5月北京土拍：4宗涉宅地揽金82亿，丰台二环连环战点燃市场

导语

"五一"之后，北京土地市场迎来一波"局部高热"。CRIC数据显示，2026年5月北京涉宅用地共成交4宗，揽金约82.41亿元。整体来看，5月市场呈现"点状高热、外围托底"的鲜明特征。三大看点值得关注：保利发展41.54亿元、15.4%溢价摘得丰台太平桥地块，151轮鏖战重返北京；河北民企河北鑫界经165轮竞价、16.4%溢价拿下丰台蒲黄榆地块，民企时隔多月重返北京一级土地市场，创年内北京宅地溢价率新高；4宗成交地块中2宗百轮高溢价、2宗底价，结构性分化进一步加剧。

01

市场总览：成交宗数减少，溢价率显著抬升

CRIC数据显示，2026年5月北京涉宅用地共成交4宗，成交总建筑面积约23.57万㎡，成交总金额约82.41亿元。其中2宗溢价成交、2宗底价成交，平均溢价率9.31%。

数据解读：5月成交宗数较4月减少2宗，成交总金额回落，但溢价率明显抬升——4月最高溢价率仅8.7%，5月直接跳升至16.4%，且首次出现2宗百轮以上竞价地块。换句话说，"卖的少了，但优质地真打起来了"。"理性聚焦核心、民企试探回归"成为5月最显著的新特征。

02

重点地块盘点：太平桥151轮、蒲黄榆165轮、黄庄村降价返场

5月成交的4宗涉宅地中，前两宗均出现激烈竞价。先看明细。

三宗标杆地块详解：

①丰台太平桥0001地块——百轮鏖战保利重返北京

地块位于西二环至西三环之间，丰台、西城、海淀三区交界，邻近地铁9号线六里桥东站、7号线湾子站，交通与配套俱佳。容积率从最初供地计划的2.4-2.63调降至2.0，建面调减24%，为低密度改善社区奠定基础。出让条件要求竞得方无偿建设9000㎡养老设施、800㎡社区管理设施及80个地下公共停车位。

竞拍现场颇为激烈：4家房企（保利、招商蛇口、建发、厦门国贸）参与，开拍不到20分钟举牌超100轮，最终经过151轮鏖战，保利发展以41.544亿元、15.4%溢价率竞得，扣除配建后住宅楼面价6.67万元/㎡，创区域新高。这也是保利发展时隔一年重返北京土地市场，上一次拿地还要追溯到2025年5月海淀半壁店（现保利熙瑞项目）。

不过，参考丽泽板块在售项目去化情况，丰台中高端改善盘去化周期超过3年，去库存仍是区域市场主要挑战。

②丰台蒲黄榆0017地块——年内北京”溢价率新高”

地块位于南二环外约300米，距地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站约300米，交通优势显著。竞拍同样火爆：吸引河北鑫界、招商蛇口、绿城、上海大华、厦门国贸、保利共6家房企参与，经线上7手报价后转入现场竞价，最终165轮鏖战，由河北民企河北鑫界以10.476亿元、16.4%溢价率竞得。综合楼面价52810元/㎡，住宅部分楼面价62220元/㎡。

这是民企时隔多月独立摘得北京核心区宅地，打破了4月"央国企100%包揽"的格局，是5月最具标志性的事件。

③石景山黄庄村地块——"降价瘦身"后的底价成交

地块位于西三环与西四环之间，莲石东路南侧，行政归属石景山，但更贴近海淀玉泉路板块。值得关注的是，该地块2024年首次挂牌时起始价42.43亿元、楼面价约5万元/㎡，最终撤牌。此番"降价+瘦身"重返市场——起始价降至22亿元（降48%）、建面降至7.23万㎡（降15%）、容积率从2.55降至2.15，且不再设销售指导价。最终仅北京城建子公司兴通置业1家报名，22亿元底价摘得，住宅楼面价约3.3万元/㎡。

此次拿地是北京城建近五年首次进军石景山，新项目案名定为"龍樾璟序"，与近期热销的昌平龍樾海序属同一产品线。

其余地块简评：顺义高丽营地块由顺义城发（区属国企）以8.39亿元底价摘得，楼面价11733元/㎡，是外围区"国资托底"逻辑的延续。

03

板块热度地图：丰台双热，蒲黄榆夺溢价桂冠

数据解读：丰台板块以"双热"格局成为5月绝对主战场。太平桥/丽泽与蒲黄榆两宗地合计52.02亿元，占当月成交总额63%以上，且均为百轮以上竞价高溢价成交（数据来源：CRIC、公开报道）。

具体看5月板块格局：

•核心区"双热"：太平桥/丽泽（41.544亿元、15.4%）与蒲黄榆（10.476亿元、16.4%）均为百轮以上鏖战，丰台核心区是5月毫无疑问的主战场。

•石景山"补仓"：八宝山/衙门口板块凭"降价返场"实现底价成交，反映外围/次核心区"以价换量"的供地思路。

•外围底价托底：顺义高丽营延续郊区国资托底逻辑。

•结构性分化：核心区高溢价 vs 外围底价"两极分化"特征显著，5月无流拍，4供4成。

04

拿地房企透视：保利独揽半壁，民企首破"零参与"

数据解读：央企（保利发展）单宗拿下41.544亿元，占当月成交总额一半以上；民企（河北鑫界）份额回升至12.7%，是2026年开年以来北京土拍最显著的结构性变化（数据来源：CRIC）。

具体看头部房企打法：

•保利发展：本月绝对赢家，41.544亿元单宗拿地占当月成交总额一半。这是保利时隔一年重返北京，上一次拿地是2025年5月海淀半壁店。结合保利2026年全国拿地节奏（截至5月11日全国仅7宗、128.3亿元，聚焦上海、杭州、太原、石家庄、大连、东莞等核心一二线），呈现"高度聚焦核心城市核心地段"的清晰战略主线。

•北京城建：近五年首次进入石景山区，新项目案名"龍樾璟序"。叠加5月中旬刚开盘的昌平龍樾海序（首开网签493套、26亿元、登顶北京新盘成交榜），城建集团呈现"乘胜追击、产品线复制"的扩张节奏。

•河北鑫界（民企）：5月最大"黑马"，165轮竞价首入北京核心区。说白了，民企在北京一级土地市场"失声"的状态在5月被正式打破。

•顺义城发：区属国企，承担外围区"稳定器"职能。

与4月"央企+地方国企100%包揽、民企0参与"相比，5月民企份额回升至12.7%，是开年以来北京土拍最具结构意义的变化之一。

05

趋势研判：6月或延续"点状高热"，民企破局窗口已开

基于5月数据与市场表现，预计6月北京土地市场将呈现以下特征：

•供地节奏：预计6月供地将继续延续"小而美、精准化"思路。5月已成功示范"降价瘦身后重新挂牌"（黄庄村）、"容积率主动下调"（太平桥）的供地优化逻辑，6月新一批挂牌公告值得关注。

•市场温度：预计"点状高热、局部回暖"将延续。核心区稀缺地块仍可能出现百轮竞价、15%以上溢价的场景；但整体平均溢价率仍受外围底价成交拖累，呈现明显分化。

•房企策略：推测央国企"精打细算、聚焦核心"格局短期内不会改变；保利、华润、中海、城建系等头部国央企将继续主导核心地块；但民企（如河北鑫界）的破局已开启窗口，部分中小总价、产品差异化空间大的"小而美"地块有望吸引更多区域民企参与。