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2026年“两会”今日开幕。
今年是 “十五五” 开局之年，物业服务作为基层治理 “最后一公里” 与民生刚需，成为全国两会重点议题。
结合代表委员提案、地方试点与部委导向，今年物业政策将围绕修法强规、信用监管、业主自治、资金透明、智慧治理、老旧小区全覆盖六大方向发力，推动行业从 “规模扩张” 转向 “品质与合规双提升”，重构业主、物业、政府三方共治新格局。
克而瑞物管对“两会”物业相关内容做了前瞻梳理，与各位物业人一起分享。
四大关键政策落地，直击行业痛点
两会释放明确信号：以《物业管理条例》修订为核心，完善与《民法典》衔接的法治体系，解决权责不清、监管乏力、维权成本高等痛点。
多位代表建议明确物业、业主、业委会、街道、监管部门五方法定权责，细化服务标准、收费定价、公共收益、维修基金使用等操作规范，统一服务清单与考核指标，强化刚性处罚与退出约束。
同时，政策将聚焦全链条监管，推动住建、市场监管、发改、司法等部门协同，建立物业纠纷多元化解机制，简化诉讼程序、速审速判，从源头减少物业合同纠纷占用司法资源的问题，让维权 “有路可走、有规可依”。
1. 信用监管全国联网，“劣者出局” 成常态
今年两会重点推进全国统一物业信用评价体系，将服务质量、收费规范、投诉处理、履约情况纳入核心评价，结果与招投标、项目承接、收费浮动直接挂钩。对严重失信、侵害业主权益的企业，实施限制准入、强制清退、市场禁入；对优质企业给予政策扶持、招投标加分，形成 “优胜劣汰” 的市场机制。
北京、深圳、哈尔滨等试点已先行落地：每半年开展物业综合评价，信用分级与差异化监管绑定，2026 年有望向全国推广，实现物业信用 “全国一张网”。
2. 收费与服务透明化，质价相符破 “糊涂账”
针对 “收费不透明、服务不匹配” 顽疾，政策明确三大方向：
一是，推广菜单式分级服务，由住建部门制定统一标准，明确保洁、安保、维保等量化指标与对应收费，业主按需选择；
二是，普及酬金制 / 信托制 / 信酬制，物业费、公共收益存入业主共管账户，物业提取固定酬金，收支全公示、可追溯；
三是，公共收益专项用于小区改造、抵扣物业费，长沙等城市已启动公共收益专项审计，严查侵占挪用。
3. 业主自治松绑，破解 “成立难、运行难、换物业难”
简化业委会成立流程，放宽参选资格、优化表决规则，强化党建引领与专业支撑，让业委会真正成为业主权益 “守护者”。同时优化物业退出机制：取消 “业委会成立” 前置条件，合同到期原物业无条件退出；表决难时可通过司法裁决更换，打破 “服务差、换不成” 的僵局，保障业主选聘权。
4. 老旧小区分类施策，实现物业全覆盖
结合城市更新与 “好房子、好小区” 建设，政策对老旧小区实施ABC 分类治理：A 类成熟小区配专业物业 + 业委会；B 类开放式小区 “大区划片、团购物业”；C 类薄弱小区先政府托管、再市场化转型。同时将物业服务提升纳入老旧小区改造专项资金，通过财税优惠支持适老化、智能化改造，破解 “改后失管” 难题。
此外，两会明确推动智慧物业升级，依托大数据、物联网建设全市统一社区治理平台，集成电子投票、财务公示、投诉处理、设施监控等功能，实现表决可追溯、资金可监管、服务可量化。鼓励物业企业向 “物业 + 养老、托幼、家政” 延伸，打造 15 分钟生活服务圈，从基础物业服务向生活服务运营商转型。
全国与地方“两会”物业相关提案
克而瑞物管通过梳理全国 / 地方代表委员物业相关提案，可以发现聚焦于以下几个方面：
1. 法治先行，代表委员联名呼吁修法
今年两会释放明确信号：以《物业管理条例》修订为核心，完善与《民法典》衔接的法治体系，解决权责不清、监管乏力、维权成本高等痛点。
