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港泰广场：分散多业主老旧商务楼宇更新的上海路径丨企业研报

克而瑞物管 · 2026-10-16 10:38:01

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自首幢现代化商办楼宇投入使用以来，上海写字楼市场已走过三四十年。楼龄增长带来的不只是外立面老化，还有安全隐患的累积、租金竞争力的下滑和资产贬值的压力。大量中高龄商办楼宇启动更新改造，以重塑项目竞争力。

然而，建设于上世纪90年代至2000年初的商务楼宇，因开发时多采用分割销售模式，如今陷入“想改改不了”的困境。2025年7月，市政府出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励这类存量楼宇探索业主自主更新、经营权归集等多元路径。但在实践中，由于业主诉求分化、缺少合法的牵头主体，加之改造资金筹措困难，落地路径始终难以走通。

今年8月，港泰广场整体更新改造项目竣工，外立面、大堂、公共广场及裙房外围等核心公共区域焕然一新。作为上海首个分散产权、多业主自筹资金的商办楼宇更新项目，它为存量楼宇提质升级探索出一条新路。

破局“人”与“钱”

两道相互制约的难关

分散多业主老旧商务楼宇的更新，绕不开两个相互制约、互为前提的问题：“谁来牵头”和“钱从哪来”。没有牵头方，资金方案难以形成可执行的共识；没有资金方案，又很难有人愿意出面牵头。

物业牵头，街道背书

港泰广场涉及64户分散产权业主，主体多元、诉求各异。将他们拧成一股绳的，是信任与平台。

中企物业凭借公共收益公开透明、账目守法合规的规范经营，以及统一代理招商招租、资产经营等方面的专业能力，建立起业主端的信任基础。依托物业的桥梁纽带作用，多场业主交流会陆续举办，聚焦外立面、大堂、广场等核心区域的改造工作，逐一寻求最大公约数。

南京东路街道的角色同样关键。一方面，街道依托“楼宇欣家”物业联合会治理平台，对港泰广场落实“一楼一策”，组织楼宇高质量发展沙龙，定期牵头座谈会，邀请区发改委、区城市更新办、区建管委、区房管局、区投促办等现场办公，建立“倾听—反馈—解决”闭环。另一方面，街道在征询程序中承担公信力背书的角色。在业主征询唱票会议上，街道派员全程参与见证，对投票、计票、唱票全流程进行监督。有了第三方在场见证，物业牵头的征询获得了程序公信力。

物业的信任基础叠加政府平台的公信力保障，最终项目更新方案以超95%的投票率、85.2%的同意率通过。

细水长流，可持续的资金机制创新

据估算，港泰广场更新改造总投资额约800万元，项目可调用的维修资金与公共收益结余约400万元。400万元的缺口，是更新改造中最难跨越的一道坎。

按常规做法，缺口由64户产权人按照产权比例一次性分摊，但在实际执行中，这种做法难以落地。业主对资产的持有策略不同，不打算长期持有的业主，自然不愿意参与一次性募集；即便有长期持有意愿，一次性拿出数万元甚至更多的改造费用，对不少业主而言仍是一笔需要权衡的支出。

综合考量后，中企物业提出了“细水长流”的维修基金募集模式。在征得全体业主同意后，将物业费上调1.8元/平方米/月，增量部分作为“楼宇更新专项资金”，专款专用。这一机制不仅用于分期摊销当前的改造费用，更着眼于长远，为未来空调、消防、电力等核心系统的迭代预留了资金池。

分期募集，使楼宇改造不再是“一次性花掉一笔钱”，而是成为一个可持续运转的资金机制。业主短期支出增量在可承受范围内，决策阻力也随之降低。征询通过后，港泰广场物业费实现全员缴付，64户业主以实际行动认可了这套机制的可行性。

首例样本的意义

从“单体改造”到“机制破题”

