如何让老空间长出新价值？《2025上海租赁住宅图鉴》精选了8个具有代表性的“空间再生”改造案例，试图从实践中寻找答案。在大会现场，一场关于存量焕新的圆桌对话也引发了广泛关注。本篇，叶问地产官将带你走进领禾盛铭创始人兼CEO耿俊峰先生的分享，听他拆解COZI可遇·虹桥项目背后的生态运营逻辑。
想请教耿总两个关于改造细节的问题。首先，我们看到作为一个商业改长租公寓的项目，COZI可遇·虹桥改造后呈现出三段式的立面结构，最上层定位为高端产品，中段为主力产品。想请问一下当时为什么会这样规划？
改造前
改造后
耿俊峰先生：对于COZI可遇·虹桥项目，我们在保留建筑原有形态的基础上，进行了合理的规划与设计。在整个过程中，我们主要思考了以下几个问题：首先，项目的地理位置较为特殊。它紧邻虹桥国际商务区，但本身位于当地回迁房片区的核心地段。这意味着，它不仅要承载自身的公寓功能，还需要具备服务周边社区的能力。因此，我们确立的第一个设计理念是：一层及地下一层的商业空间应该是一个开放式的街区。
我们最初设想过一种较为理想的模式：楼下做商业，楼上住客户，商业自然服务于客户，逻辑上似乎很通顺。但在实际操作中我们发现，仅靠这样一个体量的项目，其自身很难支撑起商业运营的成本。因此，必须借助周边几公里范围内的人群力量，才能真正培育出有活力的商业生态。
基于这一判断，我们首先将商业街区打造成开放式形态，不仅服务于项目客户，还辐射周边近万人口的邻里中心。经过一段时间的业态调整，目前的商业组合已趋于稳定，主要以生活配套服务类业态为主，涵盖宠物、普拉提、排球、网吧、瑜伽等。这些业态普遍具有较强的目的性消费和服务属性，能够有效承接周边居民的生活需求。
接下来再看我们划分出的第二段，也就是整栋建筑的中段。这部分是我们租赁产品中的核心的产品线。而最高的一段，原来是旅宾馆的业态属性。因此基于原来的业态形态，我们打造出了定位高一些的一房半及两房产品。这些户型在私密性上更强，同时结合我们的运营服务，能够为项目带来更高的收益。
除此之外，项目在“第五立面”也就是屋顶空间的利用上也颇有巧思。项目在屋顶上专门打造了一个会所。更重要的是，借助商业部分形成的大面积露台和丰富的活动空间，设置了专门的休息区和卡座，并通过不规则的布局手法，最终实现了户户都有一个较大的私属平台。这种对灰空间的挖掘与利用，未来会成为改造项目中一个值得关注的方向。您认为在改造投入中，哪些环节的敏感度最高，或者说在哪些关键节点上，您认为值得多花钱？
耿俊峰先生：回顾整个改造过程，我认为最核心的理念还是“以终为始”，最终要回归到运营本身。凡是与客户未来长期使用体验相关的部分，我们一定要舍得投入。比如那些看不见的机电类设施，我们在这一块较为重视。
举两个例子：一是热水器的容量选择。热水器到底应该选多大的？经过长期的使用追踪，我们发现60升的热水量对于一个女生冬天洗澡来说，其实是不够用的。因此例如在最近与阿里合作的一个新项目里，我们把标准提高到了80升。
另一个是隔音问题。公寓隔音永远是个让人头疼的难题，也是住户投诉的高频点。我们在门、窗、下水管道、两户之间等隔音方面都下足了功夫，降低隔音对我们未来运营的影响。
“第五立面”
利用“灰”空间每层设立公共休憩社交行所
利用不规则空间，做到有阳台
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