城市专题 | 2025年上海住房租赁市场发展报告

数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理

02、设定明确的量化目标，保证保障房稳定高速发展；多渠道、高效率的房源筹措，并延伸至通过城市更新盘活存量资产，展现出从增量供给到存量活化的深化

上海正在构建一个政府主导、市场参与、存量与增量并举的高效住房保障体系。一季度，锚定硬性目标，为全年工作定调。同时，青浦区率先出台人才安居政策，将“科创人才”作为优先保障对象，体现了供给与需求侧的同步发力；二季度一方面，将“应届毕业生”纳入保障，直接对接城市青年人才需求，扩大政策覆盖面。另一方面，通过“存量纳保转性R4”等土地规划手段，为市场存量资产转化为保租房扫清制度障碍，打开了房源筹措的核心通路；三季度发布《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，全国首个商务楼宇更新专项政策，构建“规划—审批—运营—监管”的全流程更新路径；四季度发布《新时代城市建设者管理者之家项目认定和运营管理规定（试行）》，项目主要面向城市一线劳动者提供符合条件的住房，涵盖遴选、认定、改造、运营、管理全流程。

03、上海重点政策：明确商改住路径，办公存量资源释放，有效缓解城市核心区供需错配问题

近年来，上海写字楼市场空置率持续攀升至历史高位，租金水平进入下行通道，租货市场亦受大量中环外保租房项目规模入市影响，出租率及租金持续下探，此次政策的出台将有效提升城市核心区空置办公改公寓机会，从而降低核心区办公空置率，同时改造公寓可弥补核心区集中式公离供不应求的问题，未来集中式公离市场租金或将平稳发展。

根据三类区域不同发展定位，有效解决核心区供雪错配问题;预计未来上海核心区将新增2.88万套租赁住房，其中到2025年底新增约0.8万套(年底完成100万方商务楼宇更新改造推算)，有效袋解城市核心区租房问题。

上海是国内最早系统性推出纯租赁用地的城市，其土地市场演变具有标杆意义。据克而瑞租赁住房研究中心统计，“十四五”期间共成交R4用地83宗，建面491万方，但年度成交自2021年峰值后持续萎缩，这标志着上海租赁住房土地供应已从初期的“量”的积累，转向对已供土地“质”的挖掘和项目高效落地上。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

从空间分布看，超八成的成交用地位于中环以外区域，浦东新区以超过四分之一的宗数占比遥遥领先，宝山、松江、奉贤等外围区域亦是供应重点，这种布局与上海“五大新城”建设、产业外溢和人口疏导的城市空间战略高度契合，旨在在租金可负担性更高的区域，为新市民、青年人才提供规模化、品质化的租赁住房选择。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

02、大宗交易供应：险资、基金等非国企企业主导大宗交易成交，外资收并购动作活跃，积极布局上海

据不完全统计，截止2025年12月，全国租赁市场大宗交易共计11宗，已披露交易金额共计70.34亿，其中上海大宗交易6宗，交易金额37.15亿元。从买方性质来看，仅上海前滩国际商务区投资有限公司为国企背景，其余均为非国企主体，其中险资、基金等机构投资者占据主导地位。

外资收并购表现尤为活跃，典型案例如友邦保险联合中信金石基金、领寓、中宏保险、中信证券等机构，收购上海松江西部科技园柏米社区，交易额达9.8亿元；新加坡背景的上海绿洲怡丰投资以2.0亿元收购中骏天悦方园公寓；此外，大家保险、鼎晖投资等非国企资本亦纷纷布局杨浦滨江、苏河等核心区域资产。整体来看，外资及机构资本持续加码上海租赁住房市场，显示出对上海等高能级城市长期价值的看好。

数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理

03、改造类项目供应：改造类项目占比近两成，上海租赁住房供给转向存量盘活

2025年，上海新开租赁住房项目的供应结构中改造类项目占到约18%，超1.2万套。上海住房供给体系正在发生结构性转变——从长期依赖新增土地开发，逐步向“存量盘活、功能提升”并重的方向演进。

当前，上海正通过收购二手房做保租房与商务楼宇更新等多维路径加速存量盘活，逐步打破长期以新建为主导的供应格局，成为构建多层次租赁住房体系的关键力量。

03 集中式公寓市场

01、可供租赁房源微降，保租房占比超65%，中环外区域主力供给，成交稳定增长

从集中式公寓规模的扩张趋势来看，近年来保租房入市步伐显著加快，尤其近三年进入提速阶段。克而瑞租赁住房研究中心监测数据显示，2025年，保租房年度新增供应量达到约8万套，推动城市集中式公寓整体规模持续攀升。截至2025年末，上海市集中式公寓总规模已攀升至43.2万套，其中保租房规模约为28.2万套，占总量的65%，已成为市场的主导力量，引领行业格局向政策引导与民生保障方向深入演进。

