828新政后上海首拍：150亿真如“巨无霸”底价成交，泗泾低密地溢价16.4%

8月31日，上海今年第八批次土拍落槌。本批次仅推出2宗涉宅用地，总规划建筑面积约42.0万平方米，起始总价155.19亿元；最终2宗地块全部成交，成交总金额156.01亿元。其中，普陀真如组合地块由中海以150.19亿元底价独家竞得，松江泗泾低密宅地经29轮竞价由国贸&星狮摘得，溢价率16.41%。

这是“828新政”落地后上海举行的首场土拍。一宗底价、一宗溢价的结果并不矛盾——当自有资金购地、现房销售优先成为新的出让规则，土拍的竞争维度已从“谁能抢”转向“谁敢拿”。大体量、高总价、长周期项目的资金门槛被即刻显影，而低总价、快去化的“确定性资产”则被赋予了更高的溢价承受上限。两种信号，同场出现。

本批次2宗地块，构成了一个近乎对照式的供应组合：一宗是位于主城核心区、总价超150亿元的超级综合体，一宗是位于近郊、总价5亿元出头的低密纯宅地。两类地块对应两类需求、两类资金结构，也最终收获了两种截然不同的竞价结果。

图片来源：深度智联COWORK。

1、真如之心：150.19亿元独家底价，刷新普陀总价纪录

作为八批次的绝对主角，普陀真如组合地块（W060802单元B03B-01、B04B-01、B06-01地块）由三宗子地块连片组成，总出让面积约11.92万平方米，规划总建筑面积约39.7万平方米，其中住宅约18.98万平方米、占比47.8%，商办约20.71万平方米、占比52.2%，容积率介于2.52至4.71之间，规划包含一座约220米高的地标建筑。这是真如副中心最后一片未开发的成规模住宅用地，原址为铜川路水产市场，距离11号线、14号线真如站约300米。该地块起始总价150.19亿元，起始综合楼面价37835元/平方米，是2026年至今上海公开市场起始总价最高的宅地纪录。最终，中海作为唯一竞买人，以150.19亿元底价成交，溢价率0.0%，成交综合楼面价37835元/平方米。

2、松江泗泾：低密稀缺宅地，16.41%溢价成交

另一宗松江区SJSB0003单元04-08号地块位于泗泾板块，出让面积1.94万平方米，容积率仅1.2，建筑限高24米，总建面约2.32万平方米，西侧、北侧两面临河，起始价5.00亿元，起始楼面价21500元/平方米。作为泗泾时隔近三年再度推出的低密纯宅地，地块紧邻9号线泗泾站（直线约1.2公里），与去年12月协议出让的泗泾森屿地块（成交楼面价约2.5万元/平方米）仅一路之隔，吸引了国贸&星狮、象屿&天安、山西建投、金地&星河&常州怡康&建华共4组竞买人参拍。经过29轮竞价，最终由国贸&星狮以总价5.82亿元竞得，成交楼面价25028元/平方米，溢价率16.41%。

表 上海2026年第八批次涉宅地块成交情况

数据来源：公开资料整理，上海市土地交易市场公示信息

2026年初普陀区举行土地推介活动时，这块地曾吸引中海、华润、金茂、上海城建等央企国企及瑞安、太古、新鸿基等20余家房企参与。推介与出让之间，隔着的正是一个“828新政”。多家前期表现出兴趣的房企最终未出现在竞买名单中，与其说是对真如价值的否定，不如说是对自身资金结构在新规则下适配性的重新评估。

新政的传导路径清晰可见：其一，房地产开发企业须用自有资金购地——对于总价超150亿元的地块，这意味着一次性锁定的资金体量本身就构成筛选机制；其二，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，叠加开发贷与项目建设销售周期匹配、预售项目最长5年、现房销售项目最长7年的信贷安排，回款周期被系统性拉长；其三，该地块商办占比过半，20.71万平方米商办体量的去化与运营周期，进一步放大了资金沉淀的时间成本。

