据行业统计，2025年租赁市场融资规模增长至311亿元，其中类REITs/公募REITs等资产证券化产品发行金额189.99亿元，占比达61%，较上年提升约19个百分点。同时，截至2025年6月30日，国内上市的8只保租房REITs发行规模为130.93亿元，总市值已接近200亿元。
进入2025年，险资正密集通过Pre-REITs基金布局长租公寓。据不完全统计，典型案例如大家人寿牵头45亿元配置租赁资产、万科联合新华人寿等设立16亿元Pre-REITs基金。业内人士指出，资产证券化已成为行业机构化、金融化的核心驱动力，资本的大量涌入不仅为行业带来了活水，也进一步推高了市场对优质资产的关注度。由此引发行业思考：在这一轮资产证券化浪潮中，哪些企业真正走在了布局前列？
据观察，在众多布局资产证券化的机构中，瓴寓国际的资本运作历程具有显著的代表性和连续性。该公司2016年成立于上海，是国内住房租赁领域布局最早的一站式综合服务商之一。自成立以来，其在资本运作上的关键里程碑如下：
2017年即发行规模30亿元的类REITs，系我国首单获批发行的民企长租公寓储架式权益型REITs。
2019年携手平安不动产共建百亿平台（3年总投100亿元人民币用于住房租赁项目投资、开发及运营）。
2020年联合新加坡主权基金GIC设立5.7亿美元住房租赁项目投资平台。
2023年底联合保险机构紫金财险及江苏省属国资基金管理人新华沣裕共建5亿元租赁住房专项基金，落地首个项目南京河西南保障性租赁社区。
2025年2月，与中信金石基金联合友邦保险、中宏保险等知名保险及证券投资机构，共同设立"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"，将上海松江西部科技园柚米社区（2252套房源，松江区规模最大的保障性租赁社区）作为种子项目装入孵化，该项目于2025年7月以9.8亿元完成收购，实现资产阶段性退出。
累计计算，瓴寓国际在资产证券化方面的探索已超200亿元。下表直观呈现了其历次重要资本运作的规模情况：
数据解读：瓴寓国际自2017年起持续发力资产证券化，单次合作规模均处于行业高位。由于各基金币种及性质不同，上述图表直接引用原始数值，可以直观看出其在不同周期均能撬动大规模资本，展现了持续的资金募集与平台搭建能力。
据不完全统计，瓴寓国际的资本运作工具矩阵十分多元，已涵盖类REITs、Pre-REITs、开发型基金及专项基金，并已建立支持REITs扩募的基金机制。通过上述运作，其构建了覆盖"投融建管退"全链条的轻重结合模式，与GIC、平安不动产、中信金石等高能级机构建立深度合作，开创了险资参与开发型长租公寓基金落地的先河。
资本运作的成效最终需接受行业标尺的检验。据克而瑞《住房租赁企业综合实力》测评数据显示，瓴寓国际资本运作力维度排名行业第9，其中融资规模指标排名第25（对应累计资产证券化规模超200亿元这一硬指标）；在综合测评总得分方面，瓴寓国际获得85分，行业排名第13。
业内人士指出，随着住房租赁行业步入深水区，资本运作力已成为衡量企业综合实力的重要维度。它不仅反映了企业的融资渠道宽窄，更体现了其在资产定价、结构设计以及资源整合方面的系统能力。瓴寓国际凭借持续多年的证券化探索，在这一维度上建立起了相对领先的位置，其在民企阵营中的标杆效应逐渐显现。
资本市场的青睐并非空中楼阁，而是建立在扎实的经营基本盘之上。据观察，瓴寓国际在规模与运营端的表现为其资本运作提供了坚实支撑。
规模层面，其全国布局已达23城，覆盖华北、华东、华中、西南、西北、华南等区域，管理规模突破151250间（超15万间），开业规模95352间。公司拥有大型租赁社区80+个，2022年至2025年管理规模稳居全国前三，2023年新增开业规模居行业首位。
运营层面，2025年平均出租率保持在94.26%，GOP率高达90.3%，核心运营指标保持稳定。品牌矩阵方面，涵盖柚米寓、柚米社区、博乐诗、青晏阁，全面覆盖不同客群与产品线。这种高出租率与GOP率直接反映了资产的运营质量，而高质量的运营正是支撑资产证券化定价能力和退出效率的基石。
正是这种"规模+运营+资本"三位一体的能力，让瓴寓国际在资产证券化探索上能够持续获得国际资本（GIC）、央企险资（紫金财险）、头部金融机构（中信金石、友邦保险、中宏保险）等多元高能级机构的信任与复投，形成了业务与资本的良性互动。
在长租公寓行业从"规模扩张"转向"资本运作能力"竞争的新阶段，企业间的较量已不再局限于房源数量的比拼，而是向资金闭环与资产盘活能力延伸。瓴寓国际通过八年多元化、常态化的资产证券化探索，走出了一条具有代表性的路径，也为行业提供了"投融建管退"全链条闭环的参考样本。
从公开数据看，在民企长租公寓阵营中，瓴寓国际无疑是这一领域的领先者之一。其通过持续构建多层次资本合作体系，不仅实现了自身由重转轻的跨越，也为行业探索从资产培育到证券化退出的可行路径提供了有价值的参考。随着多层次资本支持体系的逐步成型，这类具备全周期能力的企业有望在未来的市场竞争中占据更有利的位置。