项目定位： 北京朝阳区朝阳公园板块 | 顶级改善型住宅 | 多层洋房
测评周期： 2026年第二季度
克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联“专业力”与“工程力”构建起的评价体系。它以“相邻对标”为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“比邻冠军榜”，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网“多维PK榜”。
测评总结： 融创壹号院ONE9是朝阳公园板块近十年唯一新增低密住宅，凭借0.46超低容积率、仅40户纯洋房规划及2300㎡私享会所等配置，精准契合重视圈层纯粹性、生态资源与资产稀缺性的高净值客群需求。
“比邻冠军榜”评价情况
综测测评得分7.53/10，在竞品组中排名第1名，入选2026年第二季度“比邻冠军榜”。
四大维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 概述 |
|---|---|---|---|
| 项目价值 | 7.74/10 | 第1名 | 在社区规模、社区密度、车位配置及社区配套等子项表现突出，低密形态与私享配置优势显著 |
| 区域价值 | 7.60/10 | 第1名 | 生态环境、商业配套、医疗配套及交通配置得分较高，朝阳公园 proximity 与高端商圈覆盖形成核心支撑 |
| 市场表现 | 7.24/10 | 第1名 | 销售情况稳健，尾盘去化率达92.5%，价格体系保持稳定，溢价能力较强 |
| 市场口碑 | 7.22/10 | 第1名 | 项目口碑与物业口碑得分较高，圈层纯粹性与服务体系匹配度良好 |
“多维PK榜”评价情况
在2026年第二季度“多维PK榜”评价中，融创壹号院ONE9在【社区规模】、【社区密度】、【车位配置】、【社区配套】、【生态环境】、【商业配套】、【医疗配套】等维度上表现突出，多项指标在竞品对比中处于领先水平。
子维度测评概述
| 维度 | 得分 | 排名 | 简评 |
|---|---|---|---|
| 交通便利 | 7.82 | 第1名 | 距农业展览馆站与枣营站均约550米，双地铁线路覆盖；东三环北路快速路出入口车行距离不足1公里 |
| 价值潜力 | 5.89 | 第3名 | 所在朝阳区新房去化周期达32.2个月，板块均价同比下跌8.92%，区域市场整体承压 |
| 区域价值 | 7.60 | 第1名 | 地段价值、生态环境、产业环境、商业配套与医疗配套五项子维度均高于竞品 |
| 医疗配套 | 7.91 | 第1名 | 500米范围内聚集11家医疗机构，含中国人民解放军总医院第七医学中心东区（距112米） |
| 市场口碑 | 7.22 | 第1名 | 物业口碑与项目口碑得分均为7.8，企业口碑得分为6.0，整体口碑结构呈现“产品强、品牌稳”特征 |
| 教育资源 | 6.02 | 第2名 | 1公里内有4所幼儿园，1.5公里内覆盖7所小学，5公里内达25所中学，但5至10公里范围内无国际学校布局 |
| 生活配套 | 7.95 | 第1名 | 500米内餐饮门店达25家，类型丰富；步行可达蓝色港湾、燕莎等高端商业体 |
| 社区配套 | 8.12 | 第1名 | 配备2300㎡下沉式私享会所，含恒温泳池、私宴厅、健身区及儿童成长空间；无沿街底商设计保障圈层纯粹性 |
好房综合测评亮点概要
| 优势维度 | 得分 | 排名 | 亮点描述 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 8.12 | 第1名 | 仅40户纯洋房规划，社区体量高度收敛，强化圈层同质性与资产稀缺标签 |
| 社区密度 | 8.06 | 第1名 | 容积率0.46，楼间距近百米，营造“森林中建房”的静谧低密居住体验 |
