备较强的市场承接优势。
01
地块核心信息一览
地块位于西青区中北镇星光路西侧，东至星光路、南至御河道、西至祥光路、北至瑞福道。地块已完成原地上（下）建筑物、构筑物拆除清理工作，达到场地平整。
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
挂牌时间线：
• 公告期：2026年8月21日—9月10日
• 获取挂牌出让文件：2026年8月25日—9月20日
• 挂牌报价：2026年9月11日—9月21日（法定节假日除外），上午9:00—11:30、下午14:30—16:30
• 挂牌截止：2026年9月22日10:30（此后不再接受报价）
• 竞买保证金到账截止：2026年9月20日16:30
• 报名截止：2026年9月20日17:30
• 增价幅度：100万元或100万元的整数倍
• 竞得原则：按价高者得原则确定竞得人
报价地点：天津市公共资源交易中心临时交易厅（和平区曲阜道88号）207室。
02
市场信号解读
容积率解读：容积率大于1.0、小于等于1.6，低密属性突出。地上建面约7.66万㎡，居住舒适度更高，产品有条件向洋房、小高层等改善型方向倾斜。在当前天津市场改善需求持续释放的背景下，低密地块的稀缺性凸显，显然经过了市场研判。
配套价值解读：地块处于中北镇成熟板块，星光路、御河道等城市配套成熟。公告要求配建的公共服务设施与首期同步建设、同步交付，非经营性公建无偿移交，既是对交付品质的约束，也保障了社区公共服务兑现；同时兼容0.1万㎡商业服务业设施，可补充社区商业配套。
出让硬性要求：
• 居住用地容积率须大于1.0（排除别墅化开发）；
• 须落实海绵城市、绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑要求；
• 自土地交付之日起一年内开工建设、自开工之日起三年内竣工；
• 配建公共服务设施与首期同步建设、同步交付；
• 新建住宅配套非经营性公建无偿移交；
• 地块位于大运河天津段滨河生态空间建成区，须执行《大运河文化保护传承利用规划纲要》《大运河天津段核心监控区国土空间管控细则（试行）》涉及大运河（南运河段），须履行相应文物保护审批手续。
03
区域市场数据复盘
克而瑞数据，中北镇板块商品住宅（含别墅）：
2025年7月—2026年7月
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
供求关系：总供求比0.92，供应面积11.07万㎡、成交面积12.07万㎡，总量供需基本打平。供应节奏呈脉冲式——2026年1月（2.63万㎡）、6月（2.52万㎡）两次集中放量，其余多个月份零供应，供应端未能形成持续接棒。
中北镇商品住宅月度供求面积对比2025.7-2026.7
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
成交均价：整体成交均价18817元/㎡。月度价格在17800—20300元/㎡区间波动，2026年1月触及低点17864元/㎡后逐步回升，7月达20330元/㎡，价格敏感但近期温和上行。
中北镇商品住宅月度成交均价走势2025.7-2026.7
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
产品结构：中北镇成交以普通住宅为绝对主力，套均价集中在150万—340万元区间；板块别墅产品几乎无供应与成交，产品结构单一，改善需求主要依托洋房、小高层等普通住宅高总价产品承接。
库存与去化周期：截至2026年7月末，板块商品住宅库存约738套、9.51万㎡。整体去化周期约9—10个月，存量处于中等水平，但结构明显分化。分项目看，6个月/12个月去化周期分化显著——金地风华919约1.6个月（近清盘）、格调安澜花园约6.2个月、松萝花园约12个月、松蕉花园约14.7个月。
中北镇在售项目12个月去化周期对比
图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成
核心竞品全部位于中北镇板块内部：
竞争格局总结：板块高端改善项目金地风华919已接近清盘；但泰达系三盘（松蕉、松萝、安澜）合计库存约510套，叠加御河臻璟211套，仍构成主要存量。
整体来看，2.2万元/㎡以上高价位项目已进入尾盘，为中高端改善定位腾出空间，新盘入市需以差异化低密产品错位竞争。
04
拿地逻辑：价值与窗口期总结
区域供应端：中北镇板块2022—2023年后涉宅用地供应基本断档，市场处于去库存过渡阶段，新增供应为新房企提供补货窗口。
周边竞品格局：高端改善项目（金地风华919）接近清盘，为改善定位腾出窗口；但板块仍有约738套存量，需警惕同质化竞争。
产品差异化空间：容积率1.6、绿地率≥40%的低密指标，支持洋房+小高层改善产品，可与板块内主流刚需、刚改项目形成错位竞争。
盈利空间测算：起始楼面价约7414元/㎡，参考周边在售均价16418—22596元/㎡，若按板块均价18817元/㎡测算，地货比约0.39；若按改善项目2.0万—2.2万元/㎡测算，地货比约0.34—0.37，处于较合理利润空间。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师王天星撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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