物业+报告 | 70 城房价及开发销售数据解读：市场修复信号不断累积

星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究

总的来看，当前新房价格指数呈现出三个特点。第一，环比指标和同比指标进一步改善，充分说明在稳定房地产市场方面，指标改善态势保持，市场行情总体向好。第二，一线城市保持持续性的环比上涨态势，充分说明一线城市是楼市向好、房价企稳的先行代表。第三，当前房价上涨的城市数量保持相对稳定，说明各地存在以价换量操作。各地后续要不断挖掘市场需求，尤其是结合“金九银十”阶段好房子项目入市时机，促进市场交易活跃。第四，要在房地产三项新制度落地的新时期，挖掘制度红利如现房制度改革模式，从保护购房权益和促进交易链条安全等角度，促进入市信心增加。

1、房价指数

从简单算术平均计算（即70个城市数据加总除以70）来看，2026年8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数的环比指标（-0.2%）和同比指标（-3.3%）均有所改善。这里的“改善”，主要指两个指标的跌幅都在收窄，即下跌幅度在不断减小。目前楼市逻辑很清晰，即房价还有点小跌，但下跌空间进一步收窄，说明房地产市场基本在触底。或者说结合各类利好因素如购房者入市信心增加，房价风险逐渐出清。当然“金九银十”阶段并不能松懈，要持续提振需求，更好促进量价指标向好发展。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，8月份一二三线城市房价指数环比涨幅分别为0.1%、-0.1%和-0.2%，同比涨幅则为-0.9%、-2.7%和-4.1%。从环比指标来看，一线城市已连续7个月保持正增长态势，说明楼市回稳关键看一线城市的示范作用。从同比指标看，各线城市都已经出现同比跌幅收窄态势。收窄意味着，虽然各地还有一些降价让利，但让利空间在不断缩窄。尤其从近期“金九银十”的情况来看，已经有一些城市部分新房项目出现1-3%的价格上涨，说明新房市场供求关系也在逐渐往好的方向演变。

3、城市数量

8月份，新房价格环比上涨的城市数量有所减少，从此前的17个降至15个。总的来看，7月和8月属于市场淡季，房价上涨的城市数量稍微少一点，市场不必多虑。到了“金九银十”，房价上涨的城市数量预计会有所增加。第一，最近现房销售政策下，一些企业从开发成本以及后续新房供应规模角度，会有一些试探性的涨价。第二，更关键的是，今年“金九银十”阶段是去年住宅项目规范落地下好房子首次密集入市的阶段，产品力开始提升。所以房价上涨的城市数量会有进一步增加可能。

4、城市排行

从此次房价指数环比上涨的15个城市来看，特征十分明显。主要是一些核心城市表现不错，包括上海、杭州和深圳等城市，也包括部分重点三四线城市，如无锡、徐州和惠州等。这背后一个很重要逻辑是，此次上涨的有两类城市：一类是恒强城市，基本面一直不错；另一类则是市场调整较充分的城市，比如惠州。此类城市过去楼市调整较深，当前止跌回稳的动力增强。

5、市场总结和趋势

总结当前全国70城新房价格指数，呈现以下特征：第一，8月份虽然是市场淡季，但总体房价进一步修复，相关指标跌幅进一步收窄，具有积极的信号意义。第二，要结合近期房地产三项制度来理解房价走势。实际观察来看，购房者的入市节奏明显加快。尤其是部分城市好房子项目也比较多，优质供给下产品力提升，也有力地引导了市场需求。从这个角度来讲，对于“金九银十”的房价走势，预期上还会表现更好。部分城市好项目会有1-3%的涨幅，其他一些项目则根据市场情况也会有以价换量过程。