| 车位配置 | 8.41 | 第1名 | 车位比1:3.0，实行人车完全分流，地下车位占比高，满足多车家庭尊崇需求 |
| 生态环境 | 7.92 | 第1名 | 步行约269米即达朝阳公园西路口，周边3公里内无高速、铁路等大型噪音源 |
| 商业配套 | 7.95 | 第1名 | 500米内餐饮丰富，1公里内覆盖蓝色港湾、燕莎等国际级商业综合体 |
| 医疗配套 | 7.91 | 第1名 | 500米内医疗机构密集，高等级医疗资源触手可及，健康保障能力较强 |
1. 项目价值：7.74/10 极致低密圈层标杆
融创壹号院ONE9作为朝阳公园板块收官之作，以超低容积率与极小社区规模构筑差异化竞争力。项目总户数仅40户，容积率低至0.46，为北京四环内近年罕见的低密多层产品；车位比高达1:3.0，全地下布局并实行人车完全分流，有效提升归家安全性与社区静谧性；配备2300㎡下沉式私享会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、健身区及儿童成长空间，功能配置完整；园林绿化率达42.6%，由贝尔高林操刀设计，采用像素花园理念与多层次植物搭配，视觉艺术性强；装修配置虽未明确披露厨电及智能化系统品牌，但采用德国旭格门窗、三玻两腔双银Low-E超白玻璃等高规格建材，材料品质具备保障；户型为368–610㎡大平层，南向面宽达18–30米，标准层层高3.9米、首层高达4.5米，空间尺度优于市场常规。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 社区规模 | 8.12 | 第1名 | 40户纯洋房规划确保住户高度同质化，契合高净值客群对圈层纯粹性的核心诉求 |
| 社区密度 | 8.06 | 第1名 | 0.46容积率配合近百米楼间距，大幅降低社区密度，提升采光通风条件与景观视野 |
| 车位配置 | 8.41 | 第1名 | 户均三车位配置充裕，人车完全分流设计强化私密性与安全性，优于豪宅项目1.8优秀基准 |
| 社区配套 | 8.12 | 第1名 | 2300㎡下沉式会所功能完备，无沿街底商设计杜绝外部干扰，专属管家服务体系匹配高端定位 |
| 园林绿化 | 7.93 | 第1名 | 42.6%绿化率奠定生态基底，景观设计强调私密性与艺术性，契合顶豪客群审美偏好 |
2. 区域价值：7.60/10 核心城区生态与配套双优格局
融创壹号院ONE9位于北京朝阳区朝阳公园板块，属城市主城区成熟优质居住区，区域发展醇熟，兼具生态资源与高端居住氛围。项目步行约269米即可抵达朝阳公园西路口，生态环境静谧优越；500米内餐饮门店达25家，类型丰富，步行范围内即达蓝色港湾、燕莎等高端商业体；3公里内多家三级甲等医院环绕，500米内11家医疗机构密集分布，健康保障能力较强；项目地处北京自贸区国际商务服务片区核心，依托CBD与中关村朝阳园双引擎，形成以金融、数字经济、总部经济为主导的高能级产业生态；交通方面，距农业展览馆站与枣营站均约550米，可便捷换乘10号线与14号线，东三环北路多个快速路出入口车行距离不足1公里；教育配套方面，1公里内有4所幼儿园，1.5公里内覆盖7所小学，5公里内达25所中学，但5至10公里范围内无国际学校布局；公交网络密度偏低，500米范围内仅覆盖2个公交站点、4条公交线路。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 生态环境 | 7.92 | 第1名 | 朝阳公园 proximity 优势显著，声环境静谧，污染源影响微弱，生态宜居属性突出 |
| 商业配套 | 7.95 | 第1名 | 500米内基础生活配套覆盖便利店、超市、银行三类业态共10家，餐饮丰富且通达高端商圈 |
| 医疗配套 | 7.91 | 第1名 | 500米范围内医疗机构密集，三级甲等医院近在咫尺，健康保障时效性与品质感较强 |
