从24.43亿元投资、司法重整到芒果IP入场，大庸古城，这座在全国文旅不良资产排行榜上排名第一的项目能否从事件流量走向日常现金流？
2026年7月10日，空置已久的大庸古城终于重新开门迎客；7月11日举办湖南卫视、芒果TV同步播出的青春芒果演唱会，7月12日接上音乐节，7月13日晚又在澧水推出实景山水秀《天下璀璨》。连续四天，从开城、明星、音乐到打铁花，传播密度几乎拉满。
但整个行业期待大庸古城回答的根本问题，已经不是能否做出一次热闹开业了。芒果做一次晚会，当然有能力；湖南广电调动艺人、节目、宣发和地方资源，也没有太大悬念。真正困难的是，演唱会散场以后，平常日子的下午还有多少人愿意进来，多少商户能够开门，多少消费者愿意留下两小时并完成真实消费。
把时间拉回2024年底，小编曾有幸参与了张旅股份及大庸古城重整投资人的竞逐。那一轮汇集了国内大量基金、文旅运营商、产业投资人和资产盘活机构，市场关注度远高于一般景区项目。
公开资料也印证了这种竞争强度。截至2025年2月12日，共有47家意向投资人正式报名并足额缴纳保证金，45家提交重整投资方案。经过两次评审，最终重整投资人包括电广传媒、芒果超媒、芒果文旅、达晨财智、张家界产投、凯撒旅业等主体。
再看最终格局，湖南广电系显然拿到了核心位置。大庸古城后续运营平台张家界芒果文旅，由张旅集团、电广传媒、芒果超媒分别出资6000万元，注册资本1.8亿元，三方各持股33.33%；运营层面，则由这家合资公司统一负责整体策划、招商、推广和日常经营。
这是不是地方保护主义？作为参与过此事的小编来说，我的判断要分开说。从结果看，地方协同偏好非常明显；从公开程序看，也没有证据将期直接定性为地方保护。本质上，这是一个由市属国企控制、法院监督重整、省市两级高度关注的复杂项目，未来还涉及债务处理、资产权属、土地、演出审批、媒体宣传、公共安全和持续资金投入。因而，选择同属湖南国资体系、沟通链路更短的湖南广电，既有产业逻辑，也有治理逻辑。
更值得讨论的是这种选择会不会让市场竞争最终让位于资源协同。湖南广电擅长内容、节目、传播和省内资源组织，专业文旅运营机构则更擅长商户结构、动线、租赁模型、收益管理和精细化成本控制。大庸古城需要的恰恰是两套能力同时在线。省内资源可以保证项目被快速推起来，市场化能力才决定项目能走多远。
反观一下过去几年大庸古城的基本盘。项目位于张家界中心城区，占地约240亩，建筑面积16.55万平方米，位置靠近澧水，整体建筑完成度和物业条件并不差。最初规划甚至预计年营业收入接近5亿元、年净利润接近2亿元。
问题恰恰出在这种宏大的预计上。项目2016年立项，当年即开工，最初总投资约18.83亿元，之后一路调整到24.43亿元。张旅集团负责人后来承认，建设过程中存在边建设、边思考、边探索的问题。
这几个字，是早期大型文旅综合体最典型的成本病。
所谓边建边想，落在财务报表里，就是设计反复、建设周期拉长、功能不断叠加、设备快速过时、融资成本持续累积。开发阶段的人往往只计算建成需要多少钱，很少认真计算建成以后每年需要多少收入，才能覆盖折旧、利息、人员、能源、维修、营销和内容更新。
所以，结果也不出人意料之外。大庸古城2021年至2024年分别亏损0.84亿元、1.51亿元、2.49亿元和5.96亿元，四年累计亏损约10.8亿元。2023年，大庸古城营业收入只有520.86万元，净亏损却达到2.49亿元；2024年营业收入进一步降至414.24万元，净亏损达到5.96亿元，其中大额资产减值是亏损扩大的重要原因。
换个角度看，2023年的收入甚至不足以覆盖这类体量项目一个月的完整运营费用。因而，小编大胆的说，大庸古城过去的问题并非游客消费少一点，而是收入规模和资产体量根本不在一个数量级。
更残酷的是，项目原来并非完全没有内容。《遇见大庸》使用近3000平方米LED屏、移动式观演装置和大量舞美设备，《飞越张家界》也属于当时投入不低的飞行影院产品。
