在本轮房地产深度调整中，城市间的结构分化正在加速。
图：克而瑞深度智联
据丁祖昱评楼市观点，西安、杭州、成都这类城市，改善结构更为稳固；120-140㎡主流面积段成交占比全部稳定在30%以上。
这类城市呈现出高度统一的特征：刚需小面积段产品持续退潮，90㎡以下产品成交占比均压缩至10%以内；市场购买力高度集中在舒适度更高、功能性更强的改善型产品。
西安正是这一判断的典型样本。
面积段结构演变：刚需退潮、改善崛起
先看核心的面积段结构。
据克而瑞数据，2024年1月至2025年12月累计，西安商品住宅成交面积中90㎡以下65.85万㎡、90-120㎡302.79万㎡、120-140㎡321.01万㎡、140㎡以上708.81万㎡，120㎡以上产品合计占比进一步放大，与"市场购买力高度集中在改善型产品"的判断高度吻合。
价格与总价结构印证：购买力向改善集中
据克而瑞数据，2025年西安商品住宅成交均价18621元/㎡，成交套数46881套（同比下降17.37%），成交面积630.11万㎡，套均价约250万元/套。
整体成交量虽有下行，但成交结构持续向改善端集中。
分面积段看，2024年1月至2025年12月累计成交均价随面积段升高而抬升：90㎡以下13657元/㎡、90-120㎡15950元/㎡、120-140㎡17277元/㎡、140㎡以上21817元/㎡，反映高品质改善产品对价格中枢的支撑作用。
价格随面积段升高呈明显梯度，改善及高改产品的价格韧性成为支撑市场的关键（数据来源：克而瑞，2024/01-2025/12累计）。
总价结构同样印证这一逻辑。
据克而瑞好房数据，西安200-300万元区间成交套数最多、150-200万元区间紧随其后，主流改善需求已成市场共识。
区域与产品端印证：分化加剧、产品迭代
产品端持续迭代。
当前得房率超100%已成为新盘普遍卖点，140㎡左右户型得房率最高超140%，四代宅推动"提质缩量"；
与此同时，100㎡左右高性价比小户型出现，通过高得房率放大实际使用空间，使原有面积段占比结构出现微调，但改善化的产品逻辑并未改变。
此外，市场两极分化加剧，小面积产品价格环比降幅较大，而大面积产品价格更稳定。
趋势判断与后续走向
综合量能、价格、客群、区域与产品五个维度，可以得出清晰判断：
西安已进入以改善为主导的存量竞争阶段，购买力将继续向舒适度更高、功能性更强的改善型产品集中，"刚需改善化、改善高端化"趋势延续。
就后续走向而言，随着"好房子"建设标准落地、四代宅普及与得房率提升，产品力驱动将取代规模速度成为竞争核心；核心区域高品质项目韧性延续，远郊及产品力不足项目去化压力不减；总价段中枢有望稳中趋升。
对行业而言，这意味着竞争逻辑的根本转变。
房企需从追求规模转向深耕产品力，在户型设计、建造工艺、智能科技、绿色健康与社区服务上实现实质突破，方能穿越周期，在西安这一改善结构日益稳固的市场中锚定长期价值。