与此同时，市场化公寓的发展态势出现显著转折。克而瑞租赁住房研究中心监测数据显示，截至2025年，市场化公寓规模约为15.0万套，较2024年减少约1.8万套，首次呈现负增长局面。这一收缩趋势主要受保租房大规模入市，特别是外围区域供应集中释放的影响。随着外围区域保租房项目持续投放市场，其租金优势与政策支持明显，对同区域市场化公寓形成显著挤压效应，导致竞争力相对较弱的市场化项目面临客源分流与运营压力。许多位于城市外围区的市场化公寓因入住率下滑、盈利空间收窄而不得不选择闭店退出，从而引发整体规模的结构性回调。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

这一变化不仅反映出住房政策在调节市场结构方面的积极效果，也预示着未来租赁市场可能进一步向“保障与市场并存，保障先行”的双轨模式深化演进。在保租房主导格局逐步成形的背景下，市场化公寓运营商也需积极调整定位与策略，寻求差异化发展路径，以应对持续变化的市场环境。

02、上海长租公寓出租率稳中有升，市场步入结构性调整新周期

克而瑞租赁住房研究中心监测数据显示，近五年来，上海集中式长租公寓市场的出租率始终维持在80%以上的水平。然而，这一看似稳健的表现，在2025年保租房规模化入市并占据主导的新格局下，需要置于更复杂的结构性背景中审视。截至2025年，市场平均出租率约为87%，较上年微增0.3个百分点。这一“平稳”或“微涨”的数字，本质上是保租房凭借其价格与稳定性优势实现的高且稳定的入住率，与部分市场化公寓项目在竞争加剧下出租率承压的综合结果。 因此，整体出租率数据本身，已难以独立反映完全市场化部分的竞争态势与真实韧性。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

在人口持续流入的基本面支撑下，上海租赁需求总量依然庞大，但需求正在不同渠道间发生显著分流。未来市场的活跃度将更多取决于“保障”与“市场”双轨能否形成差异化互补与动态平衡，而整体租金水平的波动收窄与出租率的相对稳定，也预示着市场正从一个高增长、高波动的阶段，逐步进入一个以结构性调整和存量运营效率比拼为主导的新周期。

03、租金坪效逐年下滑，核心区相对稳定

克而瑞租赁住房研究中心监测数据显示，上海集中式租金坪效近年来呈现出逐年下降趋势，从2021年195.6元/㎡/月下降到2025年149.6元/㎡/月。一方面由于供给侧的结构性变化，作为压舱石的保租房大规模入市，以其低于市场价10%-30%的租金，直接重塑了价格体系，迫使市场化公寓为维持出租率而降价。同时，需求侧也出现关键转变，租客支付能力和意愿因经济环境而趋于审慎，租金收入比下降，进一步压缩了租金上涨空间。这些因素共同导致了市场从房东市场向租客市场转变。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

值得注意的是，市场虽呈现整体下行、内部分化的格局。但租金压力主要集中于中环外等供应集中区域，而核心区相对稳定。目前，租金跌幅已明显收窄，高出租率表明真实需求依然坚实，市场正进入一个以价换量、回归居住本质、依靠精细化运营取胜的新阶段。

总而言之，集中式公寓租金调整并非简单的市场周期波动，而是上海构建租购并举住房体系过程中的一次价值重估，标志着租赁市场正走向更成熟、更普惠的发展模式。

04、核心区出租率高，租金抗跌性更强，外围区域出租率提升，但租金坪效同比跌幅超5.0%

克而瑞租赁住房研究中心监测，从2025年上海分环线出租率来看，内环内、内中环、中外环出租率小幅下降，同比降幅在1.5个百分点以内，但出租率维持在85%左右的高位水平。外郊环和郊环外出租率小幅提升，同比涨幅在1个百分点以内。随着集中式公寓产品力、运营能力提升，部分个人房源租客转向集中式公寓房源，整体表现出核心区高位，外围区微涨的格局。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系

