01.政策变化
重庆楼市四级政策促循环：转向存量运营，供需多维发力，改善型需求成去库存核心引擎
前三季度政策从“松绑”升级为“组合拳促循环”：2月重庆“22条”、8.28全国8份文件重构信贷体系、9.29中央财政首次贴息首套房贷、9.30重庆“37条”（公积金最高可贷200万元）四级政策接力；市场底层逻辑由“增量开发”转向“存量运营”，改善型需求成为去库存的核心引擎。
贴息新政落地即带动国庆看房与成交回暖——短期托底刚需、中期助力去库存与预期修复，但受期限、额度与门槛限制，影响更偏结构性、阶段性。
2026年9月29日，财政部等印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起对新发放首套商业性个人住房贷款（建面≤120㎡且总价≤150万元）给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息（中央财政担90%），单户贷款上限100万元，采取“免申即享”，执行期暂定1年；
重庆适配度极高：首套商贷利率约3.1%，贴息后降至约2.1%，让利约三分之一。
02.一二手整体变化
整体市场全国排名平稳，二手房撑规模、普宅缩量新规逆势增83%
03.新房供需变化
新房缩量价稳，库存承压，新规产品独立行情，旧规被迫降价
2026年前三季度住宅供应145.8万方、同比下降32%，成交282.5万方、同比下降17%，成交均价13754元/㎡、同比下降1%，
「缩量价稳」格局确立；整体广义存量降至4143万方（-1%），但按近6个月月均去化32万方测算，去化周期拉长至约130个月，库存压力仍在累积。
结构性分化更为关键：新规/四代宅产品成交均价18640元/㎡（+1%）、普宅均价11676元/㎡（-11%），「新规稳价、旧规降价」加速，新规产品成为本轮周期赢家。
04.产品结构变化
新房改善主导，四代宅/新规产品聚焦120-144㎡
2026年上半年重庆中心城区商品住宅主流面积段80-100㎡产品占比降低至38%，100㎡以上产品占比提升5个百分点、为55%，改善需求主导市场，成交向改善型产品倾斜；
四代宅/新规产品市场需求高度汇聚面积段100-144㎡，占比86%，集中度同比增长5%。
重庆中心城区四代宅/新规产品在售项目个数从2022年3个增至2026年前三季度末52个，分布范围持续扩大、普遍布局城市核心板块，已从个别尝试变为市场主流供给；前三季度47个新规项目累计成交6520套、83.4万㎡、155.5亿元，成交均价18640元/㎡，占中心城区住宅成交面积近三成
05.营销变化
营销重心从价格让利转向价值传递，通过“所见即所得”的可视化场景构建体验式营销
过去主流楼盘渠道分销点位整体偏高，区间 4%-7%，营销以产品发布会为核心，集中宣讲输出产品价值形成市场共识；
2026 年项目分销点位回落至 2%-6%，营销逻辑转向具象实景打造，依托高得房率户型，落地下沉式庭院、实景园林、仪式感归家动线、大尺度中庭湖等场景，靠实景体验传递产品差异化价值，直观打动客户。
06.二手房变化
刚需托底、改善抬头、 80-120㎡占比44%、品质板块领涨，刚需价格偏弱
二手房面积段80㎡以内刚需产品占比29%，保持稳健；80-120㎡产品占比升至44%、较2025年提高1个百分点，
改善型需求继续抬头；板块分化加剧，C2（近郊品质）、U2（城市品质）份额分别升至38%、31%，合计近七成；C1、O1板块靠低价唤醒成交，价格稳定性偏弱。
01.新房市场
2026年重庆中心城区住宅全年成交规模预计在420-460万方。新房价格走势分化，新规项目集中入市、成交占比走高支撑房价，旧规项目以价走量拉低整体均价，全年新房均价预计在2025年13867元/㎡基础上保持平稳。
02.二手房量价
二手房延续高热，仍以价格优势为成交驱动力，前三季度月均去化101.6万方，预计2026年全年成交约1219万方。
03.一二手房竞争格局
前三季度二手房成交份额由2025年73.4%升至76.4%，存量房成为楼市交易主力。新房端新增供应持续走低，新入市产品以新规/四代宅改善产品为主，刚需与置换客群加速流向二手房，预计二手房份额将进一步提升。
04.竞争格局
重庆中心城区预计还有10个纯新住宅项目入市，总计容建筑面积约79.4万㎡，产品高度集中，预计全为新规好房子/四代宅产品。其中大石坝板块、鸳鸯板块竞争强度高，分别有东方云锦和远达新地块面世；大坪、南坪竞争强度低，要么板块断供、要么单一开发商补货。对于开发商而言，精准的板块选择、清晰的产品定位、灵活的价格策略，将是在后续市场中突围的关键。
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