9月2日，长实发展旗下港岛半山波老道21号二期「应天」以招标形式售出16楼10号室，实用面积2,153平方呎，四房双套间隔，成交价逾1.59亿港元，呎价约7.4万港元，刷新项目开售以来标准分层户的成交价及呎价新高。长实营业经理陈咏慈表示，项目稀缺地段与高私密规划向来受实力买家青睐，此次成交反映高端需求依然殷切。不过，把它放回上半年数据与供应结构中看，结论更接近市场真实：豪宅在回暖，但回暖是有选择性的。
亿级个案背后是上半年500宗大额登记
市场统计显示，2026年上半年全港5000万港元以上的私人住宅买卖合约登记超过500宗，涉资527.2亿港元，同比分别增长24.9%与25.5%，两项数据已相当于2025年全年的66.8%和68.2%，机构预计全年成交有望回到2021年以来的高位区间。应天这笔亿级成交，正是大额资金持续流入香港豪宅市场的延续动作。
价格层面同样有支撑：反映二手楼价的中原城市领先指数CCL最新报161.54点，年内累计升幅约一成，楼价自低位回升近两成，近几周在160点上下高位整固。量价环境与大额成交互为印证，个案并非凭空冒出。
稀缺供应与招标机制撑起新盘溢价
应天位于波老道上端，前望中环金融枢纽与维多利亚港，背靠宝云山、歌赋山一带山峦；全盘仅66伙，横排式规划令每户互不对望，配私人升降机大堂，主力为三房及四房双套大宅。项目6月首推招标，数周内已售出两套顶层连天台大宅，其中一套呎价12.6万港元，刷新今年全港一手住宅呎价纪录。
供应端的解释更为关键。市场人士指出，中环半山一带新增连片纯住宅用地近乎枯竭，全新一手顶豪在整体住宅供应中占比不足1%。招标价高者得，既让买家自由出价，也不扰动价目表，成为稀缺资产定价的主流方式。呎价7.4万，本质上是一手稀缺资产在竞价机制下的再定价。
纪录之内同样有分化
需要留意，这条标准分层户纪录与此前顶层天台户的12.6万并非同一产品线：前者是66伙中的常规大宅，后者是带天台与私家泳池的特色单位，两者呎价相差近四成。豪宅内部价格分层明显，顶豪纪录不能简单外推至全盘。
二手市场同样印证分化。山顶南区上半年录得121宗一二手豪宅成交，涉资151.38亿港元，宗数创近5年新高、金额创近8年新高；但同期个别楼龄较长的二手豪宅放盘多年、累计让价数千万仍未售出。资金追逐的与其说是「豪宅」品类，不如说是「全新、稀缺、地段独特」这几个属性。
内地买家主导结构，热度难直接传导至普宅
买家结构上，市场机构统计显示，山顶南区内地买家占比已由约五成升至约七成，本地客约占两成，欧洲等海外回流资金约占一成。香港跨境财富管理中心的地位，叠加留学经济带来的住宿与租赁需求，为高端住宅提供持续承接力，业界预计一手豪宅价格年内稳中有升。
但对普通置业者，参照意义有限：大额豪宅成交以现金购买力为主，对按揭成本敏感度低；而整体市场仍处高位整固，有机构研报提示楼价在连升后进入盘整阶段。豪宅热度更多是资金面与信心面的信号，不宜直接推导为普宅普涨的依据。
结语
应天这笔1.59亿港元成交，至少可读出三层信息：高净值资金回流香港高端物业的趋势未中断；稀缺一手豪宅与二手老豪宅、顶豪与标准户之间的分化在加深；亿级个案只是结构性回温的注脚，不等于全面行情。对关注香港市场的高净值人群，关键是分清买的是稀缺资产配置还是居住需求，前者看供应稀缺性与流通性，后者看生活配套与持有成本。回到自身需求做决策，才是更稳妥的方式。
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