二手房市场呈现“跌幅收窄、但买方主导”的特征。第一，环同比指标总体保持改善态势，尤其是同比跌幅进一步收窄，这与新房市场逻辑一致，意味着市场正进入下跌空间收窄的积极通道。第二，各城市二手房房价上涨数量仍然偏少，说明当前二手房市场主要还是买方市场。尽管市场上有“房东想涨价，购房者想降价”的博弈，但实际交易中二手房潜在供应量还是偏多，客观上使得二手房价格上涨空间并不充分。建议各地交易要立足市场供求真实状况，减少各种扯皮和博弈，积极促进成交和签约。

1、房价指数

根据简单算术平均计算，2026年8月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-5.1%。从8月二手房价格同环比指标看，环比跌幅有微弱扩大，但同比指标持续收窄。自今年4月以来，同比跌幅已连续五个月收窄。由此看，短期市场仍有一个降价过程；但从同比指标看，价格出清现象越来越明显，即二手房价格已开始进入难以进一步下降的新阶段。市场对当前价格水平的认可程度变高，入市积极性也在增加。

2、城市分类

根据简单算术平均计算，8月份一二三线城市二手住宅价格指数环比涨幅分别为0.1%、-0.3%和-0.4%，同比涨幅则为-2.7%、-4.9%和-5.6%。一线城市二手房已经连续六个月保持环比上涨，信号意义明显。最近一线城市甚至出现了一些优质二手房房源被迅速抢光的情况，这与部分二手房的地段和房源品质较好有关。整体来看，其基本呈现“二八开”格局，即20%的二手房比较畅销，剩下80%则还需要依赖价格方面的磨合和博弈过程。另外一个很关键的点是，各线城市的同比跌幅都已经在收窄。实际上，各线城市二手房价格调整都比较深度，所以调整到现在，基本上其价格虚高的问题已经解决。而且价格进一步下跌的可能性或空间也比较小，基本上已进入到持续止跌的过程。

3、城市数量

8月份，70个城市中二手住宅价格环比上涨的城市有3个，较前期统计的5个减少两个。这说明在更多城市中，二手房仍是以价换量的模式，或者说价格方面仍有议价空间。当前市场上存在这样一个问题：第一，有些城市出现了僵局，房东想涨价，购房者想降价，形成拉锯战。但从逻辑上讲，现在整个二手房市场总的房源其实还是偏多，其会限制价格上涨。第二，有部分购房者会放弃二手房，转而购买新房，尤其是新房产品力在提升。这会导致二手房客户减少。这对大家理解价格情况、定价策略和实际交易价格等，应该有一些启示。

4、城市排行

从二手房价格的环比上涨情况来看，主要还是上海和深圳这几个城市表现明显。其背后的逻辑也比较清晰：在二手房方面，总体来讲上涨的主要是核心城市。因为限购放松、学区房认购以及租售比等因素，其二手房交易表现不错，部分甚至比较坚挺。包括近期看到的一些实际案例显示，一些房源不错、外立面也不错的二手房小区，或者比较高档的二手房项目，从地段角度来讲，依然有积极认购情况。但另一方面，随着金九银十新盘项目的入市和产品力的提升，其客观上也分流了一部分潜在的二手房认购需求。

5、市场趋势

从8月份二手房价格指数来看，其价格基本进入了一个下跌空间逐渐收窄的新过程，这说明市场持续调整下价格基本上已企稳。在实际购房过程中，有几点建议可供参考。第一，总体来看，二手房供应压力虽然有所缓解，但绝对没有出现大掉头和大逆转的情况，所以价格层面依然有议价或讨价还价空间。第二，要区别不同的房源。对于地段好、学区好，或者小区品质不错的二手房，房东肯定不会再松动价格，而且也不排除其他购房者会“抢”房源，即交易速度是比较快的。第三，最近因为各种房地产政策消息，很多购房者开始从观望转向急切或焦虑。这个时候要注意，在买一些老破小的二手房过程中，要防范各类纠纷和扯皮。比如房屋交付以后漏水问题、违规改造承重墙等。对于“金九银十”过程中房源品质不太好的老破小交易，尤其要关注潜在的风险。