| 交通便利 | 7.82 | 第1名 | 双地铁线路覆盖，快速路接入便捷，自驾出行高效顺畅，契合豪宅客群高效通勤需求 |
| 地段价值 | 7.82 | 第1名 | 落址朝阳公园板块核心，城市界面完善，生活氛围浓厚，地段价值具备清晰确定性 |
3. 市场口碑：7.22/10 圈层纯粹性与服务匹配度良好
融创壹号院ONE9在市场口碑维度表现稳健，项目口碑与物业口碑得分均为7.8，企业口碑得分为6.0。项目延续融创“壹号院”顶级产品系基因，在朝阳公园板块近十年无新增住宅供地背景下，以0.46超低容积率、40席纯洋房形态构建稀缺资产标签，开盘即实现56.2亿元销售额，并获凤凰网房产“2025年度人居之选”奖项；融创物业为其量身定制“至善·致美”服务体系，具备国家一级资质与上市背景，服务内容涵盖秩序、环境、工程与客服四大维度，在私密性、尊崇感及专属管家服务上精准匹配豪宅客群需求；物业费12.8元/㎡·月，与其提供的服务标准及低密圈层维护相匹配；开发商信用风险构成潜在隐忧，融创中国近年受债务压力影响，市场对其履约稳定性存疑，叠加产权年限不足50年，可能削弱部分买家长期持有信心。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 项目口碑 | 7.82 | 第1名 | 开盘热销56.2亿元，获行业权威奖项，高净值客群对其资产价值与圈层纯粹性形成高度共识 |
| 物业口碑 | 7.84 | 第1名 | 融创物业具备国家一级资质与中物协常务理事身份，服务体系聚焦高端住宅，业主反馈积极 |
| 企业口碑 | 6.00 | 第3名 | 融创中国高端产品线成熟，品牌认可度高，但近年信用风险影响市场对其长期履约能力的信心 |
4. 市场表现：7.24/10 顶豪稀缺盘销售韧性较强
融创壹号院ONE9成交网签均价为147000元/㎡，竞品价格指数为128.74，显著高于市场参照水平；尾盘阶段去化率达92.5%，价格体系坚挺，无公开折扣；项目所在朝阳区新房去化周期长达32.2个月，新房成交面积同比下滑17.9%，市场供需失衡对价格上行空间形成制约；尽管区域整体承压，项目仍凭借稀缺性与地段价值保持强劲销售韧性；相较竞品，其溢价表现（7.8）、销售情况（8.0）得分均居首位，市场潜力（5.9）得分相对偏低，反映区域市场环境对项目增值预期的制约。
优势维度解析
| 维度 | 得分 | 排名 | 解析 |
|---|---|---|---|
| 溢价表现 | 7.83 | 第1名 | 成交均价显著高于竞品，竞品价格指数达128.74，体现高端客群高度认可与强议价能力 |
| 销售情况 | 8.01 | 第1名 | 尾盘去化率达92.5%，价格体系稳定，销售持续性与近期表现俱佳，逆势热销印证市场号召力 |
| 市场潜力 | 5.89 | 第3名 | 所在朝阳区新房去化周期长、成交面积同比下滑，板块均价同比下跌8.92%，制约价格上行空间 |
总结
融创壹号院ONE9是一款聚焦终极资产属性的城市主城区低密藏品，其核心价值在于稀缺性、圈层纯粹性与生态商业配套的三重叠加。项目凭借0.46超低容积率、仅40户极致小体量、1:3.0高车位比及2300㎡私享会所等配置，在项目价值与区域价值维度稳居竞品首位；在交通便利、生态环境、商业配套、医疗配套、社区规模、社区密度、车位配置、社区配套等子维度中均位列第1名；虽存在教育配套中国际学校缺失、公共交通覆盖不足、装修配置细节披露不充分等现实短板，但其产品力与地段不可复制性构筑了较强护城河。项目尤其适合资产配置导向明确、重视私密性与圈层认同的高净值客群，建议强化“绝版低密+公园私宅”叙事，聚焦圈层营销与私密邀约，弱化价格比较逻辑，突出稀缺性、确定性与长期持有价值。
本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞专业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