城市更新，是上海持续优化城市空间、激活城市活力的核心主线。老旧商务楼宇作为关键存量载体，其更新已从“单体改造”迈向“机制破题”。近两年上海持续加码制度供给：2024年《上海市推进商务楼宇更新提升行动方案》出台，2025年《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》印发，为存量楼宇焕新提供了清晰的“施工图”。

政策落地，正加速转化为城市更新实景。数据显示，2026年上半年，上海商办楼宇更新提升已完工项目13个，建筑面积58万平方米；另有37个项目正在推进中。纵观已完成更新改造的商办楼宇，项目主体及出资方多为开发商或大业主，这类项目本质上是单一权利主体主导；而产权分散、业主自筹完成更新的，港泰广场是上海首例。

港泰广场的探索，为同类型项目走通了一条新路径：由物业牵头协调、众多业主共同决策、多方合力推进，分散产权楼宇也能完成自我焕新。拆解其内核，是三个缺一不可的机制要件。

可信物业：信任是撬动更新的支点。信任由何而来？港泰广场的实践已经给出答案：来自透明与专业。其之所以能够破题，靠的不是服务历史的长短，而是公开透明、守法合规所建立的信用，以及招商招租、资产经营等可被验证的运营能力。

资金募集模式：小额、长期、可持续。创新改造资金募集模式，通过小幅上调物业费将一次性的大额支出转化为长期的维护储备金投入。其金额小、门槛低、可操作性强的特征显著提高了业主的接受度。

程序规范：合法性是一切的前提。港泰广场更新改造全流程严格遵循《民法典》规定的法定程序，确保每一步都合法合规、公开透明。过程中街道及各职能部门的参与也有效化解了业主之间的分歧，助推多方达成共识。

模式推广的突破方向

透明、能力、共识与监督

港泰广场验证了“物业牵头、细水长流”存量更新模式的可行性。要复制推广，关键在于让物业“可信有能力”、让资金“可筹能持续”、让监督“有位有作为”。

第一，透明是可信物业的起点。信任并非只能靠时间积累，规范管理维修基金、公开公共收益、定期审计并公示账目，让业主看得见钱从哪来、花到哪去，便足以形成互信的基础。这种基于公开透明的信任不依赖服务年限，新接管的楼宇也能在较短周期内建立起来。

第二，专业能力是重要支撑。想要让更新改造真正落地，物业公司还需具备扎实的资产管理能力、运营能力以及改造过程中的统筹协调能力。推广这一模式，应鼓励和引导物业公司向“资产运营管理者”转型，提升专业改造与统筹能力，以专业力量助推存量楼宇焕新。

第三，资金关键在于共识。港泰模式为资金难题打开了一个清晰的突破口：通过上调物业费将改造投入摊薄，以时间换空间。物业费标准调整有法可依，且分摊后的增量小、租户端也能够协助消化，对业主当期现金流影响有限。由物业出面沟通，还兼具沟通成本最低、边际成本近零的优势。

因此，真正的关键不在方案本身，而在共识如何达成——物业需要把算账过程摊开：投入多少、怎么投入、如何分摊、效果如何等逐项向业主说明并经征询表决。只要账目清楚、表决规范，资金共识并非不可达成。此外，考虑到物业费募集资金周期较长、物业先行垫资可复制性较低，在打造持续募集资金机制的基础上，可再辅以融资渠道，以加速更新进程。

第四，完善监督机制，鼓励多业主商办楼宇成立业委会。当前可信物业偏少，一个重要原因是业委会缺位，缺少常态化的监督主体，物业既没有对上的交代压力，也缺少被替代的竞争压力，动力自然不足。应鼓励多业主商办楼宇依法成立业主委员会，由业委会督促物业公开透明，有序经营。对于做不到的企业，业主可通过业委会推动更换物业、重新选聘。

透明让信任可建立，能力让运营有保障，共识让资金可落地，监督让机制可持续。四者形成闭环，分散产权楼宇的更新便能由“个案突破”走向“批量复制”。