总体来看，房地产相关指标仍处于深度调整过程中，但有几点是积极的。从供给端看，库存出清在进一步加速，供求关系进一步改善；从需求端来看，随着房价逐步企稳，商品房销售额指标明显在持续改善。此外，此次统计局首次公布二手房的交易数据，其保持正增长态势，进一步说明当前在存量市场下，房地产交易结构发生重大变化。

总的来讲，“金九银十”阶段重点城市的优质项目销售不错，进一步带动了购房者市场信心。但另一方面，房地产三项新制度出台，部分企业对后续土地购置和投资产生畏惧心理，客观上要求各地科学解读政策和落实配套制度，在引导市场预期的过程中，要按照稳妥有序、先立后破的原则推进房地产开发融资和销售等工作的改革。

1、开发投资

1-8月份，全国房地产开发投资额同比增速为-19.9%。房地产开发投资额指标跌幅比较大，很重要的原因是拿地企业数量明显偏少。但我们也要从几个积极角度来看。第一，从市场结构来讲，城市更新背后带来存量盘活新机会，理解房地产开发投资需要从增量和存量关系角度进行。第二，近期房地产开发融资与销售制度出台以后，投资端面临压力。不过梳理最近广东江门、广州南沙，以及福建厦门、泉州等几个例子，总的来讲，整个土地供应方面还是以支持、优惠为导向。从实际过程看，现房新项目在所有供地中的占比不会太高，预计不会超过10%，所以房企不用过多担心，尤其是开发贷会有紧密结合。从去年以来的房地产开发投资工作来看，尤其是在好房子项目入市的背景下，全国总的结构性改革方向是正确的，好产品在市场上的认可程度也是比较高的。

2、新开工

1-8月份，全国房地产新开工面积同比增速为-24.8%，该指标跌幅相对较大，反映出市场仍在深度调整。开发投资指标与房地产开发投资指标基本同步，因此跌幅也较大。在实际过程中，包括最近推进的房地产三项制度，很多企业对开发投资和新开工提出了一些中肯建议。例如，更好落实“拿地即开工”，在开工中积极引入银行保函制度来替换沉淀或垫付资金；有些地方鼓励在推进现房时积极减轻中间的税费成本；也包括希望在开发过程中开发贷要积极配合，以及楼栋建到一定标准时能够有比较优惠的销售政策。总的来说，各地开发环境也在进一步优化中。

3、竣工

1-8月份，全国房屋竣工面积同比增速为-23.7%，该指标仍处于调整过程中。竣工指标出现负增长，与这几年房地产开发投资指标的深度调整有关，因此不必过度担忧。总体来看，随着房地产三项制度的推进，尤其是现房制度、主办银行制和项目公司制的推进，资金后续分批管理将更加到位，对房屋竣工方面也会提出更高要求。此次三项制度中还提到了一些改革措施，比如房屋竣工备案以后，才会开始发放银行贷款，这也减轻了购房者相应的还贷压力和顾虑。而且现在已经有些新房项目提出：可以先认购，待后续两年左右银行贷款真正批下来才开始还贷。这也从实践中减轻了购房者的压力。总的来说，房屋竣工背后，其实也体现了对购房者权益的更好保护。

4、商品房销售

1-8月份，全国商品房销售面积同比增速为-12.1%，该指标仍处于调整过程中。销售指标也与部分需求分流到二手房交易市场有关。如果具体看新房销售，其实也有一些亮点。首先，如最近“金九银十”期间，很多新房项目，在有些地方卖得还不错。主要原因是去年住宅项目规范落地以来，这些好房子项目逐渐入市，产品力提升，购房者认可程度比较高。这和得房率比较高、小区的配套设施也不错等都有直接关联。另外，现在认购二手房和新房方面都有宽裕的选择空间，尤其是在购房信贷政策比较宽松的情况下，有些购房者也会从买二手房转向买新房。另外，新房销售背后有一个很重要的逻辑，就是总价要适中。总价过高的项目去化压力比较大，而总价比较合适的项目表现还是不错的。甚至像有些地方开盘后还能出现日光盘，或者去化率达到75%的积极态势。

