行业格局：国企系占比持续攀升
据克而瑞住房租赁研究中心监测，截至2026年Q1，TOP30集中式长租公寓企业合计开业规模达136.31万间，较2025年底减少1.4万间。总量微降的背后，是市场内部格局的重塑——部分民营长租企业在部分城市策略调整，闭店盈利弱的部分中资产项目；而地方国企系长租企业则保持稳中有增态势。房企系仍以47.4%的市占率稳居市场主导地位，同比微增0.4个百分点；资管系市占32.4%，同比明显下滑5.6个百分点；而国企系的崛起成为行业最突出的结构性变化，其市占达20.3%，同比大幅提升5.1个百分点。
数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理；统计口径：集中式长租公寓，不含公租房。
从企业数量维度观察，这一趋势更加清晰。克而瑞住房租赁研究中心监测34个一二线城市，涉租赁地方国企110家企业，上海以19家国企参与位居榜首，成都16家紧随其后。重点城市典型国企品牌，郑州城发安居以7.42万间的开业规模领跑全国地方国企；合肥安居集团开业3.50万间；上海城方开业3.07万间；浦发有家2.00万间；城投宽庭1.76万间。这些数据表明，国企长租品牌已从零星布局走向规模化、体系化发展。
数据来源：公开资料披露，克而瑞住房租赁研究中心整理，34个一二线城市（不含乌鲁木齐及拉萨）；开业规模仅统计集中式公寓，且不含公租房。
这一变化的根本驱动力在于国家与地方政府对保租房建设的大力推进。随着大量保租房项目进入集中建设期和交付期，拥有天然资源获取优势、平台整合能力和资金信用背书的地方国有企业迎来了历史性的发展机遇。数据显示，过去五年国企系年度开业规模保持高速增长，尤其在2025年，随着前期通过土地出让、存量改造等方式筹集的保租房项目集中入市，国企系年度新增开业规模超过9万套（间），年末累计开业规模达到27.9万套（间）。
数据来源：CRIC 长租数据系统及企业申报整理。
多地“国家队”跨界入场
进入2026年，"国家队"加速落地的态势愈发明显。一方面，上海、成都、武汉等核心城市原有成熟国企租赁品牌持续深耕市场、稳步扩张；另一方面，一批具备交通、空港、城投、产业等鲜明行业特色和地方属性的国企跨界入局住房租赁赛道，全新租赁品牌密集落地。
数据来源:公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理。
典型案例
深圳机场“安翼嘉寓”
4月，深圳机场安翼嘉寓保障性租赁住房项目T3站前公寓项目正式亮相。“安翼嘉寓”项目目前包含T3站前公寓及深圳机场教育基地公寓两部分，总建筑面积超10万平方米，共提供超2300套精装房源，涵盖开间、一房一厅等5种户型。项目由市属国企深圳机场集团提供核心战略资产，深圳机场航空城发展有限公司负责整体运营，引入自如成熟的标准化运营体系与专业化服务经验，探索国有资产保值增值与运营效率提升双赢的新路径。
图：深圳机场安翼嘉寓T3站前公寓项目
北京化工集团“光合寓”
6月，北京化工集团旗下华腾拓展全新自营长租公寓品牌“光合寓”正式揭牌开业。项目共计规划110间精品精装房源，融合标准化酒店管理与长租公寓运营模式，实行“长租为主、短租为辅”的灵活经营方式，搭配共享社交、办公公共空间，依托国企专业服务体系，提供24小时管家、保洁、运维一站式服务。
图：北京化工集团 华腾拓展“光合寓”
福州地铁“地铁·美寓”
福州地铁置业创新融合地铁便捷+品质租赁+精装配套+多元社群，推出首个自营的长租公寓“地铁·美寓”。福州晋安区地铁·美寓租赁住房项目规划精装租赁房源200余套，打造约31㎡、36㎡、57㎡三大主力户型，并配置无障碍户型，灵活适配各类居住需求。
图：福州晋安区地铁·美寓租赁住房项目
天津轨道交通集团“津铁·礼寓”
2月，天津轨道交通集团打造的首个TOD保障性租赁住房项目“津铁·礼寓”正式开启。项目坐落于河西区马场道与围堤道交口黄金地段，与地铁11号线佟楼站B、C出口无缝衔接。总占地约9200平方米，总建筑面积约3.6万平方米，建成后将新增328套保障性租赁住房。
