二环边连落两子：百轮竞拍，溢价成交

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引言：丰台核心地块密集入市

2026年以来，北京土地市场持续加大对轨道站点周边优质宅地的供应力度。从全市供地节奏来看，丰台区作为南城核心承载区，供地动作尤为密集--自4月末以来，丰台连续推出万泉寺、太平桥、蒲黄榆三宗三环内优质宅地，三宗地块均地处城市核心板块，交通、商业、教育等配套成熟完善。

具体来看，4月30日，万泉寺地块由华润置地以底价57.71亿元摘得；5月19日，[2026]017号太平桥地块由保利发展以41.544亿元、15.4%的溢价率竞得，楼板价57638元/㎡；5月26日，蒲黄榆地块再度引发激烈竞拍，最终由福鑫（北京）房地产开发有限责任公司以10.476亿元竞得。

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两宗地块核心数据对比

据克而瑞数据，两宗地块虽同属丰台二至三环间核心区位，但在用地规模、土地用途、容积率、限高等关键指标上呈现明显差异。太平桥地块体量较大、限高80米，蒲黄榆地块则为"小而美"的迷你地块、限高45米。两者均实现溢价成交，溢价率分别为15.4%与16.4%。

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5·19太平桥地块研判

1. 地块概况

据克而瑞数据，京土储挂（丰）[2026]017号即北京市丰台区太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块，位于丰台区太平桥街道，处于西二环与西三环之间。地块四至为:东至规划羊坊店路（南段）、南至规划太平桥北街、西至规划太平桥中路、北至规划太平桥中路。用地面积36038.812㎡，总建筑面积72078㎡，容积率2.0，建筑限高80米。根据出让文件，本项目须在地块内配置9000㎡规划养老设施1处、800㎡规划社区管理设施1处，并配建含80个车位的地下形式社会公共停车场1处。

2. 区位与配套优势

今年以来北京发布的4轮供地清单均注重在轨道站点周边、配套成熟区域精准供应。太平桥地块位于西二环与西三环之间，具备地铁9号线、7号线双轨覆盖、交通便利、配套成熟的优势，同时邻近丽泽商务区，教育、医疗、商业、生态资源丰富，建成后将有效满足区域改善性住房需求。

3. 成交亮点

• 4家头部房企同台竞价。太平桥地块吸引保利发展、建发、招商蛇口、厦门国贸四家房企现场竞价。

• 155轮鏖战，溢价15.4%成交。线上四手报价后转入现场竞价，开拍不到20分钟举牌次数便超过100轮，最终经过151轮现场举牌竞价（合计155轮），由保利（北京）房地产开发有限公司以总价41.544亿元竞得。

• 楼面价创"双高"。据克而瑞数据，成交综合楼面价57638元/㎡；扣除养老设施、社区管理设施面积后，实际住宅楼面价66707元/㎡，创丰台区宅地楼面价新高，亦为2026年以来北京宅地最高住宅楼面价。

• 保利"补仓"信号意义明显。此次拿地标志着保利时隔一年后重返北京土地市场——上一次在京落子还要追溯到2025年5月获取的海淀半壁店地块，该项目已发展为"保利熙瑞"。

4. 去化研判

值得关注的是，该地块住宅楼面价已突破6.6万元/㎡，未来项目售价压力不容忽视。参考丽泽板块在售项目中海丽金府、中海丽泽叁號院项目20%、30%的去化率，以及刚入市的万泉寺0007地块，按现在的流速，丰台中高端改善盘的去化周期超过3年，去库存仍是区域内市场的主要挑战。这一判断意味着，保利在创区域楼面价新高之后，对项目产品力打造、客户精准定位以及节点把控将提出更高要求。

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5·26蒲黄榆地块研判

1. 地块概况

据克而瑞数据，京土储挂（丰）[2026]018号即北京市丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目FT00-0506-0017地块，位于丰台区东铁匠营街道蒲黄榆地区，地处南二环外约300米。地块四至为:东至规划蒲黄榆路、南至规划0504-679地块、西至现状北京联合大学特殊教育学院权属用地、北至现状北京市崇文区卫生局权属用地。

地块用地面积仅9820.167㎡（约0.98公顷），总建筑面积19837㎡（约1.98万㎡），容积率2.02，建筑限高45米，是一宗典型的"迷你"宅地。

根据出让要求，本项目须在地块内增设11米宽东西向街坊路1条，计入建设用地基底面积并对社会开放使用；同时须增设3000㎡派出所1处并无偿移交。

2. 稀缺性分析

蒲黄榆地块是近三年北京出让的三宗规划建筑面积不足2万平方米的住宅地块之一。前两宗分别为:2025年9月朝阳区呼家楼南里地块，由首开股份以底价4.46亿元竞得，规划建筑面积仅0.76万㎡；2024年7月东城区金鱼池地块，由河北鑫界以3.38亿元、溢价率25%摇号竞得，规划建筑面积仅0.56万㎡。在北京核心城区已基本告别大规模新增供应的背景下，此类小体量宅地的稀缺性与确定性十分突出。

