继北京东部酒仙桥、南磨房地块掀起土拍大战后，8月12日，北京土拍战线西移，海淀区今年首幅涉宅用地四季青地块，与石景山两宗宅地同日开拍，三幅地块土地面积总计约15.68万平方米，总建筑面积约24.35万平方米，成交总价达137.65亿元。其中，海淀四季青地块由金茂以97.61亿元竞得，经营楼面价约8.8万元/㎡，溢价率14.1%，是目前的年内总价“地王”；石景山苹果园631-1地块由招商以15.04亿元竞得，楼面价约3.6万元/㎡，溢价率23.48%；石景山刘娘府674地块由中海以底价25亿元竞得，楼面价约4.27万元/㎡。
海淀2026年首供地，四季青地块锁定年内总价“地王”
作为海淀区2026年首幅入市的涉宅用地，四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块承载了市场对京西核心区优质资产的极高期待。项目地块总用地面积约8.5万平方米，总建筑面积约14.26万平方米。其中，住宅部分（HD00-1408-0034、0049地块）建面约11.08万平方米，容积率仅为1.6，建筑高度控制在25米。此外，根据供地文件要求，0034、0049地块可统筹一体化开发，允许地下连通，具备打造高端低密社区的先天条件。
四季青地块位于四环至五环之间，毗邻传统西山别墅区，周边有金四季购物中心、西冉城市生态公园等配套成熟，兼具城市繁华与生态宜居属性。距离最近的地铁是12号线四季青桥站，直线距离约1.8公里。教育方面，东侧0050地块已确认建设54班九年一贯制学校（预计为人大附分校），提供小学学位960座、初中学位1200座，预计2028年投入使用，基本可实现与新房同期交付。不过值得注意的是，该地块捆绑了较大体量的公共服务设施配建，除邮政设施按建安成本价移交外，其余设施均需无偿移交。这对房企的成本管控能力及政企协作效率提出了更高要求。
随着四季青地块的入市成交，海淀区结束了长达8个月的供地空窗期。回顾2025年，海淀区以66.48万平方米的成交总建面和448.374亿元的成交总金额，位居全市涉宅用地成交规模及金额之首，表现极为亮眼。海淀上一次宅地成交是在2025年12月，由海开以84.56亿元摘得上地0702地块的，打造了瑜海澐颂项目。在经历了2026年上半年的短暂沉寂后，此次推出的四季青地块承载了市场对核心城区优质资产的期待。
在项目地块周边直线距离三四公里范围内，分布着海淀区目前主力在售的三个新盘，分别是保利熙瑞、中建壹品海宸元境、北京隅海岄。其中，凭借1.43低容积率与高端产品定位，保利熙瑞楼面价约7.84万元/㎡，显著高于另两盘，项目于今年6月开盘，成交均价约11.34万元/㎡。海宸元境和北京隅海岄两个项目由宝山村双子地块打造，楼面价分别为5.5万元/㎡、5.6万元/㎡，目前成交均价分别为8.3万元/㎡、8.5万元/㎡。本次四季青地块的成交楼面价为8.8万元/㎡，高于其他三个项目。
石景山两地块同日竞拍，交通动脉节点与低密稀缺地块同台
本次同日竞拍的石景山2宗宅地——苹果园631-1地块和刘娘府674地块，直线距离不到1公里。其中，石景山区刘娘府综合改造A1地块土地一级开发项目1604-674地块，位于石景山区苹果园街道，五环至六环之间，周边有法海寺森林公园、京西大悦城等生活配套设施。值得一提的是，该地块容积率仅1.1，是区域十几年间容积率最低的地块，具备改善项目的开发价值与潜力。
石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块，位于石景山区苹果园街道，五环至六环之间，邻近1号线、6号线和S1线换乘站苹果园站，直线距离不到1公里。周边有法海寺森林公园、京西大悦城等生活配套设施。在苹果园交通枢纽商务区整体规划下，该地块有望承接商务办公与居住功能的复合需求，是京西交通动脉上的重要节点。值得一提的是，该地块是石景山区近三年来唯一溢价成交的宅地，凸显出极高的市场认可度与投资稀缺性。
2026年石景山区土地市场表现稳健，截至目前已成交4宗宅地，总建筑面积约20.99万平方米。随着本次苹果园631-1地块和刘娘府674地块的成交，京西楼市的产品供应矩阵将得到进一步丰富与优化。
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