这说明有演艺、有科技、有建筑，并不自动等于有市场。大型内容产品需要稳定排期、渠道输送和足够上座率。一台造价很高的演出每天只开一场，或者长期停演，设备越先进，折旧反而越沉重。过去的大庸古城就是把重投入当成了产品力，把设备先进当成了消费理由。
说到这，想到近期社交平台流传的大宋不夜城投资20多亿元、每天只有十几名游客，与开园时的大客流大相径庭。我想说，当一条本应依靠开放客流、餐饮零售和高频演艺赚钱的街区，被重新装进收费景区逻辑，客流就硬生生地在入口处被强行削掉了一层。所以，不得不说，文旅商业街需要的是低门槛、高频次和长停留，门票更适合具有稀缺内容和完整游览闭环的景区。两种模型混在一起，往往两头落空。
再看这次重新开业，大庸古城的方向确实发生了变化。现在形成了好六街、怪市和手艺巷三大板块：好六街承接《你好，星期六》等综艺场景；怪市引入青年社交、潮玩和创意内容；手艺巷采用前店后坊形式，把土家织锦、滩头年画等非遗转化为可参与体验。项目还面向大学生提供免租金、流量扶持和运营指导，已有17个创业项目入驻。
这一变化的价值，在于项目终于开始从单一大演艺，转向分布式内容。过去游客进入古城，核心付费理由主要集中在几项重型产品；现在则试图把消费节点拆进街巷，让游客在不同空间里拍照、互动、购物、做手作、吃饭和社交。
再看招商层面，运营方披露短期内完成了205家店铺招商，引入肯德基、名创优品、茶百道、52TOYS以及多家芒果IP衍生店、首店和非遗体验店。这个数字至少说明，借助重整、免租政策、芒果资源和政府推动，项目已经恢复了供给侧信心。
当然，招商率只能证明门开起来了，无法证明商户能够赚钱。对一条曾经彻底空置的街区而言，开店率是起点，商户六个月后的存活率才是成绩。
再看目标客群，年轻化也比过去的大而全更清晰。2025年张家界入境游客超过256万人次，含港澳台游客，同比增长39.89%，欧美游客增幅明显；年轻游客占比也在提高。
不过这里仍有一个潜在错位。芒果的核心能力是国内年轻女性、综艺用户和粉丝群体，而张家界拥有大量韩国、东南亚及欧美游客。好六街对国内综艺观众具有认知优势，对海外游客则需要重新解释。芒果IP可以解决国内传播效率，在地文化和国际化服务才能解决张家界真实客群的转化效率。
再看双方真实的合作协议，外界常说张旅集团从运营方退回房东角色，剥离了经营风险，这个判断并不准确。
根据上市公司公告，大庸古城资产仍归大庸古城公司所有，张家界芒果文旅获得项目统一运营管理权，合作期限最长可至2045年。运营费用由固定运营费、门票分成费和浮动运营费构成。自2026年起，大庸古城公司每年向运营方支付700万元固定运营费；项目内景点门票收入由业主方取得90%、运营方取得10%；若经营业绩达标，运营方还可提取浮动运营费，最高不超过每年5000万元。
这不是传统意义上的固定租金模式。真正的房东模式，是运营方每年向资产方支付保底租金，经营盈亏主要由运营方承担。大庸古城现在的结构更接近委托运营加业绩分成：资产方继续承担资产折旧、物业维护和主要经营结果，同时向运营方支付基础管理费用。
这套机制有合理的一面。大庸古城已经没有条件继续由原团队独立试错，给专业运营平台稳定费用，有利于建立完整团队；浮动费用与经营利润挂钩，也能形成激励。
风险同样存在。如果持续亏损，协议允许双方重新调整门票分成、浮动费用和支付安排。这意味着经营风险并未真正从上市公司报表中消失，只是换了一套管理机制。重整解决了债务和治理问题，运营合同解决了谁来干活的问题，市场是否买单仍然没有被合同解决。
再看湖南广电能够带来的东西，它的优势非常明确。演唱会、综艺录制、明星活动、短剧拍摄和全媒体传播，可以不断制造来张家界的新理由。过去游客到张家界主要看山，大庸古城可以承接晚间、雨天和返程前的城市消费。这个逻辑比重新做一台昂贵的大秀更加灵活。
