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行业案例 | 综合性住宅小区如何提质？泸州这家物业企业亮出实招→

克而瑞物管 · 2026-09-23 10:34:02

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高新悦城小区位于四川省泸州市高新区核心区域，是一个集安置房、商品房于一体的综合性住宅小区，于2021年全面竣工交付，总建筑面积达27.21万平方米，房屋共计1358套，常住人口2300余人。服务单位为泸州市高新物业服务有限公司。

高新悦城小区交付后因入住居民结构特殊——主要由拆迁户、失地农民和产业工人组成，形成了典型的“三多三难”治理困境。“三多”集中在人口结构与实际需求，即老人多，养老、医疗及生活服务需求突出；儿童多，年轻家庭对托幼、教育及公共活动空间需求大；居民在家庭经济和城市适应方面存在多方面困难。“三难”则聚焦治理环节，即管理难，居民原有生活习惯与现代社区规范冲突，乱停车、乱堆杂物等现象频发；收费难，居民付费意识薄弱，物业费收缴率长期偏低，曾低于50%，严重影响服务投入；沟通难，物业服务企业与业主之间信息传递不畅、反馈迟缓，矛盾易积累难化解。

面对复杂局面，泸州市高新物业服务有限公司（以下简称高新物业）在泰安街道、泰港社区的指导下，在泸州高新控股集团的支持下，以党建引领为抓手，以智慧化建设为支撑，结合小区实际，探索一条“红智融合”的新路径。

提升措施

筑牢红色堡垒，强化政治引领与组织保障

构建“1+3+N”治理体系，夯实组织根基。项目启动之初，成立小区功能型党支部，广泛吸纳在册与“双报到”在职党员共38名，汇聚了跨领域、多专长的骨干力量，积极探索构建了以社区和小区功能型党组织为领导核心，紧密联动物管委，并有效整合N种社会资源的“1+3+N”治理体系。该体系明确了各方权责，形成了党组织统一领导下，业委会、物业服务企业、社会组织、志愿者及居民等多方协同、良性互动的共建共享架构，有效破解了治理主体单一与资源分散的困境。

创新治理机制，激发内生动力。为确保治理体系有效运转，高新物业立足实际，探索固化了“圆议事、议长制、龙门阵、阳光坊”四大机制。“圆桌议事”搭建常态化协商平台，定期召集多方共商共议公共事务，确保决策科学民主；“议长制”针对疑难杂症，指定专人牵头项目化攻坚，确保复杂问题有效破解；“龙门阵”通过设立居民会客厅、组织邻里活动等形式，营造温情氛围，促进矛盾纠纷就地化解；“阳光坊”坚持党务、政务（涉及社区的政策法规等）、财务（物业费收支、公共收益等）、服务（服务项目、标准、流程等）“四公开”，全面保障业主知情权、监督权，极大提升了治理透明度与公信力，赢得了居民信任。

推动交叉任职，促进深度融合。为实现党组织与治理主体的有机融合，积极推行“双向进入、交叉任职”。通过街道统筹与民主程序，实现了小区党支部副书记兼任物管委成员，并推选优秀社区党员骨干进入物管委，架设起了党组织和群众之间的沟通桥梁，确保了党的方针政策在基层得到精准贯彻执行，促进了信息互通、工作联动，显著提升了基层治理的统筹协调能力与执行效率。

践行群众路线，提升服务温度与满意程度

聚焦“一老一小”，打造温馨港湾。针对小区老人与儿童较多的特点，高新物业高标准打造约2000平方米的“五乐”主题共享空间，集“红乐”（党建活动、家风馆）、“童乐”（亲子玩乐、舞蹈游戏）、“快乐”（书吧、影院）、“康乐”（养生、休闲）、“智乐”（智慧指挥、安全监控）等多功能于一体，提供日间照料、休闲娱乐、文化学习等综合服务。为解决老人“看病难”，高新物业与泸州市人民医院合作共建小区医养中心，引入远程诊疗，定期组织义诊，并开通就医绿色通道。针对双职工家庭子女寒暑假“看护难”，高新物业联动优质教育资源开办公益托管班，有效解决家长后顾之忧，让孩子们假期有所去、有所学、有所乐。

开办社区食堂，破解民生难题。积极响应国家关于完整社区的建设要求，推出“泰安1+1”社区食堂，采用“社区集体经济+专业公司”合作运营模式，兼顾公益与效率。着力构建以中心食堂为核心，辐射多个助餐点、支持送餐上门的“1+N”助餐服务体系。食堂坚持微利可持续原则，为辖区内全体居民，尤其是老人、儿童提供实惠、营养、安全的餐饮服务。目前，食堂日均供餐达600份，并为行动不便的高龄、失能老人提供送餐上门服务，将温暖直接送到家中，深受居民尤其是老年群体好评。

