2026年3月，深圳楼市“小阳春”如约而至。
但与往年不同的是，这轮行情并非普涨，而是冷热分化明显。
在众多项目中，一个标志性事件格外引人注目：
号称“从不打折”的新世界香蜜四季，终于低下了高昂的头。
这个位于福田香蜜湖板块的代表性新盘，自2025年9月开盘以来，一直以13.48万/㎡的备案均价傲视群雄。
然而进入2026年小阳春，项目开始推出限时优惠、折扣等政策，折后均价降至12-12.6万/㎡，调整幅度约6%-9%。
对于一直观望的改善型买家而言，这意味着约1200多万就能买到三房，而且还是在香蜜湖。
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香蜜湖十年等一盘，为何也要降价？
香蜜湖作为深圳传统豪宅区，过去十年几乎没有新增住宅用地供应。
上一次新房入市还要追溯到2023年10月的深业中城，当时创下2794批客户认筹、中签率仅6.8%的神话。
新世界香蜜四季作为香蜜湖华泰小区旧改项目，历经16年开发周期，终于在2025年9月正式开盘。
项目总建面约46.68万㎡，涵盖住宅、高端公寓、星级酒店、商业MALL等多种业态，定位为香蜜湖片区的压轴大戏。
然而，即便是这样的稀缺项目，在市场面前也不得不做出让步。
根据深圳住建局平台显示，香蜜四季家园首批拿证房源152套。
截至目前，已备案、已录入合同状态的房源超过75%，剩余的30多套期房待售，这一波以91折促销，大概率是为加速去化，为下一批房源的入市而做的前期准备。
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观望者开始出手，性价比成关键
随着新世界香蜜四季价格的适度调整，很多原本在观望的买家开始认真盘算起来。
根据置业顾问整理的价格，香蜜四季折后区间大致为：
105㎡三房两卫折后约1221-1325万；
120㎡四房两厅三卫折后1250-1600万；
143-145㎡五房三卫折后约1756-1908万；
220平折后约3000-3100万；
280平折后约3800-3900万……
1200多万买三房，建面约123-145㎡，单价约12万/㎡，200+㎡以上大户型折后在3000万以上，这样的价格在香蜜湖片区属于什么水平？
在深圳贝壳平台查询到，项目周边二手房价，目前香蜜湖水榭花都二手挂牌均价约21万元/㎡，实际成交17万/㎡；东方玫瑰花园约10.1万元/㎡，缇香名苑约9.1万元/㎡。
以上都是开盘较早的二手小区，同片区的次新盘天健天骄，二手房价已经破发。
天健天骄南苑，2月最新的挂牌均价约12.3万/㎡，实际成交价在11万/㎡，据周边中介门店介绍，大部分的100+出头三房户型，成交均价在10万/㎡；入市较晚的北庐，目前的成交价格也在11.5万/㎡。
新世界香蜜四季12-12.6万/㎡的折后价格，有新规房的实用优势，但这个价格，在香蜜湖片区能否具有竞争力，只能交给市场去验证。
金牌案场数字战队决策专家分析指出，新世界香蜜四季的价格调整，再次验证了房地产市场的基本规律：
没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。
即使是香蜜湖这样的顶级豪宅板块，也需要根据市场变化灵活调整价格策略。