克而瑞租赁住房研究中心监测，从上海2025年分环线租金坪效来看，整体各区普降，内环内降幅1.8%，内中环降幅3.4%，中外环降幅4.7%，外郊环降幅7.9，郊环外降幅5.0%。从降幅可以明显看出，内环内、内中环传统核心区租金高位，且降幅处于低位；中环外、外郊环和郊环外等城市外围区租金坪效处于低位，且降幅超5%。核心区租金抗跌性相对更强。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

04 个人房源市场

01、租客预算下调叠加业主“以价换量”，租金同比下降9个百分点

从2021-2025年上海个人房源可供租赁房源规模来看，自2021年房地产进入调整期，业主以租待售，加大租赁供给， 市场达到峰值65.5万套，此后房源消化叠加新房交付放缓，进入市场租赁增量收缩，可供租赁房源规模逐年降低。到2025年，可供租赁规模为44.7万套，较高位降低约20万套。

从租金来看，近年来城市个人房源租金坪效在95-110元/㎡/月、套均价6600-7200元/月左右，主要受挂牌房源品质、地段等因素影响，整体波动明显；近年受宏观经济影响，居民收入持续收窄，租房成本预算亦在下调，该趋势下，2025年，多数个人房源业主选择“以价换量”，上海整体个人房源租金坪效102.5元/㎡/月，同比下降9.0%、套均价同比下降4.0%。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

02、各区域租金同比全线下降，核心区抗跌性稍强，郊环外租金跌幅超4.0%

从2025年上海个人房源分环线租金坪效来看，内环内、内中环租金坪效110-140元/㎡/月区间处第一梯队，其次为中外环及外郊环，租金在60-95元/㎡/月，郊环外租金均低于45元/㎡/月处末位。从同比变化来看，各区域租金同比全线下降，核心区抗跌性稍强，降幅在1-2%区间，郊环外租金跌幅约3%。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

05 企业格局

TOP50企业自有资产在管规模超25万套，以地方国企品牌主导，资产类型主要以R4用地为主，未来或转向存量开发与运营

据克而瑞租赁住房研究中心监测，截止2025年底，上海住房租赁行业企业自有资产在管规模TOP50合计在管超25万套，较去年同期增加超6.3万套，目前上海企业自有资产规模形成了明显的头部聚集效应；从梯队分布来看，前30名企业中将近半数为地方国企平台品牌，其中TOP5企业中有3家为地方国企品牌，除此以外为微领地及华为投资控股。

数据来源：克而瑞CRIC长租数据系统

第一梯队和第二梯队品牌共5个，目前自有资产在管规模均超1万间（套），其中城方、城投宽庭及浦发有家均为地方平台公司品牌，另外涉及资管系企业微领地及华为投资控股；其中微领地为由轻转重的老牌资管系运营商，目前已入市5个重资产持有的保租房项目，且各项目均为超1700套房源的大型租赁社区；此外华为投资控股得益于青浦区两个超大体量R4地新建项目，在企业自有资产在管规模排名中迅速攀升，目前企业部分房源已入市运营。

第三和第四梯队中，主要聚集头部房地产企业品牌以及上海地方国企平台品牌，其中涉及张江纳仕、临港集团、奉发未来社区、临港投控宸寓、市北高新、嘉住集团等上海区属或片区的平台品牌，主要承担自身所处片区的住房租赁项目建设运营等工作；房企系品牌项目分布广泛，其中涉及R4地新建，如华润、瓴寓等；商品房自持及配建，如保利、大华等。

目前企业自有资产项目陆续入市，这些项目多为前序企业拿R4地新建项目，未来随着涉租土地供应的缺失以及项目集中建设周期的结束，企业自有资产项目的规模拓展速度将持续放缓，转而向存量资产盘活与开发运营方向发展。

07 未来发展

未来将优化供应结构，满足核心租住需求，“商改住”房源入市，有效缓解核心区前期供应不足的问题，且以高端公寓为主，核心区高端需求将进一步得到满足

截止2025年末，R4租赁用地入市主要集中在外郊环和中外环，郊环外补充。内中环和内环内供应总量不足15%。未来供应看，仍以外围区主导，外郊环和郊环外占比约67%；核心区长期处于供应不足状态，导致市场出现需求错配等问题；未来R4租赁社区合计供应约8.2万套，外郊环和郊环外共计约5.6万套，但通过商务楼宇更新改造新增约5万套租赁住房将有效改变供给结构。

数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理城市公开数据，备注内中环、内环内、中外环归为核心区，外郊环与郊环外归为外围区

本文为克而瑞长租《2025-2026年中国住房租赁行业研究年鉴》节选