01
刚需VS刚改，供货节奏的“无缝”衔接
常规来说，同一家房企的一二期地块，相隔不太远的话，为了节省营销成本，也为了避免内部竞争，一般是共用一个售楼处，一个营销团队，但在旧黄埔板块，有这么一个项目，物理直线距离不足800米，但是不计成本的启用了三个售楼处，并且产品面积段同质化竞争也较为明显。这两个项目就是同属于双沙旧改大盘，由中建八局和知识城集团共同打造的海丝城以及其二期岭南序。
左图为阅山组团售楼处，右图为岭南序售楼处
从产品定位上看，两案产品有所重叠，但海丝城更偏向于110m²以内的刚需产品，占比达到85%，而岭南序则偏向110m²以上的刚改，110m²以内的刚需产品占比仅55%。
从推售节奏上看，海丝城阅山组团打响了该大盘在片区内的第一枪，2024年第三季度入市，2025年7月完成放量，同年8月二期岭南序取证，接管供货节奏。
因此，从数据层面看，海丝城与岭南序的定位和操盘思路是没问题的，海丝城主打刚需跑量加速回款节奏，盘活市场热度，岭南序二期趁热打铁，在产品力上进行升级，推出刚改产品，实现溢价。从价格表现上来看，相同面积段的产品，岭南序确实实现了10%左右的溢价，但是对去化速度的乐观造成了去化周期的重叠，最终还是形成了同个板块内两个项目的同质化竞争格局。
但放眼整个黄埔区，这两个项目的流速并不慢，2025-2026年两案合计成交套数均位列前三，哪怕在同质化竞争的前提之下，成交数据拆分也基本保持区内前五的水平。
总的来说，这两个项目作为双沙旧改大盘的排头兵，起了一个还不错的开局，且从项目定位和推售节奏来看也是互补的关系，只是销售周期出现了一定的重叠。
02
宏大的远景规划VS烟火气的市井氛围
从区位上看，占位广州东进战略、广州第二CBD、11公里科技长滩、双岗TOD中心、都市服务中心、国际海丝公园带、6公里运动外环、4.5公里商业环、双沙片区智慧城市……占位很高，但是目前还处在大规模施工期。中建、知识城作为双沙旧改项目的核心操盘手，目前42个地块已有20余块全面开工，进度很快，但从实地考察来看，两个项目给人的现场体验感都不算好。
现场实拍
海丝城阅山属于旧改大盘的边缘地块，现状四至以老单位生活区为主，西侧信华路为双向4车道，大多数是餐饮店，市井烟火气浓，但城市界面还是比较破旧，且道路两旁乱停现象严重，加之靠近码头，大货车很多，行车便利性不足。早些年为杜绝乱停现象，缓解交通压力，街道采取了加装护栏、严禁掉头等措施，但收效甚微，人行也受到了一定影响。
但架不住双沙地铁B口就开在小区门口，而且自身配套幼儿园，12年制优质公办教育也是现成的，对于天河、鱼珠等地铁五号线沿线的通勤党来说，出地铁就进家门的救赎感无可抗拒，对面的珑岄上城还配套了8000方地铁上盖商业，生活配套完全够用。
项目周边实拍
岭南序与海丝城阅山像两个对立面，南侧黄埔东路是标准的双向8车道；东西向双公园，生态环境较好；项目被5号线、13号线包裹，市域内的通达性也相对更强；与南向珠江的直线距离仅800米，楼层稍微高一些即可看江，但现状船坞塔吊会影响一定的视野观感，且黄埔东路上跑的大部分是大货车，周边也都是围挡遮住的在建地块，存在一定的噪音、粉尘干扰，放眼未来绝对是CBD/CRD级别的核心居住区，但参考鱼珠片区，这个周期可能会长一些。
项目周边实拍
03
极致的上车门槛VS迭代升级的产品
海丝城阅山和岭南序的产品绝对是市面上的T1级别，阅山吃亏在报建太早，不过实用率也超过100%，上车门槛卡到极致，也有大三房、多功能四房可供选择，户型几乎没什么缺陷。
阅山组团户型图 来源：项目小程序
岭南序的户型是其溢价能力的体现之一，90m²以内户型能做出3+1的不是没有，但这个面积段舍得给独立电梯厅的，我踩过的盘中仅此一个；110、141等户型采用了创新双舱，空间利用得很极致，小面积做出了大平层的宽敞度和功能性，虽然多少会存在一些通透性和私密性方面的小缺陷，但在绝对的产品优势面前不值一提。
来源：项目小程序
04
合适的才是最好的
综合对比来看，海丝城阅山组团的核心优势在于上车门槛更低，现有配套已全部呈现，交付日期更早，确定性更高，比较契合五号线沿线的通勤族、小孩即将入学的小太阳家庭；而岭南序的优势集中体现在产品力上，社区配置、户型、装标等等多方面都要略优于阅山组团，但还需要一定的时间去兑现。
还是那句话，没有100%完美的产品，只有最适合的产品。
THE END
特别提醒：
1、本文由克而瑞广佛行业分析甘冬冬撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞·CO-Work平台的Al 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
回顾