但内容资源最容易被高估的地方，也在这里。电视台拥有的是内容生产能力和传播能力，文旅项目需要的是365天的现场运营能力。一次节目可以制造数亿次曝光，却未必能给街区带来数十万次稳定消费；一个明星可以带来一天满场，却无法替代普通工作日的产品排期。
更现实的问题是成本。明星、舞台、安保、直播和大型活动都需要预算。演唱会带来的客流如果主要集中在购票、拍照和短暂停留，项目承担了活动成本，收入却流向周边酒店、交通和餐饮，大庸古城自身仍然可能只得到热度。
因此，大庸古城真正需要建立的，是三级内容体系。日常层需要低成本、高频率的街头演艺、NPC互动和手作体验；周末层需要小型音乐、青年市集、综艺互动和主题活动；季度层才使用明星演唱会、节目拍摄和大型水秀。大型事件负责拉新，小型内容负责留客，商业业态负责回收现金。
缺少中间这一层，大庸古城就会重新回到过去的毛病：平时安静，活动日爆满；新闻很多，报表难看。
一个文旅项目能否真正成立，媒体曝光量似乎不是最有参考价值的。我们应该持续观察非大型活动日客流、游客平均停留时间、游客人均消费、工作日商铺开门率、六个月商户存活率以及内容更新成本占营业收入比例。
其中最关键的是非活动日客流。开业期叠加暑期、演唱会和政府宣传，短期客流必然较好。等到今年11月、明年3月，再看一个普通工作日，才接近项目的真实水平。
更关键的是人均消费结构。免费开放能够降低门槛，但免票本身并不创造收入。项目需要从餐饮、零售、手作、住宿、游船、演艺、停车和场地合作中回收成本。如果游客平均停留不到90分钟，消费主要集中在一杯饮料和一次拍照，16.55万平方米的资产依然过重。
还要看商户政策退出后的表现。免租可以迅速填满街区，也可能制造虚假繁荣。免租期结束后，租金、扣点和物业费用能否被营业额覆盖，才决定招商成果能否沉淀。
所以，空城大概率能够被救活，重资产盈利仍然面临巨大挑战
如果非要判断这个项目未来的走向，小编认为可以分成三个阶段。
短期来看，大庸古城摆脱过去完全空置的状态，概率较高。湖南广电的传播资源、暑期节点、政府协同、集中招商和开业活动，足以让项目重新获得知名度与基本客流。至少未来6个月，大庸古城会比过去热闹得多。
中期来看，项目能否建立稳定经营，仍是五五开的局面。好六街、怪市和手艺巷解决了内容结构问题的一部分，却尚未证明能够支撑16.55万平方米的运营体量。205家店铺需要的不只是客流，而是足够高的营业额和持续复购。
长期来看，大庸古城实现稳定盈利的难度仍然偏高。24.43亿元的历史投资已经形成巨大沉没成本。司法重整可以降低债务、冲销部分资产价值，无法降低建筑面积，也无法让折旧、维护和内容更新自动消失。
这点从张旅集团最新财务数据也能看出来。2026年一季度，公司归母净利润达到3.06亿元，但其中债务重组收益约3.27亿元；扣除非经常性损益后，公司仍亏损2142万元，经营活动现金流净额仍为负数。
这组数字非常重要。它说明了，资本结构已经被修复，经营能力仍在等待验证。
因此，小编更愿意把这次重新开业理解为一次资产盘活实验，而不是一次成功宣告。湖南广电已经证明它能把一座沉寂古城重新推回公众视野，接下来需要证明的，是它能不能把节目能力变成产品能力，把粉丝流量变成游客消费，把活动日人山人海变成普通日稳定开门。
大庸古城最终能够成立的形态，可能也并非传统景区。它更适合成为张家界的城市公共客厅、夜间消费中心、综艺拍摄基地和青年内容试验场。游客可以免费进入，付费发生在具体体验中；本地居民可以反复使用，外地游客也有明确消费理由；大型活动负责全国传播，日常业态负责现金流。
这条路走通，大庸古城会成为国内重资产文旅盘活的重要样本。
这条路走偏，它也可能只是用更强的媒体能力，把原来的经营问题推迟两年重新出现。
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