"五一"前夕，北京土地市场以一场"三地齐发"的收官战为4月划下句点。CRIC数据显示，2026年4月北京涉宅用地共成交6宗，揽金约130.09亿元，平均溢价率仅0.98%。整体来看，本月市场延续"低温理性、国央企主导、核心区与外围分化"的基调。三大看点值得关注：华润置地以57.71亿独揽丰台万泉寺核心地块，刷新今年北京宅地总价纪录；6宗地中3宗底价成交，3宗微溢价；央企国企100%包揽，民企继续缺席一级土地市场。
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市场总览：成交宗数翻倍，溢价率仍在低位
CRIC数据显示，2026年4月北京涉宅用地供应5幅、成交6幅，成交总建筑面积约40.32万㎡，成交总价约130.09亿元，平均楼面价32264元/㎡，平均溢价率0.98%。
数据解读：成交宗数环比、同比双双翻倍，但成交金额同比下降19.1%，平均楼面价同比下滑21.5%。换句话说，本月"卖得多了，但单价没去年贵"。环比3月，楼面价大涨64.1%，主因是丰台万泉寺一宗高总价豪宅地拉动整体均价；溢价率从0%回升至0.98%，依然处于低位区间，"理性聚焦"特征明显。
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重点地块盘点：华润、金茂分食"五一"前最后一战
4月成交的6宗涉宅地中，4月30日"三地齐发"贡献了91.6亿元，占当月成交总额70%以上。
三宗标杆地块详解
①丰台万泉寺0007地块——2026年开年北京"地王"
地块位于西南二环至三环间，紧邻丽泽商务区，西北侧约490米即为14号线、16号线丽泽商务区站。容积率从此前规划的2.8调降至2.5，且未设销售指导价，给产品创新留下空间。但门槛同样不低：竞得人需按不低于2200元/㎡标准无偿代建约17公顷河道绿化带，对应额外成本约3.74亿元，扣除代建后实际楼面价被抬升至约6.23万元/㎡。最终仅华润置地一家报价，57.71亿元底价成交。值得关注的是，板块内中海丽金府开盘一年去化率不足20%、丽泽叁号院去化率约30%，新地块未来入市仍将面临直面竞争。
②朝阳东坝1105-01地块——朝阳区2026年首宗宅地
朝阳区2026年首宗住宅用地，建发地产、中国金茂2家报名。最终建发未现场出价，金茂以0.1%微溢价线上摘得，楼面价4.11万元/㎡。地块容积率2.0，在朝阳核心区具备低密优势。对比板块内京投发展北熙区前期成交均价约7.9万元/㎡，新地块仍有定价灵活空间。
③昌平平西府0002地块——"减量提质"样本
地块位于北清路科创带，可承接海淀北、昌平南科技从业者的职住需求。值得关注的是，地块容积率从最初规划的2.5降至1.8，并剥离商业与公建部分，建筑限高维持60米——密度更低、社区更舒朗。市场普遍预判该地块将作为华润北清橡树湾二期开发。对比2022年北清橡树湾约3.5万元/㎡的成交楼面价，此次2万元/㎡的楼面价已明显下降。
其余3宗简评：通州副中心0703由首开股份17.69亿元底价摘得，是地方国企平台延续"稳定器"角色的典型；大兴瀛海地块以8.7%溢价率成为本月"最热"，中建智地深耕亦庄南扩；怀柔老城地块由中建智地操盘平台底价拿下，是外围区"小而美"补仓样本。
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板块热度地图：丽泽一枝独秀，瀛海溢价最高
数据解读：丽泽板块以57.71亿元成交金额"一枝独秀"，独占当月成交总额44%以上，体现核心稀缺地块仍是国央企必争之地。
具体看本月板块热度：
核心区"一枝独秀"：丽泽板块凭丰台万泉寺一宗地霸榜，是当之无愧的金额担当。
唯一溢价梯队：仅东坝（0.1%）、瀛海（8.7%）、怀柔老城（2.44%）三个板块录得溢价，其中瀛海是4月最高溢价板块。
外围底价托底：通州副中心、回龙观、丽泽板块均底价成交，反映房企对外围区的"精打细算"。
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拿地房企透视：央企+地方国企100%包揽
数据解读：央企（华润、金茂、中建智地）合计揽下约70%，地方国企/平台（首开、未来科学城）合计约30%，民企占比为0%。"国资独舞"的格局在本月体现得淋漓尽致。
具体看头部房企打法：
华润置地：4月绝对赢家。单独+联合体合计拿地约70.6亿元，连续补仓丽泽商务区与北清路科创带核心区。呈现出"核心城市+核心地块"的清晰战略主线。
中国金茂：偏爱一线城市传统中心区域，本月首次进入东坝板块，与既有的紫京宸园、朝观天珺、金茂满曜形成片区联动。
中建智地：单月连下瀛海、怀柔2宗，外围区平价地块"两连击"，深耕集团既有大本营。
首开股份、未来科学城置地：地方国企平台延续"稳定器"角色，承担副中心、北部职住区的开发任务。
4月"央企+地方国企"100%包揽北京涉宅用地，民企继续缺席。
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趋势研判：5月或延续低温，结构性机会仍在
基于4月数据与市场表现， 5月北京土地市场将呈现以下特征：
供地节奏：4月底"三地齐发"消化了集中供应， 5月供地节奏将明显放缓，进入"五一"后的蓄势期，新一批集中出让公告或在月中前后陆续披露。
市场温度：我们预计整体延续"低温理性"基调，平均溢价率仍将围绕0—3%窄幅波动，难以出现激烈竞夺场面。
结构性看点：核心区稀缺地块仍可能出现"单家报价、底价成交"的局面，华润、中海、中建系等头部国央企继续主导；外围区"减量提质"供地思路有望延续，容积率下调、剥离非住宅用途将成为常态。
企业策略：我们推测央国企"精打细算"主导格局短期内难改变，民企回归一级土地市场仍需等待销售端实质性企稳信号。
THE END
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1、上述研究成果由克而瑞北京分析师李莹，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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