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榆竹里

滨海新港改善型住宅洋房

天津联排销售总价榜第7名

约 30000 元/m²

好房点评得分 6.4 分

6.3 区域

7.0 项目

6.0 市场

5.3 口碑

点评资讯

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克而瑞好房评测榆竹里

6.4

楼盘评测得分

6.3

区域

7.0

项目

6.0

市场

5.3

口碑

亮点综述

评测时间：2026年01月29日

榆竹里是一款以低密舒适性为核心卖点的改善型住宅，其1.2容积率与超高车位比在细分市场中具备独特优势，适合注重私密性、多车家庭及对圈层有要求的本地改善客群。然而，项目在开发商背书、物业服务、教育医疗配套及轨道交通等方面存在明显短板，限制了其综合竞争力与即时宜居价值。建议目标客群若看重长期低密居住体验且能接受配套兑现的不确定性，可将其纳入考量；但若对品牌保障、成熟配套或资产流动性有较高要求，则应优先考虑格调榴园、贻成华府等综合实力更强的竞品。未来若区域界面升级或交通配套落地，项目或有补涨空间，但当前需审慎评估其兑现风险。

区域价值 6.3

产业评价

9.01

地段评价

4.07

交通评价

6.02

教育评价

8.08

商业配套

5.52

医疗配套

7.62

生态评价

4.07

综合七大维度评估，榆竹里项目得分为6.24分（满分10分），在同赛道改善型项目中处于中下游水平。项目依托滨海新区新港板块的国家级产业战略，产业动能强劲，但地段能级、生态资源与教育配套明显滞后，与其洋房+联排的改善定位存在错配，整体呈现“强产业、弱配套”的结构性特征。

项目价值 7.0

社区规模

6.34

容积率

9.75

绿化率

4.30

得房率

5.28

精装评价

7.08

车位比

9.75

社区配套

6.34

榆竹里在产品力综合测评中展现出鲜明的低密改善特征，容积率（9.75分）与车位比（9.75分）表现卓越，构成其核心竞争力；社区配套（6.34分）虽有亮点但整体配置尚显单薄。项目以洋房+联排形态锚定改善客群，在空间尺度与停车资源上具备显著优势，但在得房率（5.28分）与绿化率（4.3分）等关键体验维度存在明显短板，需通过精准客群匹配实现价值最大化。

市场表现 6.0

价格合理性

4.88

销售情况

4.97

价值潜力

8.09

榆竹里作为天津开发区新港板块的改善型低密项目，依托国家级开发区与自贸区战略叠加优势，在产品稀缺性与区域长期价值上具备一定基础，综合得分呈现‘高潜力、低兑现’特征。然而受制于当前区域市场低迷、定价偏高及去化乏力，项目整体表现未达预期，需在价格策略与客群精准触达上做出调整。

市场口碑 5.3

开发商口碑

4.45

项目口碑