2026年北京长租公寓市场呈现供应温和扩张、坪效稳中缓降、出租率年初探底后回升三大核心特征。目前坪效下行趋势未止，出租率高位分化，企业格局持续重塑，集租房持续入市将对周边市场化性价比公寓形成价格竞争压力，因此区域板块优化选址、以产品力和服务力创造溢价对于运营商来说至关重要。
本报告严格采用既定板块评分框架，分两大维度共百分制：
板块基本面指标（权重35%）：交通配套10%（地铁指数+综合配套指数）+商品房市场12%（商品住宅供求量价）+土地市场与人口薪资13%（土地供求量价+常住和办公人口+招聘薪资）。
板块租赁市场指标（权重65%）：市场需求20%（集中式公寓出租率/租金+分散式租金+个人租赁成交）+市场活跃度15%（租赁成交率+平均去租周期）+回报与溢价15%（个人租赁回报率+长租溢价率）+市场供应与竞争15%（集中式供应/潜在供应/分散式与个人供应/入驻品牌数）。
根据板块综合评分，划分为核心投资、重点投资、机会投资、战略储备四个象限。核心投资板块（综合评分≥80）、重点投资板块（综合评分70-79）、机会投资板块（综合评分60-69）、战略储备/暂不关注。
基于以上板块评级标准（板块基本面指标权重35%+板块租赁市场指标权重65%），测算北京市各个板块综合得分情况，形成板块评分排名表（详见下图）。根据板块综合评分，划分为核心投资、重点投资、机会投资、战略储备四个象限。
图表：板块评分排名表
图表：代表性板块雷达图对比
雷达图显示：核心板块（中关村、上地、望京、CBD）在交通、人口薪资、租赁需求维度全面领先，但回报与供应竞争维度因高房价低回报而偏弱；规模供应板块（旧宫、十八里店、草桥、丽泽）在回报与供应竞争维度反超，体现"中基本面+高性价比+保租房供应充足"特征；东直门板块基本面较强但租赁回报与供应竞争维度偏弱。
根据综合评级，结合基本面、市场需求与市场风险，将板块划分为四个投资象限。
重资产模式
切入方式：自有土地/存量商办新建或改建（如委托方酒店/办公物业改"非居改保"）。 退出路径：以公募REITs为主。 参考案例：龙湖冠寓北京京投非居改保项目——原办公空间改造，历经11个月改造打造745套保租房（一期283套、二期462套，其中129套定向供应高校毕业生），成为北京"非居改保"首个落地样本。华夏北京保障房REIT——底层资产分布海淀、朝阳、房山、通州、大兴5区，六处资产合计可出租4264套；各项目出租率均90%以上，海淀温泉凯盛家园项目报告期末出租率96.61%；扩募后2025年预测年化现金分派率提升至3.13%、2026年度提升至3.14%（预估）。
中资产模式
创新包租"资产方-资金方-运营方"三角模式：由约定底租转向约定租期+管理费/分红，引入资金方提供改造资金，运营方输出改造管理能力。
轻资产模式
品牌与运营能力输出：无重资产风险，参考保利首开乐尚N+由重转轻，五年战略转型塑造轻资产管理品牌。
路径建议（以北京海淀区某国企为例）
依托国企背景采取"国企持有+专业运营"分工协作（参考昆明安居×万科泊寓901间房源委托运营10年、深圳机场安翼嘉寓×自如标准化运营）。 构建"投融建管退"全链条闭环，以Pre-REITs/类REITs/公募REITs打通退出。
（二）试点项目筛选定位与指标测算建议
试点筛选原则（以北京海淀区某国企为例）
属地优先：优先海淀区（委托方属地、集中式公寓出租率全市最高94%、产业人口与高薪资支撑强）。
资产结合：结合委托方自有商办/酒店物业做"非居改保"，或自有土地新建，发挥国企土地获取、政策对接、融资三重优势。
板块对接：对接中关村、上地等核心投资板块，优先布局市场化品质公寓。
试点项目参考测算指标（以北京海淀区某国企为例）
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特别提醒
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师付源撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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