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万物云 | 不是所有撤场，都是坏消息

克而瑞物管 · 2026-07-18 10:26:02

万物有云“拂柳杂谈”发表《不是所有撤场，都是坏消息》一文，认为物业有序撤场并非行业衰败，而是行业新陈代谢、走向成熟的标志；物业兼具市场与民生双重属性，矛盾根源是两类规则边界混淆，需完善标准化退出机制，实现市场契约与民生兜底权责归位。

在克而瑞物管看来，此言肯綮。存量时代物企告别粗放扩规模，主动清退亏损、低收缴低效项目，是理性经营调整，集中资源深耕优质项目，扭转“重规模轻盈利”旧模式。企业拥有合法退出权，不应被道德捆绑；同时行业需补齐退出流程、交接、临时托管制度短板，规范有序退场，避免空窗失管，推动行业从“跑马圈地”转向质价匹配、可持续运营。

本期我们分享此文，以飨读者。

以下为正文：

今年以来，物业企业退出在管项目的消息，在社交媒体上引发激烈讨论。

相对于以往对物业的污名化“物业既然不赚钱，为何还赖着不走，一定有猫腻”，这次反转了。

“物业撤了，行业撑不住了”“物业撤场，看业主怎么自治吧”标题足够耸动，传播足够迅速，事实却被极度简化。

一个物业项目的退出，可能来自合同到期后不再续约，可能来自业主依法重新选聘，也可能来自双方协商解除。还有一些项目，长期收费不足、服务成本倒挂、管理难度持续上升，企业继续投入已经难以维持基本经营。

结果相似，性质未必相同。

当接管一个小区是正常的市场行为早已成为普遍共识，为何同样是市场行为的退出，却被反复炒作和夸大？当业主可以依法更换物业，物业企业退出项目为何屡屡受到道德质疑？

01撤场，是一场新陈代谢

过去二十多年，物业行业伴随行业红利快速成长。

对于物业公司而言，一些项目利润微薄，一些项目管理难度较高，还有一些项目的收费标准从一开始就难以覆盖服务承诺。但只要新增项目足够多，规模持续增长，单个项目的问题就可能暂时被掩盖。

如今，行业环境已然改变。

不动产存量时代，新增项目减少，资本市场对管理面积的关注也逐渐让位于收入质量、现金流和盈利能力。企业开始重新审视每个项目：物业费能否覆盖人工、物料和设备维护成本，收缴情况能否支撑稳定投入，服务承诺与收费水平是否匹配，项目能否融入区域管理网络。

头部物业企业退出部分低效、亏损或缺乏协同价值的项目，是对过去粗放扩张的一次修正。企业开始清理无效规模，把有限的人员、资金和管理资源投向更有能力做好服务的项目。从这个角度看，退出能力也是经营能力的一部分。

一家物业企业管理面积很大，项目却长期亏损，服务质量依靠压缩人员和投入勉强维持，这样的规模很难支撑长期发展。企业主动放弃难以经营的项目，说明行业开始从“管得多”转向“管得好、管得久”的良性状态转型。

企业当然也要为过去的决策负责。但让一家企业无限期留在失去经营基础的项目中，同样无法解决问题。项目持续亏损，企业只能减少配置、压缩投入、降低服务频次。小区看似仍有物业，实际服务能力却在缓慢下降。与其维持一段逐渐失效的服务关系，不如在程序清晰、交接顺畅的前提下，让项目重新匹配适合的服务标准、收费水平和管理主体。

撤场带来的变化，可能比“留在原地”更有价值。它让企业重新审视扩张逻辑，也让项目长期积累的问题无法继续被规模增长掩盖。

02把市场还给市场，让民生回归民生

物业服务自诞生之初，便兼具市场化服务与基础性民生双重核心属性，行业所有矛盾痛点，本质都是两套规则的混淆错位。

物业服务首如果是纯粹的市场契约行为，就要恪守市场化规则与契约精神。

物业与业主基于平等民事合同建立服务关系，物业选聘、服务标准、收费定价、合同履约、进退留存，全程遵循市场双向选择原则。作为市场化服务主体，物业企业付出对应成本、提供约定服务、获取合法收益，是市场经济的基本逻辑。

从市场契约维度看，权利与义务必须双向对等。业主拥有完全的市场选择权：可依据物业服务品质、履约情况、定价合理性，依法要求整改、协商调价、到期不续聘，乃至更换物业企业。对应的，物业企业同样享有市场主体权利：面对物业费长期收缴率低迷、项目持续亏损、业主恶意违约、管理环境失衡的情况，有权依据合同约定、遵循合法流程退出项目，无需承担因此被道德捆绑。

与此同时，物业服务覆盖小区安保、环境保洁、电梯运行、消防巡检、公共设施运维等基础刚需，直接维系千万家庭的日常生活运转，具备不可中断的准公共产品属性。民生服务的核心底线，是社区基础服务永续不断、居民基本生活不受影响，这也是物业服务区别于普通商业消费的核心特质。

但民生属性须依托全员足额缴费或者国家补贴兜底机制。社区所有基础服务都有刚性成本，保洁安保薪酬、设备维保耗材、公共能耗支出、消防运维开支不会凭空减免，更不会因部分业主欠费而消失。想要保障民生服务100%稳定、全天候在线、无间断供给，需要建立全覆盖、可兜底的缴费体系，让服务成本有稳定、可持续的资金支撑。

纵观物业行业的乱象，根源始终是边界模糊：用民生义务绑架市场主体，要求企业无限尽责、持续输血；用市场自由弱化民生责任，纵容个人违约、破坏公共兜底。

想要彻底破局，关键在于权责归位、机制分家；

把市场还给市场，就是坚守契约精神、尊重市场规律；

让民生回归民生，就是以足额稳定的费用，支撑不间断的基础服务。

03成熟的行业，需要完整的退出机制

物业企业退出项目，涉及的不只是企业与业主之间的一份合同。对于物业退场，比起夸大其词和道德绑架，更应该关注的是退出机制是否完善。

原物业离开、新物业尚未进场的空窗期，门岗、保洁、电梯、消防和设施设备仍需正常运行。任何一个环节处理不当，都会成为居民生活的大问题。

目前，物业行业对于进场已经形成相对明确的程序，但退出环节仍存在不少模糊地带。

企业需要提前多久告知，业主应当何时启动新物业选聘，设施设备由谁查验，公共收益和预收费用如何核对，短期无人接管时由谁维持基础服务，这些问题在实践中经常缺少统一、清晰的操作标准。

一场平稳的退出，需要给各方留下足够的准备时间。

企业决定不再续约或者依法启动退出程序后，应及时说明合同状态、退出原因、计划时间和交接安排。业主大会、业委会或其他业主组织，也应同步启动续聘、重新选聘或自行管理程序。

街道社区和行业主管部门不应等到撤场临近才介入。对于矛盾复杂、交接困难的项目，应尽早组织沟通协调，明确各方责任和时间节点，避免普通合同纠纷演变成社区运行风险。