文/深圳进深 严明会
位于宝安松岗的璞宸臻悦府（备案名：林曦艺境花园），终于姗姗来迟。
就在这几天，项目拿下了第一张预售证。
为项目的5栋，预售房源118套，面积主要为84、95㎡的产品。
备案单价3.6-4.1万/㎡，均价3.8万/㎡。
备案总价301-382万/套，均价328万/套。
据了解，这次取证入市，璞宸臻悦府给出了8.9折的折扣优惠。
折后均价3.38万/㎡，折后单价3.2-3.64万/㎡；
84㎡的3房总价270万起，95㎡的4房总价319万起。
价格对比周边盘，性价比还是不错的。
比如同在松岗片区，贝壳显示在售盘璟荟名庭，参考均价3.6万/㎡。
同样84㎡的3房，参考总价335万/套起。
相比之下，璞宸臻悦府的门槛确实要低不少。
这个项目位于碧头社区松福大道与朗碧路交汇处；
由深圳市碧头股份合作公司、深圳市特信碧头置业有限公司（以下简称“特信碧头置业”）开发。
原是碧头股份合作公司碧头社区征返地，开发用地面积约2.03万㎡。
项目以碧头北路为界，一南一北分为相邻的两个小地块。
其中，北边的188地块单独成栋，仅有小区的1栋；
南边的200地块则包括2-3栋，5-7栋共五栋住宅。
整个小区总住宅户数693户。
这次最先拿证的5栋，位于项目的南边地块。
之所以说它姗姗来迟，因为项目其实在去年4月就已经披露了总平面图。
到如今过去一年余，项目才拿下首张预售证。
璞宸臻悦府，产品上的亮点其实不少。
容积率3.9，总高30-32层，2梯3户/ 2梯4户，全南向设计，舒适度还可以。
另外，其作为松岗首个新规盘，得房率超100%。
这方面最受到关注的，项目也是少有的95㎡做到了四房两卫的产品。
我们知道，在深圳市场，之前新规卷的比较多是小面积三房。
比如最小69㎡的三房，就有不止一个。
而四房产品面积，卷得还不算多，璞宸臻悦府是其中之一。
当然不足也有不少。
位置上，璞宸臻悦府虽然紧邻11号地铁线碧头站，但所处较为偏僻，远离深圳市中心。
一河之隔就是东莞长安，板块价值上肯定是偏弱的。
周边环境，以工业园区及农民房为主，城市界面短时间内比较难改变。
从项目本身看，璞宸臻悦府有回迁房大概321套；
占比约46.32%，居住人群相对也没这么纯粹。
另外，进深君还特别想说到的一点。
这个项目其实挺奇怪的，它的工商信息出现了多轮的变更。
璞宸臻悦府的开发主体特信碧头置业。
该公司原本由深圳市华屹置业有限公司（以下简称“深圳华屹置业”）100%持股，背后实际控制方深圳华晖集团。
不过，去年9月，特信碧头置业股东方新增深圳万嵩和企业管理合伙企业（有限合伙），持股35%。
剩下65%则仍由深圳华屹置业持有。
另外，深圳华屹置业股东方也变为深圳市岱兴实业有限公司、深圳市璞宸弘业投资有限公司。
背后已看不见深圳华晖集团持股的身影。
目前，特信碧头置业的董事长、经理为王琼。其也是目前该公司的实际控人。
伴随着工商信息的变更，项目的推广名也经历多次的调整。
项目一开始的推广名也叫特信臻悦府。
随后随着新股东方的进入，才又变更为现在璞宸臻悦府。
虽然位于城市的边缘地带，璞宸臻悦府的野心不小。
随着近段时间以来人工智能的兴起，项目讲起了“AI智慧社区”的故事。
在一些对外宣传内容里，项目据称“把AI搬进了社区”，“并深度落地到智慧园林 全屋智能上”。
其作为新一代好房子，不满足于智能门禁、智慧停车、人脸识别控梯这些单一场景，而是要做“全场景智慧生活”。
我们知道，在豪宅的打造和宣传里，其实不乏这一类的包装。
璞宸臻悦府的这些场景落地究竟会是怎样，有待时间的验证。（进群了解更多深圳楼盘信息，请加微信SZjinshen。）