8.17-8.23 周度市场全景-供应归零，成交脉冲回升

         

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本周无锡商品住宅无新增供应，成交端呈现 " 量升价跌 " 态势 :

成交 2.51 万㎡（环比 +19.52% 、同比 -28.64% ），成交均价 20130 元 / ㎡（环比 -7.61% 、同比 +2.76% ）。

成交量环比回升主要由龙湖 · 峯萃、和居天宸兴塘院、国控绿城桂语和风等主力项目集中备案拉动。

商品住宅供求价走势

供应：连续递减，本周挂零

本周（第 33 周）无锡商品住宅无新增供应，供应面积为 0.00 万㎡。从 8 月以来的供应节奏看，供应整体处于收缩通道 : 第 30-33 周供应面积分别为 3.72 万㎡、 3.58 万㎡、 1.61 万㎡、 0.00 万㎡，呈明显的递减态势。供应节奏放缓，反映出开发商在库存承压背景下推盘趋于审慎，短期以消化存量、稳定备案节奏为主。

成交：脉冲式回升，同比仍显疲弱

本周商品住宅成交 2.51 万㎡，环比上涨 19.52% ，但同比下降 28.64% ；成交套数 189 套，环比上涨 17.39% ，同比下降 30.26% ；成交金额约 5.05 亿元（ 50466.22 万元），环比上涨 10.13% ，同比下降 26.67% 。

本周成交量环比回升，主要由新吴区龙湖 · 峯萃首开集中备案及锡山区和居天宸兴塘院集中备案共同拉动，属阶段性脉冲式反弹；而成交面积、套数、金额同比均录得约三成的降幅，说明整体市场需求仍偏弱，趋势性回暖尚未确立。

价格：结构性回落，同比小幅上行

本周商品住宅成交均价 20130 元 / ㎡，环比下滑 7.61% ，同比上涨 2.76% 。

价格环比回落的主因是本周主力成交集中在中端项目 : 龙湖 · 峯萃（ 20273 元 / ㎡）、和居天宸兴塘院（ 19253 元 / ㎡）、国控绿城桂语和风（ 17035 元 / ㎡）等项目集中备案，拉低了结构性均价，而非单盘实质性降价。

结合前期走势看，第 32 周均价高达 21788 元 / ㎡，第 33 周回落至 20130 元 / ㎡，说明周度均价受成交结构影响波动较大，需理性看待。

数据来源：CRIC系统

近 15 周供应波动明显，第 33 周供应归零；成交在第 32 周探底后连续两周回升。均价在第 32 周冲高至 21788 元 / ㎡后回落至 20130 元 / ㎡，凸显周度均价对成交结构的高度敏感性。

区域供求价与存量

本周六区均无新增供应，各区成交合计 2.51 万㎡，与全市数据一致。各区成交量、成交均价及环比情况如下 :

数据来源：CRIC系统

成交量方面，除经开区（-27.11%）、梁溪区（-21.45%）成交量环比下滑外，其余四区成交量均明显上涨。

其中锡山区因和居天宸兴塘院集中备案，成交量环比大增65.20%，居各区之首；新吴区受龙湖·峯萃首开备案带动，成交0.78万㎡领跑全市。

惠山区、滨湖区成交量环比也分别上涨56.55%、42.60%。

价格梯队呈现清晰分层：经开区（27676元/㎡）＞梁溪区（24932元/㎡）＞锡山区（19816元/㎡）＞滨湖区（19296元/㎡）＞新吴区（17984元/㎡）＞惠山区（14640元/㎡）。

经开区依托华侨城·雲湖别院、天澜映象等高端项目稳居全市价格高地；惠山区受国控绿城桂语和风等中低价项目支撑，均价最低。

值得关注的是，梁溪区量价齐跌，均价环比大幅回落33.56%。

这说明其此前受迎龙观月、半岛1922等高价项目备案抬升的均价本周明显回落，成交结构切换较为明显。

经开区则呈现"量跌价升"，成交量收缩但均价环比上涨11.15%，反映高端改善项目对区域价格的支撑作用。

库存与去化

本周无锡商品住宅可售存量约467.14万㎡，环比上周下滑0.53%，延续连续多周小幅去化态势。按近6个月月均去化量测算，去化周期约34.0个月，较前期（第20周44.95个月）持续收窄，反映去库存有一定进展。

但从绝对水平看，去化周期仍处高位，市场整体仍处于高库存状态，去库存压力不容忽视。

近6周库存小幅波动下行，去化周期由36.47个月收窄至33.98个月，去库存有序推进，但绝对水平仍偏高。

总结与后市研判

"量升价跌"的本质

本周成交量环比回升19.52%，主要源于龙湖·峯萃首开集中备案与和居天宸兴塘院集中备案带来的脉冲式反弹，而非需求趋势性回暖--同比仍下滑28.64%，印证整体需求偏弱。均价环比下跌7.61%，为成交结构下移所致，即本周中端项目备案占比提升拉低了结构性均价，并非单盘实质性降价，需理性看待价格波动。

结构性分化格局

市场呈现"核心区价格坚挺、外围区以量取胜"的结构特征。梁溪、经开两大核心区均价稳居2.4万-2.7万元/㎡高位；新吴、锡山、惠山等外围区则以成交放量为主要特征。改善型高端项目（经开区华侨城·雲湖别院、天澜映象）与刚需/首改项目（新吴区建投·晋和府、惠山区国控绿城桂语和风）形成明显价格两极。

政策面利好

本周《住房公积金管理条例》修订出台（2026年9月20日起施行），拓宽提取和使用范围，对支付房租不再设房租占家庭收入比例门槛，新增装修自住住房、支付物业费等提取情形，并明确个体工商户、非全日制及其他灵活就业人员可自愿缴存，扩大制度覆盖面，对释放居住消费需求形成中长期支撑。

后市预测

预计2026年下半年无锡楼市将延续深度调整态势，市场在政策托底与高库存博弈中"艰难磨底"，呈现"核心区（梁溪、经开）企稳、外围区承压"的结构性筑底走势。市场竞争正从"价格战"转向"产品力+地段+服务"的新阶段。建议密切关注"金九银十"传统旺季在公积金新政落地后的成交修复弹性。

特别提醒

本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；

【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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