2026年，天津市城市更新工作正式进入"十五五"开局的关键发展阶段。随着《天津市城市更新条例》于2026年1月1日全面施行，天津市城市更新工作在政策层面获得了坚实的法律依据与制度保障，城市建设的整体思路也由过去的"摊大饼"扩张模式转向存量更新与老城复兴。
一、政策背景与法规支持
《天津市城市更新条例》正式实施
《条例》的施行标志着天津市城市更新工作从此走上规范化、法治化轨道。
条例七大核心内容框架
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
“十五五” 专项规划体系构建
2026年天津城市更新工作的总体规划目标，嵌入天津高质量发展"十项行动"框架之下，形成 “专项规划 — 片区策划 — 项目实施方案” 三级实施体系。
明确“九大核心任务”
条例第四条系统性地框定了城市更新的任务范畴，旨在系统性解决居民生活的痛点，提升城市功能与品质。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」文章生成
二、2026城市更新现状
项目总体规模与布局
2026年天津城市更新提速推进，完善城市体检机制，加快32个在建项目、启动15个新建项目，谋划一批站产城、海河沿线等重点区域储备项目；历史建筑与街区保护利用升级，完成21栋小洋楼盘活，推进中心公园等历史街区更新，打造文商旅体展融合活力街区。重点项目地图曝光，这些项目主要集中在市内六区，覆盖了从TOD开发到工业遗产活化的多元模式。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
重点项目示范
和平区西康路、成都道站TOD片区城市更新项目是2026年重点启动项目之一，整体更新区域占地面积约14.2万平方米，其中新建建筑面积约2.33万平方米。目前，该项目住宅地块控规已获批，将建设全洋房社区，全部采用架空层设计。在改善居住环境的同时，该项目还将同步提升改造5个老旧小区，包括迎新里、信华里、竞业里、信华楼、树德里。该项目的推进，将有效提升和平区核心地段的居住品质与城市形象，实现轨道交通与城市更新的有机融合。
和平区赤峰道—中心公园项目是今年的重头戏。这个占地20.58公顷的区域，涵盖了3个历史文化街区及32处文保建筑。
以历史文化保护和文商旅融合为主要更新方向，21栋小洋楼将通过"一楼一策"方式盘活，成为文商旅体展融合发展的热门打卡地。
河西区太湖新里城市更新项目主要针对大沽南路沿线的老旧住宅和厂房进行修缮或重建。该项目在推进居住环境改善的同时，特别注重工业遗产的保护与活化利用，其中公交二公司保养车间和764厂机加工车间将被改造成文化创意和科技创新空间，实现工业历史与现代功能的有机融合。
河北区外院附中站片区是河北区规模最大的城市更新项目，总面积达145万平方米。该项目内容丰富，涵盖老旧小区改造、路网重塑、文化商业街区建设等多个方面，将全面改善河北区的城市面貌和居住环境，为区域居民提供更高品质的生活空间。
成立于1951年、占地面积26万平米的天津市第一机床厂是中国机床行业“十八罗汉”中为数不多至今保存下来的，堪称新中国工业发展的“活化石”。现存181栋建筑及众多老树，厂区资源禀赋非常好，为此，河东区及时跟进，结合城市更新进行项目谋划，努力将其打造为城市更新的“河东样板”。
近日，发布07号地块规划方案，板块内首个第四代住宅项目落地二号桥。地块用地面积34938.5平方米，容积率2.0。07号地块项目预计今年5月开工，2029年5月交付。作为板块内首个第四代住宅项目，该项目将建设涵盖高层、小高层、洋房的多元业态产品，搭配景观园林，提升区域人居环境。同时，项目还将依托区内优质九年一贯制学校资源，实现居住品质与教育配套的双重升级。
2026年计划对多个老旧小区进行全面改造，涉及和平区、南开区、河东区、红桥区等区域。
和平区竞业里等小区：建筑面积约8.9万平方米
南开区天拖片区：22个老旧小区将进行全面改造
新内容包括屋面防水、楼道维修等基础设施改善，切实提升居民居住舒适度。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
城中村改造采用拆除新建或整治提升等多种方式，改善居住条件，同时引入新业态，形成中低端租赁和改善型住房供给增长，有效促进存量低效用地盘活与城市空间优化重组。
三、城市更新重点领域与发展趋势
3.1 历史文化保护与活化利用
【文旅商融合】中心公园片区21栋小洋楼通过"一楼一策"方式盘活，成为文商旅体展融合热门打卡地，实现历史文化遗产现代化价值转化。
3.2 工业遗产保护与创意转型
【产创协同】河西区的公交二公司保养车间、764厂机加工车间等工业遗存改造为文化创意和科技创新空间，"工业遗产+现代功能"模式为创新经济提供特色载体。
3.3 绿色低碳与生态修复
【生态宜居】推进城市绿环、绿廊、绿楔、绿道建设，完善滨水空间和慢行系统，建设社区公园和口袋公园，80条道路、15座桥梁更新改造。