全国人大代表方燕：加快完善物业管理法治体系，明确物业、业主、业委会、街道、监管部门五方权责；细化服务标准、收费定价、公共收益、维修基金使用等操作规范，统一服务清单与考核指标。
多位代表共同呼吁：用刚性法规终结 “物业任性、业主弱势”，从源头化解社区矛盾。
2. 信用监管全国联网：
两会重点推进全国统一物业信用评价体系，代表委员提案高度聚焦：
方燕代表：建立信用与收费、招投标、市场准入强挂钩机制，对严重失信、侵害业主利益、拒不整改企业依法强制清退。
熊娅代表（湖南）：构建 “准入 — 运营 — 退出” 全链条监管，推行物业 “红黑榜”，对整改不力企业限制招投标、吊销资质，建立街道应急托管机制，防范 “甩锅跑路”。
王艳委员（山西）：将信用档案作为物业 “紧箍咒”，用信用分级实现优胜劣汰。
政策落地后，“劣者出局” 将从口号变为制度，行业洗牌加速。
3. 收费透明化：
针对 “收费不透明、质价不符” 顽疾，代表委员集中提出解决方案：
熊娅代表：推行菜单式分级收费，保洁、安保、维保明码标价，像点菜一样透明消费，实现质价相符。
林连生委员（福建）：试点信托制物业，设立业主共有资金共管账户，收支全流程线上公开，每一笔钱可追溯。
肖江涛委员（海口）：全国推广信酬制，小区收入归业主，物业拿固定酬金，从制度上根除 “糊涂账”。
丁云亮委员（陕西）：规范车位管理费、公摊收费，出台限价与指导标准，禁止违规占用共有空间经营。
委员共识：透明才是信任的基础，公共收益必须全额归业主、专项使用、定期公示。
4. 业主自治松绑
换物业难、业委会成立难，是今年提案 “爆点”：
方燕代表：取消 “业委会成立” 作为更换物业的前置条件，合同到期原物业无条件退出；无业委会小区由街道指导业主直接表决。
陈友坤代表：优化 “双过半” 表决，对投诉高企、拒不整改物业，允许通过司法裁决更换，打破 “换不成” 僵局。
李玉梅代表：放宽业委会参选资格，优化表决规则，强化党建引领与专业支撑，让业委会真正 “能办事、好办事”。
这一系列提案若落地，将彻底改变业主与物业的力量平衡。
5. 维修基金与举证责任：
方燕代表：维修基金建立公示、审批、审计、追踪全流程监督，严防挪用虚报。
胡双代表（河南）：物业起诉业主欠费时，由物业承担已履约举证责任，举证不能则减免费用，大幅减轻业主维权负担。
6. 服务延伸：物业 + 养老、智慧治理
唐浩委员（四川）：支持物业开展社区助餐、居家养老，给予补贴与水电气居民价优惠，将养老服务纳入物业信用评价。
陈绍星代表（温州）：建设全市统一智慧物业平台，实现电子投票、财务公示、投诉处理一网通办，便利老年业主参与表决。
从 “管物业” 到 “优服务”
开启高质量发展新周期
2026 年两会物业政策，本质是以法治定规矩、以信用强约束、以透明破矛盾、以科技提效率，回应群众 “住得安心、服务舒心、花钱放心” 的核心诉求。对物业企业而言，合规经营、服务提质、数字化转型、多元服务是必答题；对业主而言，维权渠道更畅通、自治权利更落地、居住品质更有保障；对行业而言，将告别粗放增长，迈入规范化、透明化、精细化、智慧化的高质量发展新阶段。
克而瑞物管认为，未来，随着政策落地与地方细化，物业行业将真正成为基层治理的重要支撑、民生幸福的关键载体，实现 “小物业” 撬动 “大治理”、服务 “大民生”，或将呈现以下趋势：
合规成本提升，行业洗牌加速：中小物业因信用不达标、服务不规范被清退，头部优质企业凭借合规能力、数字化水平抢占市场，行业集中度持续提升；
盈利模式重构：从 “包干制模糊盈利” 转向 “酬金制透明盈利”，公共收益规范化倒逼企业靠服务提质增收，而非灰色收益；
民生属性强化：政策向保障型、普惠型服务倾斜，老旧小区、保障性住房物业将获更多政策支持，兼顾民生底线与行业可持续发展；
治理效能升级：党建引领下的 “社区 + 业委会 + 物业” 三方联动常态化，基层治理与物业服务深度融合，从 “管理” 转向 “共治”
- The end -