3. 区位与配套优势

蒲黄榆地块的区位优势可概括为"三百米半径"：距南二环约300米、距地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站约300米。北侧700米即天坛公园，北侧一桥之隔即东城天坛公园和龙潭湖公园，东南方向还有方庄公园；教育层面，方庄第二小学、北京一师附小、景泰小学环绕，基础教育配套扎实；医疗方面，三甲东方医院步行可达，天坛医院在3公里范围内；商业方面，周边有NTP新城广场、GOGO新世代商业中心等成熟商业配套。

4. 成交亮点

• 165轮竞价，溢价16.4%成交。线上7轮报价将地块由9亿元抬升至约9.05亿元；现场进入线下竞价后，经165轮举牌，最终由福鑫（北京）房地产开发有限责任公司以10.476亿元竞得。

• 综合楼面价与住宅楼面价"双高"。据克而瑞数据，成交综合楼面价52810元/㎡；扣除配建后，住宅部分楼面价达62220元/㎡。

5. 受让方背景

此番首度亮相北京土地市场的福鑫（北京）房地产开发有限责任公司，为河北鑫界全资子公司，河北鑫界系来自石家庄的民营房企。

河北鑫界在京并非首次出手。2024年7月，河北鑫界曾以3.375亿元、25%的溢价率，在三家房企的角逐中摇号竞得东城区金鱼池地块，是当年北京土拍市场溢价率最高的地块，也是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块。但该项目因涉及在天坛建设控制地带内进行文物保护工程以外的其他建设工程，需上报国家文物局；目前尚未有国家文物局批复公开信息，开发仍处待批暂停状态。该项目已于2025年7月17日获东城区发改委项目核准批复，有效期2年。

6. 产品定位研判

蒲黄榆地块限高45米，容积率2.02，适宜规划低密度大户型改善产品，预计可提供90-100套住宅。从产品价格对标看，地块东侧属于东城区的北京城建·天坛府目前已处尾盘状态，新房价格约13万+/㎡，二手房挂牌价格在12万/㎡左右；丰台区范围内最近的新房项目为向南3公里的璞逸丰宜，主推135-190㎡大户型，目前网签均价约9.1万元/㎡。

按地块成交住宅楼面价62220元/㎡以及周边市场比较来看，该项目具备承接东城、西城外溢改善客群的产品力空间，未来更可能以"小而精"的高端改善定位入市。

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综合研判与市场启示

1. 土地市场"冷热分化、向核心收敛"特征明显

当前各地土拍分化显著，房企有限的资金正高度聚焦于去化确定性强、安全边际高的核心资产。两宗地块均位于二至三环间核心区位，均获得较高溢价率（15.4%、16.4%），与丰台早前4月30日万泉寺地块由华润置地以底价57.71亿元摘得形成鲜明对比--同样位于丰台核心板块，市场对于环线、轨道、配套综合优势的甄别愈发精细，"核心中的核心"才能激发房企争抢。

2. 民企回归核心区，"小而美"地块成切入口

当前北京土地市场中国有房企占据主导，民企在资金调配方面存在一定压力，因此这类核心区小体量优质地块成为民企布局北京的重要突破口。相比大体量地块，这类项目总价可控、风险更低，更容易打造标杆产品，有助于企业进入核心城区市场并巩固在北京的投资布局。蒲黄榆地块165轮竞价、6家房企同台争夺，正是这一逻辑的集中体现。

3. 央企保利"补仓"信号

保利时隔一年重返北京，且不惜以创区域楼面价新高的价格摘得太平桥地块，反映出头部央企对北京核心区高端改善市场的长期看好。结合保利在5·19太平桥与5·26蒲黄榆均参与竞拍的事实，央企在京"补仓"动作积极、布局策略明确。

4. 丰台供地节奏与城市更新逻辑

当前丰台正处于大规模城市更新阶段，亟须依托土地出让实现资金回笼，为区域建设提供支撑。丰台集中推出三环内优质核心地块，意在调动房企拿地积极性、激活区域土拍热度。若后续新房项目实现良好去化，将有效提振区域市场信心。核心城区优质地块集中放量，意在优化区域住房供求格局，缓解核心区优质住宅长期供需偏紧的问题。

5. 风险提示与跟踪要点

• 太平桥地块售价端压力较大。住宅楼面价已达66707元/㎡，未来项目售价压力不容低估；丰台中高端改善盘的去化周期超过3年，去库存仍是区域内市场的主要挑战。

• 蒲黄榆地块开发节奏需重点关注。受让方河北鑫界此前竞得的东城金鱼池地块，拿地至今近两年仍未开工，目前处于国家文物局待批复状态，开发推进缓慢。本次蒲黄榆地块虽不涉及天坛建设控制地带，但企业的开发执行力与节奏把控仍值得跟踪。

• 后续供地节奏。23天后即6月18日，丰台桥南城中村改造9001地块将登场入市，作为2026年丰台第4宗核心宅地，其热度与成交结果将进一步检验当前核心区土地市场的支撑力度。

综合来看，5·19太平桥与5·26蒲黄榆两宗地块成交，体现了北京核心区土地市场"优质地块持续受追捧、央企民企同台竞价、楼面价不断攀升"的鲜明特征。丰台作为城市更新先行区，正以高品质供地的方式重塑南城价值版图。后续随着桥南9001等地块入市，丰台核心区供地节奏与市场反应仍将是观察北京土地市场走势的重要风向标。