图：天津 津铁·礼寓未来社区
模式一：国企“建设—持有—自营”全链条角色
国企凭借土地资源、资金优势和政府背书，承担从项目拿地、开发建设到持有运营的全链条职能。该模式的优势在于构建了完整的价值链闭环，国企可同时获取租金收益与资产增值收益，并通过规模化运营形成成本优势，高度契合政策导向。但其考验也十分突出：前期投入大、资金压力大，且最考验综合运营能力，包括招商、运营、IT能力等，适用于资金实力雄厚、持有大量优质存量资产或自有土地的国企。
典型案例：上海新黄浦"新黄浦·筑梦城"
新黄浦·筑梦城是新黄浦实业集团旗下租赁住房品牌。旗下新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区、新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区两大保障性租赁住房社区，采用“自建+自持+自营”的模式，共计推出4116套保租房，聚焦居住品质、共享空间、商业配套多元构建体系。
图：新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区、新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区
模式二：“国企持有+专业运营”分工协作
该模式下，国企提供资产与资金，引入专业运营商负责管理，实现"资源+能力"双轮驱动。国企的优势在于低成本资金获取与强大的资源整合能力，但部分国企受制于内部管理机制的复杂性和缺乏市场灵活性，在资产运营效率上不及市场化专业运营商；或刚涉足住房租赁领域，自建产品体系、运管平台及管理团队的成本高、周期长。反观深耕行业多年的专业运营商则具备成熟的资产运营能力、高效的管理团队和优质的服务体验。两者优势互补，使该模式逐渐成为主流选择。
典型案例：昆明安居&万科泊寓
2025年7月，昆明安居集团与万科泊寓签订保障性租赁住房市场化运营委托协议，在呈贡区、盘龙区产业集聚区和地铁辐射圈进行保障性租赁住房市场化运营试点，昆明安居将共计901间房源交由泊寓运营，合作期限10年，双方探索“政府主导、国企搭台、市场运作、群众受益”的合作模式。
图：惠青家｜泊寓・斗南店
模式三：国企输出品牌和运营能力
第三种模式是国企不参与资产建设端，而是以轻资产方式输出品牌和运营管理能力。该模式优势在于：国企无需承担前期重资产投入风险，却能通过运营管理实现品牌扩张；民营企业则可借助国企品牌背书和运营规范提升项目品质与出租率，实现双赢。
典型案例：新投海瑜公寓
5月15日，福州“新投海瑜公寓”首个市场化轻资产合作项目——铭林·新投海瑜菁英社区（城门地铁站店） 正式开业。该项目采用“民企建设、国企运营”的合作模式，由福州铭林钢塔钢构制造有限公司开发建设，新投发展集团通过“新投海瑜”品牌输出运营管理体系，提供标准化、高品质运营服务，“建设与运营分离、能力与资源互补”的模式，既减轻了国企重资产投入的压力，也提升了社会资本参与城市居住服务的积极性。
图：福州铭林·新投海瑜菁英社区（城门地铁站店）
小结
"国家队"的加速落地，对住房租赁行业意义深远：一方面增加了稳定、规范的房源供给，有助于平抑租金、稳定市场预期；另一方面凭借强大的信用背书与规范管理体系，推动行业向规范化、机构化、专业化方向发展，发挥市场"压舱石"作用。
展望未来，在金融端REITs退出通道逐步畅通、政策端保租房筹集模式持续创新的双重驱动下，国企将从"做大"转向"做强"，从“建设者”向“资产管理人”角色演进，通过“投融建管退”全链条运作实现可持续发展。
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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