2026年7月，北京市顺义区房地产市场整体呈现"土地溢价重现、住宅量缩价稳、库存去化承压"的运行特征，土地供应显著放量与新房成交环比回落并存，市场在结构性分化中延续弱修复态势。
一、土地市场
供应放量、成交年内首现溢价
2026年7月顺义区涉宅用地（含纯住宅、商住、综合）成交1幅，成交总建面积4.34万平方米，成交总价即8.31亿元，楼板价19148元/平方米，溢价率12.57%，为近一年首次出现明显溢价，扭转此前多月连续底价成交格局；同期新增供应2幅、供应总建面积23.59万平方米，供应总建环比增443.76%、同比增541.10%，供应端显著放量，房企拿地意愿边际修复。
2026年7月，顺义区涉宅用地供应显著放量。当月新增供应2幅，供应总建面积23.59万平方米，环比增443.76%、同比增541.10%。成交1幅，成交总建面积4.34万平方米。供应放量与成交低位并存，凸显供求节奏的错位特征。
溢价重现、热度回升
2026年7月，顺义区土地成交溢价率回升至12.57%，为近一年首次出现明显溢价。此前2025年8月、2026年2月、3月、5月成交地块溢价率均为0.0%，长期处于底价成交状态。当月楼板价19148元/平方米，与此前波动区间对比，2026年2月楼板价高达21855元/平方米、3月为14509元/平方米、5月为11733元/平方米，楼板价随地块区位与品质呈现明显分化。
由连续底价成交转向溢价成交，反映出房企对顺义区优质地块的拿地意愿边际修复，市场热度出现阶段性回暖信号。需要提示的是，7月成交样本量仅1幅，单月数据代表性有限，溢价回升能否延续仍需后续供地节奏与地块质量支撑，不宜据单月样本作趋势外推。
典型地块解析
2026年7月顺义区成交的唯一涉宅地块为京土储挂（顺）[2026]031号，位于顺义老城板块（M15号线顺西路-府前街站土地一级开发项目SY00-0101-0318-1地块），用地性质为二类城镇住宅用地。该地块于2026年7月30日成交，受让方为沧州玖熙房地产开发有限公司，成交总价83080万元，出让底价73800万元，楼板价19148元/平方米，溢价率12.57%，总建面积4.34万平方米，容积率1.4。地块位于轨道交通节点、区位条件较优，成为本月溢价回升的核心支撑，反映出低密优质住宅地块对房企的吸引力回升。
二、新建商品住宅市场
供应回补、量缩价稳
2026年7月，顺义区新建商品住宅（含普通住宅、别墅口径）成交呈"环比季节性回落、同比显著高增、价格高位微调"特征。当月成交面积4.36万平方米，环比下降22.27%、同比增长39.08%；成交金额198182.51万元，环比下降25.35%、同比增长44.43%；成交均价45455元/平方米，环比下降3.96%、同比上涨3.85%；供求比1.51。供应端方面，当月供应面积6.58万平方米、供应套数559套，同环比均实现增长，供应实现回补。
从近一年走势看，顺义区新房均价高点出现于2025年12月的56669元/平方米，2026年3月至6月成交连续放量，7月量能环比回落属阶段性调整。成交面积同比大增，核心源于2025年同期低基数（2025年7月成交仅3.135万平方米）；套均价同比下滑12.76%，则源于成交结构向中低总价产品倾斜，刚改类项目成交占比上升，拉低整体套均价，形成"总价下移、单价微调"的结构性特征。
集中度高、板块分化
2026年7月，顺义区商品住宅成交金额TOP10项目呈现明显的成交集中度与板块分化特征。榜首青雲国樾（后沙峪）成交113套、成交金额6.25亿元、均价54397元/平方米，量价齐高领跑全区；华润北京润园（中央别墅区）以别墅产品成交10套、3.34亿元、均价83950元/平方米、套均3338万元，凸显高端别墅对金额的强支撑。
从板块结构看，后沙峪、中央别墅区高端项目与仁和、马坡刚改项目并存，价格带跨度显著。龙湖宸翰（顺义老城）、星悦时光（仁和）、保利·颐璟和煦（马坡）代表刚改主流，裕龙湾（仁和）主打低总价；懋源云纪、懋源·骊橒臺、璟上兰园则以高单价高端产品支撑金额。整体呈现"豪宅走量、刚改托底、板块分化加剧"的市场格局。
2026年7月顺义区商品住宅成交金额TOP10项目排行
供应新动向
2026年7月，顺义区新增预售证项目为龙湖宸裕，位于顺义老城板块，开发商为北京城竺房地产开发有限公司，预证号京房售证字(2026)57号，2026年7月17日取证，物业类型为普通住宅，预证559套、预证面积65806平方米。该项目构成当月供应放量的主要来源，也是7月供应面积环比增长57.81%的核心贡献，为后续区域去化提供了新的可售资源支撑。
三、后市展望
综合研判，预计后续顺义区房地产市场将延续"新房以价换量、土地边际修复"的弱修复态势，土地与新房两大市场结构性分化格局或将持续。
新建商品住宅市场方面，随着龙湖宸裕等新盘入市，预计下阶段供应有望回补，成交或延续"以价换量、量在价先"的修复格局；同比高增基于低基数效应，环比波动则受季节性扰动影响。风险方面，去化周期仍处20个月以上高位，去化压力短期内难有实质性缓解；后沙峪、中央别墅区高端产品与仁和、马坡刚改产品的分化或将进一步加剧，房企需据板块特征差异化定价与推盘。
土地市场方面，7月溢价率回升至12.57%、供应同步放量，预计房企对顺义区优质轨交地块的拿地意愿将边际修复，后续优质地块或延续溢价成交。风险方面，7月成交样本仅1幅，单月数据代表性有限；区域整体成交量仍处偏低水平，且后续供地节奏存在不确定性，溢价回升的持续性有待更多地块检验。
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本文由克而瑞北京行业分析师李莹撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
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