5、待售面积

今年8月，待售面积指标（即库存指标）继续保持出清趋势，同比下跌1.1%，这已是该指标连续第六个月出现同比下降。待售面积跟供地量走势一致，逻辑上相通。另外近期部分企业反馈的问题：有些地方，比如广东江门，要推进现房销售。但由于市面上很多项目已经是现房了，所以没必要过度推现房。这反映了企业的顾虑，也侧面反映出在实际推进现房制度的过程中，可以重点关注周边房源供应量。如果周边房源确实已经比较多，那就不必刻意去推现房；如果周边项目比较少，而且未来预计市场需求也会拉起来，那此时逐渐推动现房项目，或者说现房和期房进行结合，则会更加务实。

6、二手房销售

此次国家统计局首次公布二手房交易网签面积这一指标，其中有几个很重要的含义。第一，充分说明在观察当前房屋交易时，要将增量市场与存量市场结合起来。尤其要把二手房交易市场作为住房消费中一个较大的子市场进行分析。第二，从二手房交易的规模来看，达到了54923万平方米，绝对量比较高。而且对比新房项目，二手房交易已经超过新房交易面积，两者比例达到1.1（二手房面积/新房面积）。因此，二手房实际上已占据主导地位，在存量房时代下要求各地需重视二手房背后的配套政策和支持政策。第三，二手房1-8月份同比正增长，增幅为10.6%，说明当前二手房数据保持积极活跃的态势。随着二手房交易的活跃，下一步要更好地促进房屋置换需求释放，更好带动置换链条的顺畅。

7、到位资金

1-8月份，全国房企到位资金同比增速为-21.0%，降幅有所扩大，反映出部分房企在资金端仍面临一定风险或压力。当然我们了解到，当前企业在资金方面也有一些积极变化。第一，随着房地产三项制度落地，后续资金使用将更加规范。理解当前改革，需要从资金规范的角度出发，其中也会涉及一些配套政策，比如开发贷支持的力度有望进一步加大，资金管理和使用模式也将进一步优化。第二，企业也应注意到，当前正经历增量市场向存量市场的转变，传统增量市场与存量市场背后的模式和资金来源都有所不同，这就要求积极调整相关策略。此外，从今年整体情况看，部分企业在债务化解方面呈现积极表现，这与资产处置等也有一定关系。因此，从资金层面能看出，一些企业已经在采取积极动作。当然总体而言，资金的改善最终仍要跟新房销售挂钩，这是最直接的，即需进一步促进“金九银十”新房销售市场的活跃。

8、商品房销售均价

1-8月份，全国商品房销售均价为9517元/平方米，同比涨幅为-0.9%。该指标已连续六个月呈现收窄态势，这是一个积极信号。该指标对销售额的影响非常积极。或者说当前销售额指标持续改善，与房价企稳之间存在积极的相互作用。另外，房价企稳对企业整体利润数据以及其他一些指标也有改善作用。总的来说，与全国70个大中城市房价指数分析一样，房价下跌空间有限，也进一步促进了市场预期的转好。

9、市场趋势和策略

今年前8个月，楼市的一些指标仍处在深度调整过程中。因此，从稳定房地产市场和止跌回稳的角度来看，各地工作还不能松懈。另外，在此次数据的发布过程中，我国已经在逐渐落实房地产开发、融资和销售三项新制度。这项工作总体上是按照稳妥有序的方向推进。市场上也应把握好口径，有序地从房企资金可承受能力、市场对产品的需求以及其他角度进行考量。但总的来讲，从近期情况看，各地推的一些现房用地，将围绕容积率比较低、地价成本可控，或者说开发压力不会太大的角度进行，即能够平稳有序地过渡，有力促进房地产开发、融资、销售等工作有序推进。建议各地要结合“金九银十”的一些市场积极点，促进需求释放，从销售端改变企业的资金状况和促进销售工作。

- The end -