销售升至行业第四，拿地力度加强，净利率降至0.45%，推进第4只REIT发行。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
2025年，行业处于深度调整周期，招商蛇口锚定“有质量的增长”核心方向，呈现多元发展态势：
·销售端虽受行业环境影响，合约销售金额1960.09亿元、同比下降10.6%，但行业排名逆势提升1位至第四，核心城市贡献度超六成；
·投资端加大布局力度，权益地价同比增长62.1%，聚焦核心城市深耕，同时强化项目合作与存量去化，缓解库存压力；
·盈利端受三费费率上升、计提减值及合联营收益转亏拖累，净利率降至0.45%，盈利水平承压；
·财务端保持稳健，“三道红线”持续处于绿档，存量融资综合成本降至2.74%，保持行业领先；
·战略端发力资产运营，全口径运营收入达76.3亿元，积极布局REITs平台，目前已拥有3个REITs产品，计划2026年推进第4只商业类REIT发行，完善资产退出通道，培育业绩增长第二曲线。
销售额同比减少10.6%
行业排名升至第四
2025年，招商蛇口实现签约销售面积716.12万平方米，同比下降23.5%；签约销售金额达1960.09亿元，同比下降10.6%。尽管销售额同比有所下滑，但企业行业规模排名较上年提升1位，跻身行业第四。区域布局上，招商蛇口深耕核心城市，在全国重点30城中的15个城市进入当地销售额TOP5，其中上海、深圳、成都等10个城市实现全口径销售金额排名前三。销售贡献集中度较高，上海（超500亿元）、北京（193亿元）、杭州（169亿元）、深圳（超150亿元）、成都（超百亿元）五大城市合计贡献超60%的整体业绩。
展望2026年，招商蛇口预计可售货值约3400亿元，其中核心城市“6+10”占比81%，“强心30城”占比94%。公司明确2026年全口径销售额目标与2025年持平，将摒弃盲目规模扩张，重点追求有质量、有回款的销售增长。
新增土储权益地价同比增长62.1%
期内加大存量去化
2025年，招商蛇口加大土地储备布局力度，全年累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，其中权益地价约543亿元，同比增长62.1%。布局策略上，企业坚持深耕核心区域，在强心30城投资占比达100%，核心10城投资占比接近90%。同时，公司加大项目合作力度，新增土储总价的权益比为57.9%，较2024年的68.9%下降11个百分点，合作方以华润、中铁、中海等央国企为主。
存量去化方面，期末招商蛇口存货账面余额为3623.24亿元，较期初减少1.9%，对应存货跌价准备78.54亿元，期内新增计提32.69亿元。其中，在建开发产品账面价值2367.81亿元，同比增长4.7%，项目开发建设稳步推进；已完工开发产品账面价值716.9亿元，同比减少17%，存量去化成效显著。
需关注的是，部分项目存在减值压力，如重庆招商渝天府2025年内新增计提跌价准备8.79亿元，盐城雍华府、上海四平路项目跌价准备超5亿元，天津九方城市广场长期未竣工，未来去化及减值风险需持续跟踪。
计提减值+合联营亏损
净利率下降至0.45%
2025年，招商蛇口营业收入1547.27亿元，同比减少13.5%；毛利润212.87亿元，同比减少18.6%，毛利率为13.76%，同比降低0.85个百分点。其中开发业务毛利率15.33%，同比微降0.25个百分点，整体保持相对稳定。
净利润方面，公司全年实现净利润7.04亿元，同比大幅减少83.2%，净利率降至0.45%，同比下降1.89个百分点。盈利下滑主要受三大因素影响：一是三费费用率同比提高1.02个百分点至5.52%；二是期内计提减值损失44.1亿元；三是合联营收益由盈转亏，显著拉低盈利水平。此外，因本期少数股东损益由正转负，归母净利率反而高于整体净利率，达到0.66%。
三道红线继续处于绿档
融资成本进一步降低
财务结构方面，期末招商蛇口持有货币资金总额861.27亿元，同比减少14.2%；总有息负债2424亿元，同比增长8.9%，其中一年内到期有息负债560亿元。有息负债构成中，银行融资占比64%，同比提升1.1个百分点，期内成功落地经营性物业贷款141亿元。
公司财务状况持续稳健，“三道红线”指标始终保持绿档，期末剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、非受限现金短债比1.19，均满足绿档要求。融资成本持续优化，2025年新增公开市场融资179.4亿元，综合融资成本2.44%；年末存量融资综合成本降至2.74%，较上年下降25BP，继续保持行业领先水平。
资产运营收入达76.3亿
2026年推进第4只REIT发行
招商蛇口积极培育业绩增长第二曲线，资产运营与物业服务板块表现稳健。2025年，该板块实现并表收入238.99亿元，占总营业收入的15.4%，同比提高2.8个百分点。
其中，管理范围内全口径资产运营收入76.3亿元，同比增长2.2%，期内新入市29个项目，新增经营面积约177万平方米，涵盖12个公寓、8个集中商业、3个产业园。
集中商业作为资产运营核心板块，期末在营项目54个，总经营建筑面积约340万平方米，在建及筹开项目约185万平方米，全年运营收入19.6亿元，开业三年以上项目出租率达93%。
不过，部分出租物业面临经营压力，集中商业平均出租率从91.06%降至87.5%，平均单价降至99.53元/平方米/月，虽不影响短期公允价值，但对长期投资回报构成潜在影响。
REITs布局方面，招商蛇口目前已拥有3个REITs平台，分别为境内蛇口产园REIT、招商租赁住房REIT及香港上市的招商局商业REIT，覆盖产业园、公寓、商办写字楼业态。公司计划“十五五”期间加强REITs平台协同发展，并推进现有平台扩募工作，2026年将积极推进第4只商业类REIT发行，打造境内消费基础设施、社区商业项目的退出通道。
此外，旗下招商积余2025年实现营业收入192.73亿元，归母净利润6.55亿元，分别同比增长12.23%、减少22.12%，期末在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米；招商建管全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元，累计承接代建项目超620个，规模突破3500万平方米。
2026年，招商蛇口计划新入市项目经营面积约100万平方米，未来将重点加强运营能力建设，通过多业态协同与精细化成本管控，打造标杆项目、提升资产价值，推动企业高质量发展。
排版：花卷