乐居财经·进深 | 出品
陈海保 | 主播
2月3日，北投置业＋北京建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得通州宋庄镇丁各庄0703-6002地块，折合楼面价约1.79万元/㎡。
建设用地约4.85公顷，总建筑规模约13.22万㎡，其中计容地上面积约8.74万㎡，容积率1.8。
规划30栋住宅楼，总计约866户，户均建面100㎡+。
规划解读
这张黑乎乎的图纸暗藏三大玄机：
1、卓尔不群的景观楼王
楼栋行列式排布，高低错落、点板结合的布局，有利于塑造丰富的空间层次和视线通廊。
从楼栋朝向和建筑形态上大致分两个区：
东区12栋洋房是按地形走的，东向偏南超过20度；
西边3栋小高层，正南正北排列，朝向、立面形象，与其它楼栋都有较大差异。
洋房是行列式整齐排布，只有这3栋小高层是点状布局，立于小区西侧门户，像3个高大的哨兵。
看了下地图，项目西南方向是宋庄文化公园，这个朝向倒是能得到更好的景观资源。
相信设计师是经过认真考量的。
在外立面上，这3栋楼的南面做了弧型曲面造型；而洋房产品是直角直边，部分有坡顶设计。
2、长板楼栋里的零散楼号
15栋楼，为什么会出现30个楼栋号？
可以看到，两栋洋房之间，有一道明显加粗的线条。
这其实是楼体之间的缝隙，叫做变形缝。
也就是说，虽然楼栋是并排连在一起的，但其实是各自独立的建筑物。
这应该是北京最防震的楼盘了。
TIP：变形缝是伸缩缝、沉降缝和防震缝的总称。
建筑物在外界因素作用下常会产生变形，导致开裂甚至破坏。变形缝是针对这种情况而预留的构造缝，将整个建筑物沿全高断开，令断开后建筑物的各部分成为独立单元。
建筑变形缝装置由铝合金型材、铝合金板（或不锈钢板）、橡胶嵌条及各种专用胶条等组成 。
3、建筑高度突破上限
西侧3栋小高层建筑高度为46.5米。
出让指标显示，地块整体限高36米，局部可上提到45米。
这3栋楼的高度明显已经超标了1.5米，这1.5米，让整座楼的层高达到3.1米。
其余洋房都卡着层高3米的标准线，15层楼做到45米高已经足够了。为什么这3栋楼要突破限高？
总平图上也没有注明有装饰性构件或设备层。
不知道这1.5米的弹性空间是否在规定许可内，看后续审批情况。
最后再说下户型，大致分四个面积段：85/95/110/150㎡。
跳过了中间的120-140㎡面积段，稍微有点割裂。
这么设置的原因是否与周边竞品与关？
本月初才成交的首开6032地块，住宅楼面价约1.98万元/㎡。
两个项目距离只有600米，势必是贴脸开撕的局面。
开发主体
拿地一周后，项目开发主体北京北投和翼房地产开发有限公司成立，注册资本5000万元，北投置业控股60%，北京建工地产和新航城分别持股20%。刘辉出任项目公司董事长，总经理为季林涛。
三家股东均为均为市管国企，其中：
北京北投置业有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事为林海燕，经理为屈晨。公司注册资本2亿元，由北京城市副中心投资建设集团有限公司100%持股。
北京建工地产有限公司责任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事长为潘捷，经理为宋鹏。公司注册资本60亿元，由北京建工集团100%持股。
北京新航城开发建设有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事长为沙钢，经理为王淼。公司由北京城市副中心投资建设集团和北京新航城控股有限公司分别持股50%，后者为大兴区属国企。
区位地段
宋庄镇位于通州区北部，远在东六环外。
根据北京城市副中心规划，宋庄的定位是艺术小镇，附近商业业态以艺术馆、美术馆为主。当前城市界面一般，大量荒地之间的村庄房屋待拆迁，近年随着部分旅游资源的开发，餐饮业态逐渐发展起来，生活配套设施陆续落地。
宋庄目前在售楼盘也比较多，包括金地北京壹街区、建投国贸瑨上和城建国誉颂等。
6002地块在这些项目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。但是相比通州老城的梨园、八里桥等板块，地块目前周边暂无地铁直达，距离最近的地铁6号线潞城站将近5公里。
周边有谷德玛特购物广场、华联购物中心（六合新村店）、北京安贞医院通州院区、宋庄文化创意公园、路县故城遗址公园等生活配套设施。
2024年1月，宋庄镇部分村庄被列入城中村改造计划，标志着区域城市化的重大进展。
去年9月，宋庄镇政府公告，丁各庄等四村城中村改造项目安置房（梁各庄福运佳园、春和景明、朗芳园、通瑞嘉苑、后北营家园、召里家园）已具备交付条件，将启动安置房入住各项工作。