图片来源：深度智联COWORK。

而对于中海而言，底价获取在战略上是一笔划算的投资。

中海在真如的深耕程度无人能及：早在2018年和2020年，中海分两批‌累计拿下红旗村‌7幅地块‌，总耗资约‌170亿元‌。历经7年将旧改片区打造为“伟大的一平方公里”，相继落地中海环宇城MAX、中海中心双子塔等项目，前者2025年销售额达62亿元、客流量超2800万人次。

2025年7月，中海又以65.25亿元竞得真如翠谷一期地块（即中海环宇玖章），成交楼面价约5.88万元/平方米，可售住宅楼面价约7.6万元/平方米。而在同年9月，上海城建以52.40亿元竞得真如翠谷二期地块，成交楼面价达7.9万元/平方米。此次真如地块住宅部分楼面价约6.8万元/平方米，处于相对低位。

此番底价拿下真如之心，实质是中海在真如“片区统筹开发”逻辑的延续——以深耕者身份承接城市核心资产，以住宅开发回笼资金、以商业运营沉淀长期价值，实现区域价值与自身资产配置的双向绑定。

但这恰恰印证了判断：能够并且敢于承接这类资产的，只剩下极少数具备长期资金、全业态运营能力的头部央国企。土地市场的集中度，正在销售市场之前先行收敛。

与真如的冷清形成对照，是泗泾地块16.41%的溢价，但需要放在两个坐标里看。

第一个坐标是竞拍现场。竞拍过程并不激烈：前半场主要在金地联合体与山西建投之间展开，象屿联合体全程未举牌，国贸联合体后半场才入场接棒，第27轮后溢价率来到15.61%，第29轮落槌。多家房企对举牌节奏的迟疑，说明市场的整体心态仍是观望——溢价率的数字来自少数买家的理性出价，而非全面回暖的情绪外溢。

第二个坐标是地块本身。泗泾断供近3年，板块内110平方米以下房源占比高达约65%，低密改善需求长期积压；1.2的容积率叠加24米限高，基本锁定洋房、低密产品形态。约2.32万平方米的小体量、5.82亿元的总价、贴近主流改善需求的定位——在“沪八条”及828新政后的资金规则下，这类“低总价、快去化、高确定性”资产，正是房企投资清单的最优解。

图 上海松江泗泾板块各面积段房源供应占比情况

国贸&星狮的出价逻辑不难理解：国贸此前已在泗泾邻近的佘山北板块布局国贸鹭原等项目，具备一定的板块认知与客群基础；金地深耕泗泾15年、联合体阵容最完整，却止步于第28轮，也从一个侧面反映出即便是对确定性资产，房企的溢价承受能力依然是有边界的。

828新政后的首场土拍，给出的信号是结构性的而非方向性的。土地市场的总量温度并未改变——上海核心区优质宅地依旧不愁成交；改变的是出价的资格线与决策逻辑。自有资金购地与现房销售周期，实质上是把“高杠杆、高周转”模式从土地端就予以剔除，拿地决策的权重从“能不能卖掉”前移至“资金能不能扛住”，土地市场的“新定价时代”，才刚刚开始。

往后看，有三条趋势值得跟踪：其一，土地供应“减量提质”与新房可售货源阶段性收缩叠加，供求关系的改善或将先于价格信号显现；其二，超级综合体的出让难度上升，不排除后续批次在分期缴纳出让价款比例、带方案出让等条件上做出适应性调整；其三，中小体量、低密、改善定位地块的竞争烈度将持续高于大盘，溢价率的结构性分化或成常态。

未来，资金实力雄厚、具备长周期运营能力的央企国企将进一步巩固拿地优势；而对于资金链相对紧张的民企而言，参与高总价、高复杂度地块的难度将进一步上升。与此同时，现房销售对产品品质的要求更高，“好房子”标准与现房销售制度的协同推进，将推动行业加速向高质量发展转型。