培育社区文化，激发自治活力。社区是共同家园，营造积极向上、邻里互助的文化至关重要。高新物业积极引导培育“红袖标”（党员志愿者、平安巡逻员）、“绿马甲”（环保志愿者）等社区志愿者组织，鼓励党员亮身份、作表率，带头参与公共事务。在党员带动下，越来越多普通业主加入垃圾分类、文明劝导、纠纷调解等自治活动。通过定期举办文化活动、评选“最美家庭”等方式，大力宣扬“小区是我家，治理靠大家”的共建理念，潜移默化增强居民主人翁意识与归属感，形成了人人参与、人人尽责、人人共享的良性治理循环，社区凝聚力显著提升。

深化智慧赋能，驱动服务升级与管理增效

建设一体化智慧平台，畅通服务渠道。高新物业投入专项资金，研发部署了集成手机APP、微信小程序、智能终端等多入口的智慧物业综合服务平台。该平台将报事报修、费用缴查、投诉建议、信息发布、便民预约等多项功能整合一体，实现全流程线上化、可视化操作。以报修为例，居民手机拍照上传，系统自动派单，维修人员接单处理，居民在线确认评价，形成高效闭环管理，大幅提升了响应速度与处理效率，改善了服务体验与管理透明度。

构建智能安防体系，守护家园安全。安全是居民生活的底线。高新物业全面升级小区安防系统，构建多维度智能安防体系。出入口安装支持人脸识别、二维码、门禁卡等多方式的智能门禁；公共区域实现高清监控全覆盖，配备高空抛物监测系统，自动追踪抓拍；所有电梯安装电动车识别预警系统，杜绝电动车入楼；地下车库集中建设具备过载断电、火灾报警功能的智能充电桩。所有设备通过物联网技术互联，实现7×24小时风险监测与主动预警，物业中控室可实时响应，极大提升了小区整体安全防范水平。

拓展智慧生活应用，便捷居民日常。超越基础服务，高新物业探索智慧化设施设备在提升生活品质方面的应用。开发智慧养老模块，为65岁以上独居老人配备智能设备，监测活动规律，异常情况及时预警，体现科技人文关怀。整合社区周边商业资源，提供在线购物、家政预约等服务，打造“一刻钟生活圈”便捷体验。

健全长效机制，巩固提升成果与促进持续发展

规范服务与收费，明确权责预期。清晰的收费标准与合理的服务收费是构建物业服务企业与业主和谐关系的基础。高新物业建立健全并严格执行服务标准与收费标准公示制度，定期向全体业主公示服务内容、标准、收费及公共收益等情况。同时，定期发布物业服务履约报告，主动接受业主监督。此举提升了收费与服务的透明度，有助于引导业主树立“质价相符”的消费观念，减少因信息不对称引发的纠纷。

强化监督评议，倒逼质量提升。有效监督是服务质量持续改进的外部动力。高新物业建立了由街道社区、物管委、业主代表共同参与的物业服务监督评议联席会议机制，定期依据合同标准与居民反馈，对物业服务质量、响应速度、问题解决效果及满意度等进行综合评估，倒逼物业服务企业不断优化管理、提升服务水平。

探索“自我造血”，保障持续发展。通过运营社区食堂、提供增值服务等方式，探索市场化运营路径，产生的收益反哺社区公益，减少对物业费的单一依赖，为服务质量的可持续提升提供经济支撑。

取得成效

经过一系列扎实有效的治理提升行动，高新悦城小区面貌焕然一新，实现了从“治理洼地”到“幸福样板”的华丽蜕变。

业主满意度大幅跃升。根据最近一次业主满意度调查，业主对物业服务的综合满意度从提升前的不足60%稳定增长至95%。居民普遍反映，“现在小区环境更美了，服务更贴心了，办事更方便了，住得更安心了。”

经济效益与社会效益双丰收。随着服务质量的显著改善和沟通渠道的畅通，业主缴费意愿极大增强。小区物业费收缴率从当初的不足50%攀升至90%，为物业服务的良性循环奠定了坚实基础；泰安1+1食堂自2024年4月运营以来，总营收已达330万元，不仅解决了居民就餐难题，更创造了就业岗位，反哺了社区公益，实现了社会效益与经济效益的统一。

社区治理效能显著增强。“龙门阵”机制有效运转，绝大多数邻里纠纷、物业服务矛盾在小区内部得到成功化解，实现了“小事不出网格，大事不出小区”。