3.4 枢纽带动与TOD开发模式
【枢纽带动】以轨道交通站点为核心推进TOD片区更新，地铁8号线建成通车、11号线延伸推进，枢纽带动周边区域综合升值。和平区西康路、成都道站TOD片区城市更新项目是这一模式的重要实践，推动城市更新项目的产业价值和居住价值同步提升。
3.5 产创协同与产业园区更新
【产创协同】通过老旧厂房和低效用地更新改造，引入高端服务业、金融创新等现代产业，实现空间增值、投资增效、新动能增量、财力增收。推动城市经济从规模扩张向质量提升转变。
四、土地市场动态与城市更新关联分析
在城市更新专项规划统筹下，土地供应与更新项目协同推进有望引导开发资源向存量更新领域汇聚，推动天津房地产市场从增量开发向存量运营转型。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
土地市场与城市更新的互动关系
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
五、城市更新对房地产市场供需格局的影响
供需格局变化分析
供给格局影响：
新建住房供给增加：15个新建项目启动+32个在建项目推进，重点覆盖站产城融合、海河沿线等优质区域。
存量改造提升供给质量：27个城中村改造（5个年内交付）、老旧小区整治，形成中低端租赁和二手房供给增长。
基础设施配套拉动：地铁8号线建成通车、11号线延伸推进，提升更新片区综合吸引力。
需求格局影响
刺激中低收入群体居住需求：老旧小区改造及租房补贴持续实施，拉动刚需和改善型购房需求。
高端需求分化引导：历史街区更新打造文商旅体展活力街区，形成差异化高端市场供给。
市场监管强化稳定性：既有房屋管理平台建成，推行现房销售，提升购房者信心。
新房市场近期运行情况
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
区域库存结构分析
外围区域宝坻、静海库存量较大，去化周期更长，存在一定去化压力。城市更新的推进，特别是市内六区老旧小区改造和历史街区活化，有助于提升核心城区居住吸引力，促进存量库存的消化。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
六、京津冀协同发展框架下的城市更新战略
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
七、投融资机制创新与市场化运作
多元化投融资体系的构建
"十五五"规划明确提出建立可持续的城市建设运营投融资体系，充分发挥市场主体作用，提升国企资源整合效能，创新央企、民企参与模式，完善多元化投融资和市场化更新机制。《天津市城市更新条例》从法律层面为社会资本参与城市更新提供了明确保障，鼓励、支持、引导社会资本参与城市更新、投资建设运营城市更新项目，并依法保障其合法权益，有效打通了社会资本参与的渠道障碍。
市场化运作模式的探索
在具体项目运作中，天津市推行实施主体按照市场化方式依法取得房屋产权或使用权，对涉及公有房屋的项目，探索经营权授权给实施主体的新模式，有效降低了城市更新项目的实施门槛。
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
八、未来发展趋势研判
存量运营深度转型
城市更新涵盖产业功能更新、业态模式升级、运营管理优化的全生命周期发展模式，推动资源配置从新增用地向存量用地倾斜。
智能化数字化赋能
既有房屋管理平台建成运营，实现从城市体检到项目实施再到运营管理的全链条数字化覆盖，"好房子"向智能化、绿色化方向升级。
分类更新精细化运营
根据不同区域功能定位和资源禀赋，差异化推进枢纽带动、产创协同、文商旅融合、生态宜居等类型城市更新，实现精准化特色化发展。
区域协同效应深化
围绕京津冀协同发展重点区域策划的储备项目，将进一步强化天津的区域功能定位，推动城市更新与区域协同发展形成双向良性互动。
九、核心要点总结
图源：克而瑞·决策专家「顾一宁」报告生成
未来，天津市将继续围绕京津冀协同发展战略，在多元化投融资机制、智能化数字化赋能、分类精细化运营、绿色低碳转型等方面持续发力，推动城市更新成为天津高质量发展的重要引擎，为居民创造更高品质的城市生活空间，为天津的经济社会发展注入持续活力。
总体研判：城市更新的加速推进将通过供给结构优化、配套设施完善、居住品质提升等多重路径，为天津房地产市场注入新的发展动能，引导市场向高质量、可持续方向转型。
END
特别提醒
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师王天星，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，
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