均价40745元/㎡，总价424万起！姑苏首个抬板墅区领证，预计9月首开

近日，金茂姑苏满元领取首批商品房预售许可证，作为金茂时隔14年重回姑苏核心之作，同时也是金茂苏州首座“满系”作品，值得关注。

金茂姑苏满元，本次取证共计172套房源，整体备案均价约40745元/㎡，面积区间约113-195㎡，备案单价区间约34732-57600元/㎡，备案总价区间约424.26万元-1098.37万元。

取证楼栋涵盖洋房、叠墅两类产品，其中洋房为3、6、10、12号楼，共计148套；叠墅为2、5、8号楼，共计24套。

洋房户型面积约113-140㎡，单价区间约34732元/㎡-45076元/㎡，总价区间约424.26-632.02万元。

叠墅户型面积约170-195㎡，单价区间约40267-57600元/㎡，总价区间约715.78-1098.37万元。

从价格分布来看，洋房约420万左右即可上车，叠墅门槛则在715万左右，价格梯度覆盖了从品质改善到终极改善的不同需求层级。

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金茂姑苏满元位于姑苏区南门板块，前身是原沃尔玛地块。

今年3月，金茂以总价65124万元竞得该地块，楼面价为16500元/㎡。地块分A、B两区，其中A区规划为酒店，B区为住宅。

从位置上看，项目地处人民路中轴南侧。人民路贯穿姑苏古城南北，号称是苏州的城市脊线，沿路两侧多是城市精神空间、名胜古迹等。项目紧邻地铁4号线，周边有汇邻广场、苏纶文创园、市实小、南环实验中学等配套，生活质量不言而喻。

就项目本身而言，金茂姑苏满元容积率仅1.3，规划了12栋低密产品，含6栋4F叠墅、5栋8-11F洋房、1栋15F小高层，全盘总户数仅268户，属于纯粹的低密改善社区。

◎项目效果图

叠墅仅6栋，48席，首批房源就领取了一半的叠墅预售证。叠墅是4层两叠设计，也符合当下叠墅产品的主流设计趋势的。

◎叠墅效果图

产品设计上，叠墅户户私梯入户、户户带私家庭院、全系套房设计。上叠南北双露台，边户南向带L型转角大露台，下叠带南北双花园或C形环绕式私家花园，南向面宽、空间尺度向平层看齐。

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◎叠墅户型图

洋房产品规划了115㎡、130㎡、143㎡三个户型，全部大面宽、南北通透设计。纵观项目洋房户型，高得房率是个很大的优势，所有户型均是南向三联阳台，加上南向次卧飘窗（130㎡、143㎡）、主卫飘窗等附赠空间，加倍提升空间利用率，也拓宽了室内外延展空间。

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◎洋房户型图

据悉，洋房建面约143㎡户型实得率能达到约102%，类比市面上160㎡以上大平层的空间利用率，而130㎡户型，附赠空间也达到20㎡左右。

在当前苏州核心区新项目普遍“控面积、控总价”的市场背景下，金茂姑苏满元这样的户型设计策略，是比较契合市场对总价可控与功能完备的双重期待的。

项目还是姑苏首个全域抬板墅区，通过约5.4米抬板浮岛式社区设计，划分板上居住景观层、板下通勤层和下沉式会所层，提升社区私密性与居住质感。

社区内部，配置约2700㎡下沉式会所，涵盖健身、瑜伽、私宴、图书馆等多元功能。同时打造苏式分层立体园林，并依托东、南侧自然水系规划滨水景观，营造“闹中取静、枕水而居”的居住体验。

◎下沉式庭院效果图

聚焦到姑苏新房市场，金茂姑苏满元的产品具备强稀缺性，因此也一直备受市场关注。

纵观整个姑苏楼市，当前在售的洋房、别墅类低密产品并不多，此前金门板块的建发·璟园后一直销售不错，尤其是洋房产品领跑姑苏甚至全市洋房市场，强产品力之下，区域内业态稀缺性强也是不可忽视的重要因素。

金茂姑苏满元在此基础上更进一步，洋房主力户型面积控制在115-143㎡，叠墅控制在170-200㎡，在姑苏老城区是属于相对偏小的面积定位了。

这一定位，属于更加务实的改善路径。即保留洋房、叠墅等低密业态，但压缩户型面积，既降低总价门槛，让更多向往姑苏老城烟火的家庭能够入主古城核心低密住区，又精准匹配了当前苏州核心区新项目“控面积、控总价”方能走出独立行情的市场逻辑。

而从品牌层面看，2012年，金茂以姑苏金茂府首入苏州，树立了科技豪宅标杆。14年后，金茂携“满系”归来，加之狮山金茂府在新区狮山一直销售靠前且今年一期高品质交付，品牌认知度与口碑积累，为姑苏满元提供了较好的信任基础。

据悉，金茂姑苏满元示范区预计在本周开放，计划9月中下旬首开。

对于姑苏地缘置换、追求老城生活氛围，同时想要洋房、别墅居住体验的购房者，金茂姑苏满元提供了一个兼顾地段稀缺性、产品品质与总价可控的置业选项。

另外，姑苏还有多个纯新盘待入市，比如胥江板块的金地隐秀江南、相门板块的朗诗熙华府等，也均是洋房+叠墅的产品定位。前者户型面积比金茂姑苏满元略大，而后者是朗诗科技住宅，定位各有侧重，有姑苏改善置业的购房者，可以重点关注。