北京集中式长租公寓的竞争，正在从外围板块向核心区回流。2026年9月，乐乎公寓·亚运村店开业，225间房，落在北四环东路118号南侧的安慧桥东片区——这是乐乎在北京少有的北四环绕内亚奥核心区项目。
放在更大的背景里看：乐乎集团全国管理规模已突破8万间、服务近40万租客、合作资产达200亿元；2026年中租客调查显示，集中式公寓租住比例升至22%，较2025年同期提升10个百分点，整租独居占比34%，一线及省会城市均超35%。独居，正在成为租赁市场的主流需求。
亚运村店就是冲着这批人做的。它把核心区存量物业改造成19–31㎡的小户型，配上六大公区，是一次典型的「小面积、高场景密度」尝试。
图 1 乐乎公寓·亚运村店项目核心档案卡
类别 | 内容 |
项目名称 | 乐乎公寓·亚运村店 |
地址 | 北京市朝阳区安苑东里三区9号楼 |
运营主体 | 乐乎集团（创业系） |
开业时间 | 2026年9月 |
总房源量 | 225间 |
户型面积 | 开间约19–23㎡、套房31㎡，另有企业定制双床户型 |
租金区间 | 官网挂牌5014–7650元/月（具体户型价格以项目最新公示为准） |
杂费 | 水费100元/月、电费1.3元/度 |
押付方式 | 押1付1、押1付2（租期＜3个月）；押1付3 |
租期折扣 | 5个月起0.95，8个月起0.92 |
距地铁5号线惠新西街北口站约400米，步行约300米到安慧桥东公交站。5号线可直达惠新西街、立水桥方向，望京与CBD方向需换乘。
商业配套按距离排开：安贞环宇荟及新辰汇约800米，新辰里购物中心、北投购物公园、伊藤洋华堂约1公里，盒马鲜生约1.3公里，唐人街约1.9公里。楼下配套果蔬生鲜超市、24小时便利店和肯德基。休闲资源包括元大都遗址公园、国家体育场、鸟巢文化中心等。
开间约19–23㎡：方正户型，开放式或独立小厨房，干湿分离卫浴，双人床，大容量收纳，会客与阅读分区。全屋精装，冰箱、洗衣机、空调、宽带、智能门锁、书桌、床垫、衣柜齐全。
套房约31㎡：配置相同，采光更充足。
双床定制户型：面向初创公司员工宿舍与企业批量租赁。
19–23㎡在北京核心区属于小户型，空间紧凑但满足核心租住需求，同时公区进一步扩充服务和体验。项目配置六大公区：啡常乐乎吧台（日咖夜酒，夜间店长调酒，提供特调、古典、尼格罗尼）、带岛台的共享厨房、健身房加瑜伽室、阅读自习空间、拼豆DIY手作区、会议室/多功能室。社交、运动、办公、手作四类需求全覆盖，这个场景密度在北京白领公寓里偏高。
项目租金若以5014元/月计，加上网费50元、水费100元，固定附加150元，月均居住成本约5164元起（不含电费）。
关键是坪效。按挂牌起租价5450元与19㎡简单测算，坪效约9.6元/天/㎡，而亚奥板块白领公寓均值仅4.92元/天/㎡，板块个人散盘更低至3.16元/天/㎡、个人一房3.54元/天/㎡。
乐乎集团2014年创立，深耕11年，业务覆盖投资管理、开发建设管理、运营管理，构建「F+EPC+O」全链条模式，品牌矩阵含乐乎公寓、乐乎青年社区、芷岸、怀庭、起程。据克而瑞监测，乐乎集团朝阳区运营约9446间房，2026年8月平均出租率92.6%、坪效约3.89元/天/㎡。
同板块的乐乎公寓酒店芍药居店更值得参照：281间，2024年4月开业，2026年8月出租率94%、坪效11.72元/天/㎡，同板块均值8.86–9.85元/天/㎡；得房率80%、层高2.7米、人房比1:70、年付享1个月免租。这说明乐乎在小体量高坪效产品上是具备运营兑现能力是的（此为同集团参照，非亚运村店数据）。
适合：25–34岁城市独居青年，月租金预算5000–7600元，在亚奥、望京或CBD方向通勤，重视独立户型隐私又需要公区社交，能接受19–31㎡的白领与自由职业者；以及有员工宿舍、批量租赁需求的企业客户。
图表2：亚奥/北苑板块集中式公寓坪效租金对比
数据来源：克而瑞，截至2026年8月
亚奥、北苑、太阳宫板块2026年8月白领公寓平均出租率92.39%、坪效4.92元/天/㎡，服务式公寓坪效9.86元/天/㎡。横向看：亚运村店面积段与融寓北苑店（13–38㎡）、立水桥自如寓Lite（17–38㎡）重叠度最高，但租金下限高出2000元以上，坪效测算值9.6元/天/㎡也远高于两者的7.69与4.31元/天/㎡；与龙湖冠寓关庄店相比面积更小、租金中位更高，溢价点在公区场景而非空间；与佰舍LITE-奥体中心相比租金更低、面积更小，定位是「白领独居」对「高端服务式」；同集团芍药居店11.72元/天/㎡的坪效与94%出租率，是亚运村店最直接的运营参照。
核心优势
① 北四环绕内亚奥核心区，5号线惠新西街北口站约400米；
② 19–31㎡独立户型、干湿分离全屋精装，无合租摩擦；
③ 六大免费公区，日咖夜酒与共享厨房为差异化场景；
④ 0中介费，5个月起0.95、8个月起0.92租期折扣降低持有成本；
⑤ 乐乎集团8万间管理规模与朝阳92.6%平均出租率背书。
需理性看待
⑥ 坪效测算值显著高于板块散盘3.16元/天/㎡；
⑦开间面积偏小，收纳与居住尺度受限。
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本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师于亚静撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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